谢逸枫：谁将分享广州市中心22宗高品质地块盛宴
国企想拿地谁也阻挡不住 除非禁止国企参加土地拍卖
2010年7月1日，国土部再度表示严查违规违法用地、清理房企闲置土地，同时提高竞买保证金至30%。当下市场信贷紧缩，开发商销售情况不见好转，资金压力越来越大，这给供地集中在下半年的政府“卖地”计划增加了不少难度。在供应结构上，今年广州将按照国家宏观调控要求，确保保障性住房、棚户区改造和中小户型商品住宅用地不低于供应总量的70%。
自2009年12月份始，国务院楼市调控对于房市的影响已经传导到土地市场,房地产市场观望,全国地方政府陷入卖地窘境。虽然年初全国各个城市的土地市场已经出现土地接近底价及底价成交，但在政策进一步收紧后，土地市场面临交易和价格两方面的更大冲击；不过在一段时间的观望和沉寂后，也会有开发商趁低拿地。低潮袭来，全国地方政府土地供应也在“随行就市”。
新政4个月后，房地产市场调控效果远未达到中央政府的预期，因而导致下半年政策风险加大，而偏紧政策的继续出台将会使得土地市场交易进一步降温，从而令土地利用计划的落实更加艰难，多个城市将很难完成全年土地供应计划。在新政压力下，开发商对于拿地策略的控制和土地质量的要求愈发严格，下半年难免会导致大量质量相对不佳的地块流拍。受房地产新政“余威”的影响，开发商普遍持观望态度；加上土地增值税等政策一定程度上降低了房企的利润空间，也打击了开发商的拿地热情。
2010年1～7月，半数城市住宅用地供应计划完成率不足50%。调查数据显示，全国多数城市在今年1～7月未完成住宅用地供应计划，深圳、重庆、嘉兴、广州四城市的完成率不足20%，其中，广州计划供应500公顷，实际供应62公顷，完成率仅12%，是全国完成率最低的城市。数据显示，截至8月15日，全国多个城市商品房用地供应计划完成情况差别很大，二三线城市完成率要高于一线城市。其中，天津、吉林、郑州、上海（以预公告的形式供应土地）、杭州已超额完成本年度的土地供应计划，而深圳、重庆、嘉兴、广州四城市的完成率则不足20%。
止2010年8月25日，上半年广州宅地供应仅完成全年计划8%。日前，国土资源部公布今年上半年住房用地供应情况，数据显示，仅天津、北京、江苏3省市实现任务过半。而广东省国土资源厅数据显示，上半年广东仅完成全年计划的24.4%，广州仅完成8%。广东省国土资源厅公布了全省的住房用地供应情况，今年上半年广东省住房供地仅完成全年计划的24.4%，而广州仅完成8%，深圳仅完成14%。
一线城市土地供应完成计划相对不太尽如人意。数据显示，北京计划供应普通住宅用地1250公顷，而实际供应400公顷，完成率为32%。深圳计划供应110公顷住宅用地，但实际供应20公顷，完成率18%。另据透露，深圳今年没有1宗真正意义上的商品房用地入市，仅推出的1宗土地条件极为苛刻，被认为是“为比亚迪量身定做的地块”。
自4月15日国务院国发10号文出台以来，广州房地产市场运行已发生了积极变化，调控成效初显，一是楼市成交量价齐跌;二是土地市场投资也理性降温。比如，将在今年7月8日出让的番禺区两宗地目前已截止竞买报名，其中一宗用地只有1家报名，或以底价成交，另一宗用地也只有两家报名。这种较冷的情况在番禺区近年来土地出让中是较为鲜见的。严厉的政策调控之下，土地市场频繁出现底价成交或者是土地流拍或者二次拍卖的现象。
鉴于广州上半年住宅供应仅完成10.57万平方米，而全年住宅用地计划供应量为500万平方米，即是说，约489万平方米将集中在下半年砸向市场，平均每个月就有80多万平方米的供应量，相当于整个上半年供应量的8倍多，这使得其下半年推地任务比较"艰巨"。2010年下半年要供应489万平方米住宅用地，这是广州近几年推地的最大规模。然而，近期楼市成交减少，使开发商资金回笼速度变慢，加上预期本次楼市调控周期可能较长，开发商拿地策略越来越谨慎。
2010年上半年，广州土地市场依然波澜不惊。6月29日中国铁建地产以12.95亿元的价格竞得芳村高尔夫球场两幅地块，溢价率123%之外，
