房地产金融的收官之战
——解开罪恶操弄暴利的开发商与搭车劫掠的银行之局
银监会主席刘明康在4月的经济金融形势通报会上曾披露，到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，央行数据显示，3月末，全部金融机构本外币贷款余额为45.4万亿元，有高达9万亿的房地产贷款，其中，中农工建四大行依然是最多的。加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。作为银行业的监管机构——中国银监会对各银行开展压力测试的结果并不乐观。银监会之所以让商业银行测试房价下跌50%—60%时的风险控制，主要是因为一旦房价形成下跌态势，即便达到下跌20%—30%的调控目标，但由于投资者和购房者有着买涨不买跌的普遍心理，房价继续下跌六成不是没有可能。这就跟中国股市的上证综指从6124点，直落跌到1664点一样，只用了一年时间的典型案例如出一辙。
商业银行在自酿的恶果没有显现出来时的麻痹大意正是我们社会目前麻木不仁的经典写照，他们对自身的压力测试过于盲目乐观，对房价下跌给银行造成的系统性风险认识不足，应对不充分，也是银监会发出这样命令的原因之一。即便银行与房地产相关的信贷资金损失10%，也有2万亿，何况，假如房价真的下跌60%，银行的损失远远会高于这个数据。银监会的担心并不是多余的。
我们的市场经济历来就是一个绝对不完善的，投机成风而不讲究格调的邋遢体系！市场预期上扬时就是一窝蜂追上去，好象这世上就没别的地方可赚钱了；市场预期下跌时就又是呼哧一声全都跑出来，站在岸上，然后又回头笑看别人在水里拼命挣扎直至被活活淹死为止！
这一轮掠夺资本主义之经典模式的房地产在中国肆虐达五年以上的时间，其房屋单价平均水平从2000多一鼓作气上涨到6000多，其年均上涨幅度超过50%/年。目前的房价可以简练地归纳为：1000元左右的地价，2000多元的总建设及规费成本，3000多元的隐性灰色利润，隐性灰色利润率平均达50%以上。在众多实际案例中，在一线城市里，开发商更是变本加厉，他们大量的开发数据是这样安排的：3000元以内的地价，3000元以内的总建设及规费成本，8000元——25000元的隐性灰色利润，隐性灰色利润率平均达74%以上。
如此结构的经济数据说明：这一轮的房地产开发商就是一群罪恶累累的掠夺性资本主义的典型罪犯，是窃贼，是强盗；加上他们天天挂在嘴边的，道貌岸然的，极具房地产特色的，蛊惑式的语言与刻意装扮出来漂亮外表，他们就是有史以来罪大恶极的诈骗罪犯；是尚存的社会主义宪法的凶残敌人，虽然他们早已不被现实当作了敌人，而被当作了堂而皇之登堂入室的全社会之光鲜丽人。
不要再在房地产毫无遮拦地肆虐达到如此地步的时候，再来继续冠冕堂皇地宣称房地产业态的可控性与各种没有其它选择之下的注定命运中的借口。房地产对整个社会所犯下的昭然罪行是目前这个社会里最大的不公正的绝好橱窗。这一切都是因为我们一直就只重建设，不重民生；只重经济，不重生存质量；只重全社会赔钱，替开发商赚钱的致命吆喝，不重社会金融安全，蔑视民生安全，无视国泰民安之需的根本大计的愚昧态度所致！各种迹象表明：正因为我们这种对放纵资本主义掠夺性的麻木不仁与愚昧固执的态度，不仅全社会的民生拮据得令人心碎，不满情绪比比皆是而充斥人间，而且我们的社会金融形势确确实实已濒于危难之境。
一个国家，在一个单一的行业里把自己的金融贷款的直接相关数据做到了比自身的GDP数据还要高的地步，这不是一颗即将爆裂的其大无比的投机泡沫，又还能是什么呢？数十万亿的房地产相关贷款早已把金融机构拖下了水，房地产大亨们不愧为一群肥头大耳的，老道的职业罪犯。不是金融机构被他们绑架了，而是通过绑架金融资产而把整个社会的活性资源与全民的身家性命全让他们给绑架了。
