上海经济型别墅市场“雨渐止，多云”
---调控年，普通住宅投资受阻下，别墅王者何时归来？
（文、冯晓东）
这里，我想要阐述的一个观点是：调控年，普通住宅投资受阻下，别墅王者
何时归来？上海经济型别墅市场“雨渐止，多云”。
经济型别墅市场“雨渐止”后，我个人以为：上海市别墅开发商的日子一下子会相对好过了起来。比如一些别墅开发商别出心裁的推出购地自建别墅，立即受到购房者的欢迎。
所谓购地自建别墅，就是开发商做好别墅的总体规划，确定好别墅的几个主流房型，然后以每个房位为单位销售。业主可以先选择好房位再选择满意的房型建造。最具诱惑力的是选中房型后，业主可根据自己喜好对房屋内部功能进行调整。每个房位面积一般在500平方米，价格控制，除去别墅占地外，还有300平方米的花园面积，建造别墅的造价控制，总造价控制。业主还可以根据自己的经济实力，买两个甚至更多的房位建一栋房子，是花园更大更漂亮。
调控年，史上最严厉的新政下，普通住宅投资受阻下，别墅王者何时归来？ 下半年后，上海别墅市场可能会逆市而热销。以联体别墅和排屋为主的经济型别墅行俏市场，仅闵行区，大部分楼盘销售率不错。顺应市场需求，申城“别墅专卖馆”也将会向市民提供一系列别墅销售服务。业内行家纷纷表示，上海别墅市场已经找准市场定位，下半年后，很可能迎来一个崭新的销售小春天。
上海别墅市场一度沉寂多年。在80年代后期第一轮别墅热中立项并动工建造的近百个楼盘，只有七成交付使用，销售率达到80%以上的不到三分之一。究其原因，一是发展商定位不准，一味追求高档豪华;二是当时的消费水准尚未到达这一层次。1998年下半年开始的新一轮别墅开发中，发展商针对不同客户开发不同层次的别墅，错开定位，细分市场，既有较为豪华的独立别墅，又有面向中等收入群体的联体或双复式别墅，还有面向工薪阶层的“联排式别墅”、“里弄式住宅”和“新独院住宅”。
据了解，从1999年起别墅物业建造面积与销售量每年以15%左右的速度递增，其中卖得最俏的是面积在150-220平方米，总价当时一开始最早时在50－100万的中低档别墅，也就是通常所指“经济型别墅”。地处市郊接合部的上海豪都国际花园，曾定位于普通市民，建造的6个小区268幢别墅，均价都面向小康人士，销售率不错;松江区的新上海弄里人家、君临天下花园等，当时开盘后销售告罄。
经济型别墅走俏别墅市场，不仅因为价格因素，而且还迎合了上海人偏爱多层和独院式住宅的居住习惯。除独门独院别墅外，一些联体别墅和排屋在住宅功能上也已经和独立别墅相差无几：除具有起居室，主卧、次卧、书房、厨卫、餐厅、储藏室、阳台等基本功能外，还具有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并放大了储藏、露台退台、走路式衣柜、工作阳台等功能。借助地铁、高架等交通设施，90%的别墅离市区的车程在半小时以内，购房者自然也愿意接受“用买房的钱买楼”的理念了。
个人以为，下半年后，上海高档别墅市场也会有一定程度的小幅“悄然升温”。面对我国良好的经济形势，越来越多的境外人士来到上海工作、居住，他们将带动高档别墅的租赁与销售。浦东东郊、沪青平公路沿线、佘山等地将成为的高档别墅的开发热土。以别墅为代表的“低层、低密度、低容积率”的“三低”住宅消费将持续呈现上升之势。
记得有一年申城房市最火的就是别墅，据统计，别墅的总体价格水平那一年比前一年上涨了１０% ，于是有人预言下半年后，新政过后，别墅还会涨，然而这个“别墅”在统计口径上实际是包括大量的“联体”、“排屋”在内的“别墅”，对于真正意义的独立别墅，其价格走势并不是如此乐观，有些别墅的价格已比当初跌了很多。
业内人士认为真正意义的独立别墅至少要有一两百平米的花园，别墅之间还要有足够的间距以确保私秘性，可以说其土地的占用成本是各类住宅中最大的。再者，别墅在功能上体现较强的是“休闲”，第二位的才是“居住”，而我们目前居民买房首要的目的是为了改善居住条件，因此对于发展商来说别墅的投资性不是最好的，例如西郊的田园别墅群，价位曾一度下跌。
住宅发展局负责规划的同志从城市规划的角度认为，西方一些经济发达国家为吸引城区的居民在郊区生活居住，在郊区开发了大量的别墅，从而带来“中心城市空心化”的负面现象，即白天是一座欣欣向荣的城市，到了晚上却变成空城，犯罪率也会随之上升。为避免这种现象在上海出现，从规划的角度倡导在市区大兴绿地、整治环境、兴建高质量的住宅，而别墅的发展还只是处于起步的阶段，今后还将出现“金风送爽”的上海楼市，别墅市场成为购房者较为关注的热点之一。
别墅市场为何将来可以热销？
我以为，购房者追求居住时尚、舒适是别墅市场火爆的基础。市郊结合部地区的生活类别墅，特别是西南沿线的别墅一直较为热销，与不少购房者追求超常规的居住环境、私密性有关，从而别墅物业的市场较为旺销。
其次，中价别墅供应量紧缺。上海别墅供应量还不足住宅物业总量的5% ，而真正能够满足生活需求的别墅则更为紧缺。据统计，有一年，9个月中上海中价生活别墅的新盘上市量为零，因此，未来高质量的经济型别墅上市会引起反响的，其中较为重要的因素是填补了这一价位别墅的空白。
第三，别墅价格与其他物业价差不大，满足了购房者扩大生活容量的需求。上海目前生活类别墅基本处在市郊结合部，出行较以前方便，又与整个居住市郊化趋向吻合，由于别墅结构新、环境好、功能齐，而与同类地区其他类型物业差价不大，使其市场成交活跃。
最后，别墅作为一种补充类住宅物业，近年来日趋引起市场关注，而自伊莎仕花园后，雅阁花园、同润花园、君临天下花园、桃花源田庄、绿洲比华利、樱园、乔爱等一大批排屋及别墅纷纷上市，使这一区位成为上海目前最大的生活类别墅供应地，大都市场走势看好。
时下升级换代的高品质别墅也开始露面。如地处南汇的枫丹白露花园、浅水湾花园等，上海别墅物业已从概念推广走向品质竞争阶段。据业内专家分析，目前上海别墅市场尚未供求平衡，生活类别墅仍是发展方向，在未来几年中，中价别墅市场前景看好。