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深圳二手房律师：
9月1日并非“阴阳合同”大限之日
——《深圳市房地产市场监管办法》不会致阴阳合同寿终正寝
▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣
9月1日《深圳市房地产市场监管办法》（简称《办法》）正式实施，其中关于打击阴阳合同的规定备受关注，各路媒体都以阴阳合同寿终正寝、大限已至为题予以报道，并预测房地产市场将发生翻天覆地的变化！
个人认为目前及之前媒体、中介、专家、舆论对《办法》的解读多有放大，《办法》的出台短期内并不能改变阴阳合同存在的现实，深圳房地产市场也不可能因《办法》的实施而颠倒乾坤，“阴阳合同”短期内仍将存在，即便以评估价计税，个税税率也不会超过计税价的3%，而并非是与登记价差额的20%，原因如下：
《办法》关于阴阳合同的规定仅仅体现在第41条第（七）项和第74条第（三）项，即中介公司不得为当事人签订阴阳合同提供便利，否则处5万元罚款，但仔细理解该条并结合评估价计税所需条件即可得知，该规定与阴阳合同大限完全风马牛不相及：
首先，该规定只是禁止中介为当事人签订阴阳合同提供便利，并没有任何当事人自己以原登记价过户逃避缴纳税款的处罚条款，如此，中介公司只负责过户前的居间事务及过户后的交接，过户时由当事人本人或其委托的非中介代理人（该代理人即便是中介公司指定也无法查明）办理既可轻松规避该条处罚，届时中介完全可以说我们是要求当事人据实交易，但打击逃税是税务稽查部门的职责，我们不是执法部门，没有权利强制当事人以实际成交价过户，以原登记价过户是当事人个人行为而已。
其次，消灭阴阳合同必须改“核实征收”方式为“核定征收”，目前尚不具备核定征收条件。二手房个税计征方式分为核定征收与核实征收两者，核实征收即据实征收，核定征收即大家说的评估核定计税价，其前提是二手房交易估计系统的建立，而二手房交易估计系统的建立是一个十分庞大而复杂的工程（并非现有的评估公司进行个案评估），必须涵盖全市各个片区各种类型住房的参考价格，并涉及楼层、楼龄等因素，短期内很难建立。
第三，个税核定征收税率不会超过评估核定价的3%。舆论几乎一致认为阴阳合同寿终正寝后取而代之的是按评估价与原登记价的差额扣除原值、转让税费及相关合理费用后的20%纳税，其依据是《个人所得税法》，如此算来二手房交易将多支出数十甚至上百万税款，各家中介正是借此呼吁处于观望状态的不明真相购房者入市，导致此轮楼市的回暖。事实是，《个人所得税法》是核实征收的依据，前提是原值明确，交易价格真实，相关费用清晰，正是因为二手房交易都以原登记价过户，真实交易价无法查明，才施行评估核定征收，核定征收的依据是《税收征收管理法》第35条之规定，二手房个税的税率依据是国家税务总局国税发【2006】108号文件《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，该《通知》第三条明确规定，核定征收税率为核定价的1%-3%，核定最低计税价一般都低于市场价，故购房者完全不必慌张入市。
第四、宣扬按评估价与登记价差额20%征收个税或许是中介诱购房者入市之手段。虽然本律师不敢说中介是明知不会按评估价与登记价差额20%征收个税而故意误导交易双方尽快成交，但不论实情混淆视听督促当事人交易赚取佣金确是事实。
第五，《办法》没有关于严打当事人逃税的条款有放纵阴阳合同之嫌。逃避税费的获益人是作为纳税义务人的当事人，而非中介，目前的阴阳合同已是路人皆知之秘密，政府不可能不知道，但长久以来，税务稽查部门从来没有查处过，更没有上升到刑事追究高度，此次新出台的《办法》同样没有提及，足以证明政府对这种阴阳合同的存在继续保持默认和放纵。
（图片引自2010年8月31日深圳晶报）
附相关规定：
《深圳市房地产市场监管办法》：http://www.szpl.gov.cn/xxgk/zcfg/fgk/fcl/201008/t20100806_56796.html
《个人所得税法》第3条第5项：特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
《税收征收管理法》第35条：纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额： (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的; (二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的; (三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的; (四)虽设置帐簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的; (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的; (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第3条：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。