2010年6月29日，在荔湾区高尔夫球场A、B两宗地拍卖会后，两宗用地出让的成交价格理性。荔湾区高尔夫球场A地块，规划土地用途为二类居住用地，用地面积28122平方米，规划建筑面积≤84366平方米，规划上未进行套型限制，挂牌出让起始价27966万元。经过现场竞价，该地块由
中铁房地产集团有限公司以62500万元竞得，成交楼面地价约7408元/平方米。
2010年6月29日，荔湾区高尔夫球场B地块，规划土地用途为二类居住用地，总用地面积37000平方米（可建设用地面积33296平方米），居住部分规划建筑面积≤88896平方米，公建部分规划建筑面积≤2931平方米;规划上未进行套型限制，挂牌出让起始价28529万元。该地块同样由中铁房地产集团有限公司以67000万元竞得，成交楼面地价约7296元/平方米。
本次两宗用地出让的成交价格理性，地价水平与地块本身特有的内在价值相匹配：一是地块位于中心城区，不仅区位优越，而且自然生态条件也非常优越。地块位于花地河及佛山水道的交汇地带，比邻葵蓬生态园，地块周边还规划有用地面积较大的公共绿地，是中心城区难得的配套完善、交通便捷、生态宜居的“靓地”。二是地块规划低建筑密度（≤25%），高绿化率（≥40%），且未限制套型结构，适合打造中高端商品住宅产品。三是地块位于广州、佛山交界的广佛经济圈，是两市未来加大投资、优先发展的重点功能区，随着广佛经济圈产业升级、功能优化、环境改善和公共服务配套完善等发展战略的逐步实施，地块将会坐享到广佛一体化带来的种种利好。此外，地块的内在价值也受益于我市近年来人居环境的持续改善、亚运效应、国家中心城市建设和经济社会的全面发展等。
2010年上半年广州土地成交面积为15.9万平方米，与全年供地计划2000万平米比，仅完成8%。下半年广州将进入推地高峰，但受宏调政策影响，开发商资金链进一步缩紧，对拍地或“敢爱不敢拿”。2010年上半年广州住宅土地供应为6宗、商业用地6宗，其中两宗商业用地流拍，土地总成交10宗，出让金总额为29.19亿元，成交土地面积为15.9万平方米。根据广州市今年的土地出让计划，将出让近5平方公里，如果按照全年供地计划2000万平方米的任务，上半年成交仅为8%。也就是说，如果要完成全年的供应任务，下半年的土地供应面积将超过1900万平方米。
其中，广州5平方公里住宅用地计划中，还包括 “三旧”改造用地等存量土地的供应。其中“三旧”改造用地约有2平方公里，占供应总量的40%。这些可以通过补办协议出让手续来供应土地，并不是通过公开出让的形式进行。截至目前，广州已有一批旧厂改造用地和“城中村”改造用地已完成或正在申请办理协议出让手续，其中不乏商品住宅用地。据初步统计，目前仅已启动的“城中村”改造用地中就有商品住宅用地近60万平方米。
2010年下半年广州将重点推出广州市中心2平方公里的住宅用地。广州一口气推出了广氮地块、芳村高尔夫球场三地块和中新广州知识城地块等多幅市中心住宅靓地。2010年广州市十区今年供应商品住宅用地的面积将在去年4.1平方公里的基础上再增加0.9平方公里，同时中心六区的供应占比达到近4成，创下近年之最。2010年广州全年供地计划20多平方公里(即2000万，其中住宅用地5平方公里)的任务，上半年仅出让了8%，未来每月卖地要达上半年的八倍。2010年5月12日，按照国土资源部要求，广州市国土房管局公布了今年的土地供应计划，20多平方公里土地，具体位置及面积和盘托出，36宗地中，有22宗是市中心六区的住宅用地，更有占地面积超过20万/平方米，甚至达到93万平方米的地块。
2010年下半年广州将推的中心区住宅用地主要集中在奥体中心、白云湖、大坦沙等地以及“旧改” 用地，预计会有多幅靓地抢闸入市，其中包括：荔湾区芳村原高尔夫3幅住宅地、93万平方米的奥体中心周边1号住宅地、萝岗区九龙镇中新知识城起步区面积高达140万平方米的用地、白云湖周边50万平方米地块。下半年开发商的资金可能会更紧，他们对土地价格的预期会降低。因此，全年用地供应具体能完成多少和能否掀起开发商拿地潮，取决于推出的住宅用地本身的素质和政府对土地的定价。
