一、问题聚焦

     开发商为购房人向产权登记部门报送相应的产权登记资料，以便产权部门及时为购房人办理房屋权属证书，是开发商的一项法定义务。商品房买卖合同中，对于开发商应在何期限内向产权部门提交登记资料备案审查，一般均有明确的约定。同时，对于开发商逾期报送资料备案审查应承担的违约金责任大部分亦有相应约定。实践中，商品房买卖合同对于逾期办理房屋权属证书的违约金比例的约定五花八门：有的约定不以违约天数，而一次性按购房款总额的百分比例计算；有的约定按照违约天数，以购房款总额的每日万分比例计算；有的则根本没有约定；且已有约定的，不论是百分比例还是万分比例，其比例的约定基数都非常低。笔者接待过的一起案件约定违约金比例为百分之一，不论逾期时间有多长，计算下来违约金只有2千余元；本地还发生过更离谱的一桩案件，约定的违约金比例竟然只有百分之零点零二，计算下来违约金只有40余元，购房人无奈发出这样的感慨：这样的约定有意义吗，开发商逾期一天跟逾期十年一个样，根本没有区别！

    购房人与开发商就逾期办理房屋权属证书发生纠纷，购房人要求开发商承担违约金责任，开发商在无法否定违约事实的情况下，往往要求按照买卖合同中约定的非常低的逾期办证违约金来承担违约责任，在这种情况下，购房人在起诉或申请仲裁时，能否主张增加较低的逾期办证违约金？

二、实务解析

     在开发商已经向购房人交付房屋，但是却逾期办理房屋权属证书的情形下，有观点认为：房屋已按约定交付给购房人使用，无论是以银行贷款支付购房款还是一次性付清购房款，逾期办证均不影响购房人对房屋的占用、使用及收益权。以银行贷款支付购房款的购房人，其房产证需办理房屋抵押登记手续并由贷款银行保管房地产权证原件直至还清贷款本息，按银行规定，此类购房人在未还清贷款前不得对房屋进行转让、抵押、赠与等处分权，只可行使占用、使用及收益权，不存在所谓的抵押借款或转让问题。对于一次性付款的购房人而言，即便房屋的房产证未办妥，亦可通过购房合同的转让，将房屋的权益转让并获益，房产证是否办妥，根本不影响申请人对房屋权益的转让。因此，开发商逾期办理房屋权属证书，并没有给购房人造成实际损失，买卖合同中约定的逾期办证违约金只是在开发商逾期的情形下对购房人支付的一笔安慰费用，购房人不能要求增加违约金。

     笔者认为，上述观点不能成立。

     违约金的法定性质主要是补偿守约方因对方的违约行为造成的经济损失。如果合同中约定的违约金不足以弥补守约方的损失，依据《合同法》第114条第2款之规定，守约方可以损失为限而申请调整增加违约金的数额。向购房人交付房屋并转移房屋的所有权，系合同法明确规定的出卖人（开发商）的法定义务，房屋系不动产，仅仅履行交付的行为尚不能达到转移所有权的效果，必须由产权部门办理大产权分户登记，购房人实际获得房屋权属证书后，才能实现所有权转移的法律效果。虽然购房人在取得房屋权属证书前，就已经在事实上占有了房屋，并实际进行使用甚至收益，但购房人仍然缺乏财产所有权当中最重要的一项权能：即处分权。缺少这个权能，购房人对房屋的转让、抵押、入股出资等行为均在法律上存在受限制的障碍，这种情形更多的体现为一种非明示的潜在权利风险和交易机会的丧失。如果开发商能够在合同约定的期限内报送产权登记资料，购房人便可及时获取权属证书，上述潜在的权利风险可立即化解，交易机会不会丧失，购房人可以依法实现及时的合法利益。由于实际生活中的情况复杂多变，要准确确定逾期办证给购房人造成的损失是一件十分困难的事，但并不能因此否定开发商的逾期办证违约行为就没有给购房人造成经济损失。区别银行按揭或是一次性付款的情形来谈论损失是否存在，其实没有太多的意义，也脱离现实生活的实际。

     鉴于此，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第18条第2款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。实际上，最高法院的该条司法解释在制定原意上表明了开发商逾期办证给购房人造成的损失是客观存在的，最高法院并同时确立了一个较为公平的逾期办证违约金标准，即便合同没有约定违约金，也应当按这个标准来支付违约金。

     一般而言，违约金是双方当事人事前的约定，谁也无法完全预计违约后的损失情况，因而，结合违约金的法定性质，《合同法》第114条规定了当事人可以向司法、仲裁机构申请增加或减少违约金数额。同样的道理，开发商逾期办证，如果购房人无法充分举证损失的证据，且合同约定的违约金比例和数额均低于以金融机构计收逾期贷款利息标准所计算的数额，可以金融机构计收逾期贷款利息为标准申请法院或仲裁机构增加违约金。

 
        （完成于2010年8月3日）