房价走势与城市化道路

文/管益忻

就如股票市场总会存在多空两派之争一样，关于房价的涨跌，学者中也是存在着看涨和看跌两大阵容。在政府采用强力政策对楼市进行调控之际，国金证券首席经济学家金岩石先生对外宣传这样的一种理论：在金砖四国，即俄罗斯、印度、巴西、中国四国的首都中，其房价——我现在给你个数——北京、上海的房价是巴西的不到一半，是孟买的不到1/3，是莫斯科的不到1/6。由此看来，未来的房价还会持续五年翻一番的上涨趋势。

此种观点听起来也很有道理，但仔细一想，无论是巴西，是印度还是俄罗斯，他们的经济发展都是处在相对较低的水平上，他们的经济发展模式也难作我们学习的榜样（尽管也有可学之处）；尤为突出之点还在于：它们财富分配的极为悬殊，贫富差距的严重两极分化，地球人都看到，获八项奥斯卡大奖的大片《贫民窟的百万富翁》，其形象地再现了的孟买贫民窟聚居区贫民的恶劣生活环境是何等的让人揪心啊！

而要谈到房价，对于中国而言，一个无以回避的相关背景横亘在人们的视野面前——城市化。城市化的道路到底如何选择，它无时无刻不在对房价的涨跌产生决定性的影响。根据金岩石先生的观点，亚洲发展中国家的城市化模式均为大都市圈形式，如南韩的一个大首尔有全国60%的人口，日本的一个大东京有总人口占28%的人口，城市占全国总人口的45%。由此看中国的城市化也必然要走大城市圈之路，就如大北京，大上海，乃至大长三角，大珠三角，等等。

城市化是工业化的空间形式。对于那种城市化是以大城市为主还是小城市为主还是中等城市为主的、着重从量化分析的城市化方法论，本人一直持反对态度。笔者以为，一个大城市是一个大的产业集群，一个中等城市是一个中等的产业集群，一个小城市就是一个小的产业集群了。而这个产业集群要按照发展极（CXD——所谓中央商务区的通称）所包涵之特定的产业、人口、基础设施等具体情形来进行具体定位与配置。显然，城市空间的大小及其容纳人口的多少，第一位的不是单单由基础设施的规模来确定的，而是由经济（社会）发展的或大或小产业集群的承载量来决定的——基础设施的规模大小、优劣特征等等，不过是其服务的产业集群来支撑的有形无形派生服务业态群而已。

这里，尤应说明的一点是，新型工业化的产业集群及市场化发展正在逐渐打破行政区划的樊篱，亦即非行政区划城市化——实质上就是以经济市场化发展为根据的城市化。城市空间范围的大小不是用人为的户籍限制等行政手段来控制所能奏效的，科学地发展应是根据大大小小的产业集群来调适：大体上说来，由大而小，同第一档的产业集群相适应的是大空间的城市化；同第二档的产业集群相适应的是中空间的城市化；同第三档的产业集群相适应的是小空间的城市化。从另一视角上说，这便为第一档的发展极（如其核心CBD——中央商务区），第二档的发展极（或CFD——如金融街），等等。而这些不同的CBD（CFD等）可通称之为CXD，如上所说，在发展极中有的是CBD——中央商务区；有的是CID——IT中心；有的是CFD——金融中心；有的则是CRD——休闲娱乐中心，等等。

显然，各个种类的房地产和基础设施其建构、经营都必须跟着产业集群、发展极、CXD等等的建设走，不可以“自行其事”。