刚性需求又一次成为哈尔滨房市焦点

 刘少棠周淑婷

在房地产市场中，刚性需求一直被开发商以及专家视作金科玉律。刚性需求可以理解为绝对需求，这种需求不因市场的价格高而对需求有绝对的抑制作用。

刚需的四种划分

本轮楼市调控政策对房地产市场的影响不言而喻，从年初哈尔滨房地产市场就不温不火，涨幅很少，上半年的销量涨幅同比只有6.8%，估计到也就年底12%左右。有业内专家预计这12%主要是刚性需求，这个时候“刚需”无疑成为业内最为关注的人群。刚性需求在哈尔滨，任何时期都是购房的主力军。

哈尔滨的刚性需求主要分为四种。其中，需要结婚购房的占50%，改善性需要购房的占25%。除了以上的两种常见的刚性需求以外，哈尔滨又出现了两种刚需，一个是，哈尔滨出现一批大学毕业生是周边县市人口，父母先给其在哈市购房，解决他们的居住、户口、就业等一系列问题，这一部分大约占整体刚需的10%；还有近两年刚刚出现的一种刚需，是老龄化购房，老龄化购房需求增幅很快，现在大约占哈尔滨刚性需求的15%。

结婚是购房理由最大支柱

因为结婚而购房占整体购房人数的50%左右，这说明哈尔滨的供需关系还没有达到平衡，刚性需求主要是指人们买房自住的需求，其中主要包括首次购房，婚房毫无疑问是小夫妻首套购房，具体看，在当前哈尔滨房地产市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。中国最后一个人口高峰是1985—1990年出生的那帮孩子，而2010年的今天，85年出生的已经25周岁，开始步入刚需婚房阶段，他们的需求几乎不受价格影响。

改善性购房是锦上添花

整个中国房地产的一个从无到有和更新换代并存的年代。中国房地产的真正发展大约是从90年开始，而大众普通百姓的购房大约是从98年房改后才开始。98年一开始所有年龄段的人都具备购房需求，最近几年来更多地是70后的刚性、改善投资需求和80后的刚性需求重合的产物。

毕业购房是城市化的体现

全中国轰轰烈烈的造城运动方兴未艾，哈尔滨的城市化正在加速前进，城市化意味和更多的房屋需求，影响购房量的原因还是城市化率，哈尔滨出现一批大学毕业生是周边县市人口，父母先给其在哈市购房，解决他们的居住、户口、就业等一系列问题，这正是城市化的体现。

老龄化使房子需求增加

城市老龄化有两个方含义：一是指城市里老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

哈尔滨已经成为典型老龄化城市，据相关单位09年统计数据表明：目前哈尔滨市60岁以上老人有122.4万，占全市户籍人口的12.4%；80岁以上老年人有16.4万人，占老年人口数量的13.6%。据测算，哈尔滨市老年人正在以每年3%的速度递增，这意味着，每年都会新增老人近4万。

老吾老，及他人之老，哈尔滨飞速增长的老年人数量正是让房地产销售量增加的一个主要原因。家家都有老，人人都会老，由于传统性的习惯，相关调查显示，在122.4万老年人当中， “居家养老”是九成老人的首选。而现有住房条件无法达到养老需求，他们面临换房需要，现在哈尔滨老龄化购房大部分为两种选择，其一，在市区购买高层，主要是因为电梯；其二，到江北购房，主要是因为环境。