谢逸枫：房价大跌大家都完蛋
房地产是国家经济支柱产业，创造巨大的经济财富和提供就业岗位及拉动内需，房地产业关系到地方政府发展城市和城区改造及经营城市。房地产其实没有民众利益捆绑，更没有挟着整个中国内地经济。相反，一直是支撑国内经济发展。首先，房地产业占到GDP的6.6%和四分之一投资，直接相关产业达60个，已成为中国经济的直接命脉。毫无疑问，一旦房地产市场出现大的波动，现阶段依靠房地产发展生产的几十个行业，如钢筋水泥生产商等，还有那些投资房地产业的大中型企业都将受到无法估量的损失，甚至可能因为大量资金的丧失，让失血严重的中国实体经济崩溃。更重要的是那些给房地产业巨量信贷的银行将陷入数以万亿计的坏账、死账当中，对中国金融业造成毁灭性的打击。
目前房地产调控开始影响财政和银行贷款风险。这一轮的楼市调控已持续超过四个月，地方政府“钱袋子”渐渐受到了影响。例如在深圳，2010年上半年，作为全社会固定资产投资重要内容之一的房地产开发投资进度很不理想，完成投资额度205.71亿元。《关于深圳市2009年度土地出让收支情况及2010年土地出让收支计划的报告》分析，与全年预期的480亿元之间，存在较大差距。《报告》显示，深圳今年上半年新建商品房销售面积下降幅度达到了62.4%，降幅比金融危机爆发前楼市上一轮下跌的2008年上半年跌幅还要多了十个百分点。对此，《报告》中提出，“房产新政”对深圳楼市的调控效果开始显现。
在财政收入的增幅上，房地产和金融行业对深圳的财政收入支撑度比较高。在深圳2009年市本级基金预算收入157亿元中，近九成来自于国有土地使用权出让金。2009年来源于房地产行业的税收更是占了深圳市整个财政收入的20%，对GDP增长的贡献率也超过了40%。例如，今年上半年，浙江省地方财政收入增长的六成贡献率来自房地产业。目前房地产成交量明显下降，相关税收也将减少，房地产市场形势变化对地方财政收支平衡的影响正在显现。
随着国内外宏观经济形势的不确定性增加，房地产调控对银行贷款的风险影响日益加大。7月份以来，随着房地产调控的日渐深入，银监会开始对该领域贷款风险的上升越来越忧虑。银监会召开第三次经济金融形势通报会议，会中通报了融资平台、房地产、过剩产能领域三大信贷风险敞口。其中，通报了前期银行房贷压力测试结果，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行给地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。
监管高层称目前房地产信托融资成本高达12%－17%，赴香港发债利率为11%－15%，部分房地产商存在资金链断裂现象。上海银监局局长阎庆民8月26日在通报上海房地产贷款情况时表示，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。上述密集表态提出了一个严重的问题，房地产业风险上升是毋庸置疑的。
考虑到房价下跌的速度，此前压力测试结果称国内银行“可承受房价下跌30%”，但这是什么时段的下跌？房价在较长时间内缓缓下降30%，和在一年内急跌30%，银行所承受的压力是不同的。同时，如果房价下跌30%之际，银行仍可出售其土地或不动产抵押物，与银行根本无法在市场实现出清，银行所承受的压力大不相同。没有任何现实案例显示，房价在急跌30%之后银行仍可顺利实现市场出清，房价一旦急跌往往就会直向市场崩溃而去。
在日本和香港的房灾中，房价最大跌幅均超过50%；美国在次贷危机中，若不是其通过复杂衍生品构成了全球金融的系统性风险，若不是全球协力的经济刺激计划，房价跌幅就可能不仅仅是25%了。如果中国陷入房地产泡沫，那么绝大部分风险将由中国自己承担。国内涉及房地产的信贷总额可能接近20万亿（这还没有考虑到公积金系统约8000亿元的贷款），而且房地产价格下行所带来的风险也未必是可控的，如果房价在一年内下跌30%，在没有政府救助时，市场很可能走向崩溃而不是自我修复，这有可能导致银行的系统性风险，甚至是经济衰退。