2010年8月31日，广州国土房管部门利用楼市“金九银十”和2010年广州11月亚运会即将到来，以及新的二次政策调控未到，逐渐掀起2010年下半年广州市中心地块答配郊区地块的方式（即地块良次混乱），吸引蠢蠢欲动和观察市场的房企，目的是拉起卖地高潮。看广州市国土房管局频繁发地块拍卖信息就知道。
2010年8月31日下午，广州3幅地块拍卖。其中一块是广州老城区市中心越秀区达道路附近1幅，属于小型地块。另外是广州郊区番禺南区2幅。另二地块分别是同为番禺中心城区南区的4-2地块和5-3地块，其中番禺中心城区南区地块4-2引人注目，其2007年金地曾以楼面地价6230元/m2成2007年番禺“地王”。
根据广州市国土房管局公布今年住宅用地出让计划，将推出36宗住宅用地，总面积达6.87平方公里，为历年最大量的一次供地计划。与往年推出的多是番禺、花都等城郊地块为主不同，36宗地中竟有22宗是市中心六区的住宅用地，更有占地面积超过20万平方米，甚至达到93万平方米的地块。这些地块将在今年陆续推出市场，有买房打算的市民不妨先看看市中心哪些地点会有新地块推出，这些地块影响的将是两年后的楼市。
中心六区的土地会热一些，2平方公里土地供应量完成没问题；外围区域土地可能遇冷，完成3平方公里土地供应难度较大。广州市国土房管部门即将实行的“勾地”制度，可能会成为土地顺利成交的“护身符”。广州实行弹性供地计划，不管是列入正式出让计划的，还是属于第二梯队的“预安排”地块，“哪些地块条件成熟了，我们就先推出来”。政府卖地仍缺乏总体规划性，并没有顾及土地推出两三年后住宅的实际供应量，如果为完成5平方公里的定额目标而卖地，就与市场节拍不相符，也就失去了通过卖地调控房价的效果。
毫无疑问，在4月份国家严厉的调控政策出台之前，开发商对市场预期偏向乐观，拿地热情也较高，土地市场火热。第2季度受调控政策影响，房地产开发企业在土地市场上更加谨慎和理性。2010年上半年广东开发商购置土地面积694.42万平方米，同比下降28.4%，比1季度增幅回落82.3个百分点。另一方面，土地成交价款大幅增加，同比增长167.2%，比1季度回落31.3个百分点。从近年同期房地产企业购置土地面积情况来看，今年上半年最少;与之相比，土地的购置单价达到最高，取得土地的成本大幅增加。
参加此次拍地的开发商有合生、合景、城建、万科、敏捷、保利、朗诗、新世界。
第一块,“越秀区达道路地块”成交，由网上报名最高的33号以9148万夺得达道路地块，全场未举牌。
第二块,经过52轮激烈争夺，22号城建以238000万夺得番禺中心城区南区的4-2地块。结果,城建夺得番禺4-2地块，以238000万获得番禺中心城区南区的4-2地块，楼面价格才7282元/平方米。
第三块,22号城建经过25轮夺得番禺5 －3地块。结果,城建以40500万获得番禺中心城区南区5-3地块，楼面价格才4528元/平方米。
笔者认为，本次土地拍卖成功和楼面价格达到7282元/平方米,超过2007年9月金地创造的地王价格，政府可谓是用心良苦。一方面政府调整或者改变了土地拍卖思路，在市场供应和需求方面进行了对比。同时，对土地的条件和拿地的条件都进行了“解禁”，取消了限制条件。
作为政府在合适的时机和条件下，调整和改变土地从让条件是符合市场的。一是下降了起价的规格。二是下降的了开发土地的条件,例如70/90户型的限制。三是下降了拿地的条件,此前有规定表示，广州市收回的地王再次出让，如果不能达到原先的成交价，将由原拿地开发商补差价。在金沙洲鸿荣源地王再推出时，政府表示保留追究补差价责任的权利。但是，今日出让的番禺“回炉”地王因规划等原因收回，不会要求其进行补差价。
另外一方面，开发商依然看好严厉政策调控之下的未来楼市。其实，作为不差钱的国企，背后有巨大的资金支撑力和资融背景，城建抄底，应该是很理智的。另外，只要政府下降拿地的条件和取消土地开发的一些限制，况且地块品质不错，抢夺土地和创造地王是很正常的。