房地产市场已经历了三十多年的发展，其中高潮不断；尤其是自九七年房改以来整个市场发展势头凶猛，地产业无疑是欣欣向荣。随着改革开放进程加快，大中型城市面貌日新月异；新兴城市如雨后春笋般相继诞生。由于第一产业和第二产业的高速发展也就使得第三产业坐上了火箭。农业改革的成功使得剩余劳动力越来越多，纵观这些年实际情况，“剩余劳动力”这个词已经产生了质的变化；因为城市化进程加快，更由于退耕还林等政策性变化都导致了农民进城速度出现潮涌。城市人口的急剧扩张带动了房房地产业的飞速发展，房价飞涨自是不可避免。

    如果把房改以前那段“摸着石头过河”的日子形容为“抚慰期”。那么，由于社会意识形态巨变所带来之经济形势发展使得意识远远滞后于世界的国人无可是从，连国家决策层都在“摸着石头过河”，民众就更是胡摸乱撞了。但自从1997年房改开始，房地产业经过实际运作都取得了一定的实际经验；国家相关政策、法规、条款也渐趋成熟，城市规划和发展前景理念越来越清晰并被确定下来。在房地产市场发展过程中，可以说一直处于“卖家市场”。全国地域之间经济发展的不平衡导致了政策之间也形成了竞争，招商引资成为了各地政府经济改革成果的标尺。由于房地产开发公司准入门槛太低，加之地方政府之间激烈竞争从而造就了诸多的个体发展机遇。

    房地产市场发展至今，只要是有条件进入的基本都发展起来了。尤其是这十年以来，房地产市场虽是鱼龙混杂但很难辨别谁是鱼？谁是龙？因为鱼和龙都膘肥体壮；还因为龙还处于初级发展阶段还看不出龙的特征，说大了也还处在半鱼半龙的形态中。由于得益于国家良好的经济发展形势，就连国际金融危机也没有影响到我国的房地产市场反而还使市场创造了经济新高。我们衡量一个开发企业不仅仅要看其具有多少固定资产和市场价值，还得看它是否具备社会价值；这个社会价值不仅仅指企业对国家税收和经济贡献，还要看对民众生活质量、品质、安全...等方面的潜在贡献。

    可以这样说，在房地产市场各个环节中：国家政策和法规以及开发理念、策划、施工、销售...等都是偏于经济价值而不注重社会价值；从而导致了诸多隐患的合法存在，为什么是说“合法存在”？大家都知道其中缘由就不再赘述。就拿万科来说，在走品牌发展道路上，就得不到应有的政策依据和有力支持。就从国家发展规划和政策层面讲，整个房地产市场发展还处于只注重经济增速而不研究长期稳定发展的初级阶段；这个也就是我要讲的还处在“兴奋期”的依据。

    一个成熟的房地产发展市场对我们来说还很遥远，因为市场不在市场规律中运转；有诸多的因素市场还自我调节不了。如果房地产市场不能够自我调节做到优胜劣汰，开发公司不能形成质量与服务至上的品牌管理，则其“兴奋期”越长就会更大的伤害自身机理，久而久之既会形成逆反心理，其结果难于预料。我们国民的经济地位在不断提高，内在素养和观念也在不断更新；粗糙的开发理念将会不再被消费者接受，现在已经到了由“卖家市场”到“买家市场”转型期，国家和政府的开发观念以及措施亦需要彻底改变和紧紧跟上经济和文化的形势发展。