可截至目前为止的金融决策可没有如此的敏感，各大银行根本就还没有从早前的向房地产行业大放贷款的热昏状态中完全清醒过来，银行迄今对房地产行业的贷款政策还完全没有到位，他们对房地产新政的态度实际上还停留在被动与被迫的不情愿之中，所谓的房地产新政还远没有刺破房地产的皮肉，深入到可控程度的骨血里去。
如此之下的房价下跌所可能造成的金融风险就还完全处于裸露状态，现在来谈论房价下跌所可能带来的金融风险就完全还处在继续着纸上谈兵的状态里。完全可以高度怀疑我们对此事态是否真的具有认真的严肃态度。倘若真的认真就应当立即从停止并大幅修改目前的开发贷款方式，房地产贷款资本金比例大幅上调，个贷首付比例再次上调，用于其它类别的房地产资产抵押贷款的打折比例大幅下调入手，彻底解决问题。
如果我们已经意识到了目前房价有可能在情绪性下跌进程中被跌破60%（数月前我就已公开说明过，我对最大的极端跌幅的看法是70%），那么，如此之下就连傻子都该知道到底该怎么办！事实上，只能这样来安排：金融资产的安全边际在三成个贷首付或30%资本金的条件下，只能向开发商总计支付七成销售总房款（目前是全额支付给开发商），如此，当房价一旦下跌60%时，剩下的40%的房屋价值的出让权益足可以收回金融机构的放贷资产本金。
应当安排按揭贷款的银行支付率控制在房价预期剩余价值范围内，其加上首付或资本剩余金额就是合法支付开发商的按揭或开发贷款数额。即：开发贷款在目前资本金率条件下，只向开发商支付下跌预期的房价价值的贷款数额，即30%的开发贷款资本金率，40%的开发贷款放款比例上限；个贷在目前首付比例条件下，只向开发商支付同样下跌预期的房价价值的贷款数额，即30%的个贷首付率，40%的个贷放款比例上限，但房屋抵押登记后的全额优先受偿权归银行所有，开发商的剩余权益理所当然地排在最后。如此将能有效杜绝金融机构的房贷风险，并随着资本金率和首付比例的进一步提高而按同样的原理调整相应的银行放款比例。如此安排之下的开发商的投资及房价持有风险就全都被开发商自己吞下。高利润的独享自然就该高风险的独有，自己酿的苦果就该自己持有并自我吞咽，这种安排上合天理，中安社稷，下顺民心，有何不可？
面对自私贪婪，罪孽深重的房地产现实，我们及全社会，其中包括金融机构及其决策人都应义无反顾地把这个犯有绑架罪名的罪恶之徒坚决地给抛出来，让其自我承担自作孽不可活的天理轮回与佛教学说里可悲的现世报！
我们任由黑咕哝咚的房地产里的那群肥头大耳的开发商把民生踩在脚下，把房价推上天堂，把人心与全部人生之希望全都给唤醒并变成空置房里的暴利与人心不足中的窃喜与贪婪。如此，我们还嫌不够，难道我们还非得要把全社会的金融资产全都套上愚昧的跟风恶俗，并在机构贪婪的祈望之中被最终抛洒个精光才肯罢休吗？
赶紧的，赶紧先把金融资产的现状放款条件调整好，再入手将过往的成年积垢里的金融问题逐一理清。如此才好把整个社会的最终财富和以往的进步积淀从眼下的贪婪泥潭里拔出来，如此才能改变目前这种置全社会的身家性命于泥足深陷的危险宿命。
通过闷头搞经济建设来实现全民富裕的既定方略已被证明为黄粱一梦；通过不理会民生安危并拒绝围绕民生经济来展开建设思路的作为也已被证明为走错了方向；只顾经济指标和只顾放出资产天量来的拼命放大GDP的思路早晚要被证明为荒谬的罪孽。“民生安全”与“全社会身家性命之保全”的思路最终会主导因疯狂过度而已近衰竭的地面，但愿那里不只剩下一个无法收拾的，废墟模样的烂摊子……
老夏
2010.8.8