针对开发商“挣钱都挣得不好意思了”的话语，著名经济学家樊纲认为：第一，房地产商不应该被妖魔化。第二，你们也看到了后面市场的力量比你们大，市场要涨的时候，你挡不住，市场要跌了，你也挡不住。美国那些房地产比你们成熟、比你们力量大，真要跌下来，跌个60%、70%，照样挡不住。日本房地产商力量大吧？日本泡沫破了，跌了60%、70%，现在日本还在50%的位置上待着。所以要更多关注市场背后的东西，思考经济规律。但是，可惜、可叹的是，这几年在中国后一种情况始终没有出现过，特别是后一种的市场力量始终没有发挥作用。一位经济学家日前说，房价下跌80%，大家都完蛋。这完全是哗众取宠、大话唬人蒙人吓人。
在目前中国城市这种畸高房价前提下，房价下跌幅度大一些不但不必惊慌反而是一个好现象。如果中国的房地产企业不经受几次类似美国、日本、香港的房地产泡沫破灭的经历，一直在国家政策呵护下、在国家这颗大树阴凉下生长，那么，将不会长不大，将始终不成熟，最终将被市场无情抛弃。这不但害了房企而且将损害到中国经济、中国金融。是脓疮早挤出来比晚挤出来好，是泡沫早一点破灭比晚破灭代价小。中国二十八万亿的居民存款，这两年都以每年四万五千亿多的量增加。如果每月四千多亿的钱没有进入银行，而是进入房地产市场。把每月一万亿的消费提高百分之五十，那市场中的商品就不够量而必然价格狂奔了。
目前普遍认为，百姓普遍认为房价太高，刚刚结束的“两会”热议的主题之一也是高房价。3月18日，国资委下令78家央企退出房地产行业，这是一个强烈信号，房地产如再“高烧不退”，可能面临政府的“猛药”整治，加大调控力度。政策调控、银根紧缩、汇率稳定、人民币升值期望变小、热钱撤离等多重因素，不排除楼价下跌的可能。
理由一“政策门”冷却高房价.2010年，随着政策利好的退出，针对地产的各项调控政策的出台，监管措施也更加严厉，房地产市场正逐步冷却。目前市场观望气氛日浓，置业者不敢轻易入市；发展商谨慎应对，整个楼市呈现疲软态势。业内人士预测：“调控政策必将对楼市产生重大影响，深圳楼市未来数年可能都不怎么乐观。”理由二：大量“经适房”上市.据相关报道，深圳今年将建设5万套保障性住房。今后数年，深圳的保障性住房——经适房、廉租房将陆续上市，肯定给商品房带来巨大影响，对于平抑高房价将起重要作用。城中村的改造和关内外一体化发展，为深圳土地供应提供了保障和路径。
理由三：房价过度透支不堪重负.房价连续多年的上涨，楼市已被严重透支，人们在高房价的重压下早已不堪重负。据统计到今年年初，一手楼成交快速回落，这种需求量极度萎缩的现象表明，目前深圳正处于市场需求被严重透支的高点，房价根本再无力前行。理由四：房地产商“差钱”.房地产是个高投入行业。经过去年的高房价时段，发展商可能今天“不差钱”，但不等于明天“不差钱”。随着市场的疲软，资金回笼放缓，银行对房企的银根紧缩，拿地的资金比例上升了50％，都将导致发展商“很差钱”，最终倒逼房价“低头”。
理由五：产业转移使人口“红利”降低.多年来，根据深圳的产业政策，经过结构调整，现已发展成为金融、高科技产业为主的国际化城市，加工企业、高污染企业、制造业已退出深圳。深圳作为移民城市，随着产业结构的调整转移，其人口也在不断变化。据统计深圳人口有逐步减少的趋势，这种趋势对未来深圳房地产走势将是负面的。对深圳楼市而言，人口“红利”最佳收获期已过。理由六：深圳“磁场”效应减弱.深圳的高生活成本、紧张的节奏、高企的房价、产业的转移等，都使深圳“磁场”般的吸引力减弱。随着内地二三线城市的迅速崛起，来深圳淘金、创业的年轻人将呈递减效应，这将使深圳的房地产供应稳定下来，房价也将慢慢趋于稳定状态。
理由七：周边城市楼市价差的拖累.东莞、惠州的房价多在5000元／平方米左右，很多惠阳大亚湾的房价才3000多元起价，只有深圳的三分之一或四分之一。周边的低价楼市，也将有效抑制深圳房价的涨势。理由八：大交通拓展深圳空间.深、莞、惠联动同城化发展，打开了深圳发展的瓶颈，扩大了视野和外延空间。特别是铁路轻轨大交通的发展，人们出门更加便捷，真正实现一小时生活圈。
理由九：观念裂变不作“房奴”.不为房所困，有个“窝”就行，这是网民的一句流行语。现代人观念在变，健康为本，勤奋工作，享受生活。不能为了房子而降低生活质量，被房子绑为“人质”，沦为“房奴”。理由十：泡沫、热钱撤离逼退行情.海南、惠阳的烂尾楼，很多人血本无归。对高企的房价，专家认为楼市存在泡沫，有失控的危险，一旦泡沫破裂，烂尾楼的后果将影响整个经济.“人民币升值期望变小，汇率稳定，若热钱撤离，也不排除房价连续走低的可能。”