来源：中国建设报2010-08-18

研究2000年以来的月度房价增速与投资增速,在设定半年滞后反应差的条件下，发现两个数据系列的相关性只有0.02。只有在价格温和、预期稳定的市场环境下，投资才更稳定。从这一点看，本论调控一定要不达目的不罢休。

上期笔者已经论证了房地产投资才是影响宏观经济发展的重要因素，那么，再来看看本轮宏观调控究竟对房地产投资产生了什么影响，房价调控会不会拖累房地产投资，从而影响宏观经济。

8月11日，国家统计局发布的7月份宏观经济数据显示，1到7月份房地产开发投资同比增长37.2%，新闻发言人盛来运表示，建设周期和宏观调控两大因素推动房地产投资继续增长。而在一个月前，他在发布上半年经济数据时就“楼市调控是否会拖累经济增长”表示，房地产的调控对经济增长的影响还没有显现出来，证据是上半年房地产的投资增长38.1%，所以，从短期来看，房地产调控对宏观经济不会造成很大影响。8月11日发布的继续高位增长的房地产投资数据似乎进一步佐证了他的观点。

但是，这个回答恐怕难以消除人们的疑虑。房地产投资周期较长，目前新开工的房地产投资项目基本上在大半年之前、至少是“新国十条”之前就早早确定下来了，短短三四个月还不足以让房地产投资者做出反应。如果调控继续从紧，开发商会不会撤销原定项目计划，导致下半年出现投资下降，进而使宏观经济出现恶化？

笔者认为，这种担心并无必要。一般的逻辑认为，房价下降会减少开发商的投资意愿，房价高涨才会刺激投资扩张，但从中国房地产市场的历史来看，房地产投资的增幅与房价涨跌之间的关联度并不强，甚至还有一定的背离。

2004年是房改后第一次出现房价的两位数增长，商品房价涨幅达到惊人的17.8%，是前一年4.8%的3倍还多，但当年的房地产投资却并没有明显的高涨。2005年的商品房房价增幅达14%，房地产投资增幅反而低于2000年之后的历史平均水平。2008年的情况有所不同，因为国际金融危机商品房价第一次出现负增长，但房地产投资依然保持了23.4%的高速增长。比较特殊的是2009年，上半年尤其第一季度的房地产投资同比增幅都在10%以下，甚至多个月低于5%，直至下半年才开始恢复，到今年年初就一直在30%的水平上高位运行。

今年以来高速增长的房地产投资有没有可能因为本轮调控戛然而止，甚至出现负增长，目前还难以预料。但至少从较长的历史经验来看，除了2009年上半年这样特殊的时期外，2000年后中国房地产投资的增速就从来没有低于20%。

为进一步验证观点，笔者将2000年以来的月度房价增速与月度投资增速进行统计研究。在设定半年滞后反应差的条件下，第一个发现是，两个数据系列的相关性很低，只有0.02；第二个发现是，长期来看，各月房地产投资增速始终围绕均值26.6做上下震荡，但与所对应的房价增速之间没有任何显著的线性或非线性关系。而将滞后期调整为34个月对上述结论没有任何实质性的改变。

房地产投资与房价之间的关联性不大，这似乎有些背离人们的常识。但仔细想想，并非没有道理。

我国还处于持续高速城镇化阶段，对商品住房需求非常大，这个黄金发展期还将持续较长时间，因此，对房地产市场长期看好，加上房地产项目的调整成本较大，大多数开发商不会因为短期的政策调整就改变原定项目计划。

事实上，在价格温和、预期稳定的市场环境下，开发商才更愿意放心大胆、开足马力地进行投资。1997年2003年房价增幅十分温和，但住宅房地产投资都在年26%以上的高位增长就是明证。只是一段时间内个别热点城市的房价出现暴涨暴跌，才会诱导部分开发商产生投机心理，去不断尝试以囤地、捂盘等各种策略性行为以谋求利润的最大化。所以，房价暴涨往往不但不会带来投资增加，反而还容易导致投资缩小。

从这个角度来说，正是着眼于保经济增长、着眼于稳定房地产投资，本轮房产调控才一定要不达目标不罢休，一定要达到稳定房价预期的目标，让沉迷人为促成房价暴涨而获得暴利的房地产企业清醒下来，理性投资。只有房地产投资稳定了，才能为宏观经济增长提供稳定牢固的基础。

（作者系复旦大学住房政策研究中心执行主任）

□陈杰/文

http://www.chinajsb.cn/bz/content/2010-08/18/content_5485.htm