美国“两房”演变态势牵动世界

　　美国政府精心设计的“两房”模式，一度为促进美国住房市场的发展、改善人们的住房条件起到了一定的积极作用，房地产市场，特别是金融机构不愿意冒风险为贫困人口提供住房贷款，而美国政府为了解决“居者有其屋”的问题，从二战前就开始陆续成立了两房，意图以政府力量和市场力量的合力来解决，在将近七十年的时间里，这一制度为美国人民特别是贫困人口带来了福音，只需要10%的首付就可以拥有一套住房。在房价上涨的市场中，这一制度没有问题，出现了多赢的局面。而当房价下跌时，引发次贷危机，问题就暴露出来了。

　　2007年春季发端于美国的次贷危机已由债务危机发展为流动性危机，进而发展为信用危机，是一场因次级抵押贷款机构破产、投资银行及基金被迫关闭、股市剧烈振荡而造成的金融风暴。当房价下跌，2008年8月，美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构大面积亏损。美国财政部和美联储被迫接管“两房”，美国政府之所以非救“两房”不可，一方面是因为它占到美国贷款抵押市场将近一半的市场份额，它的崩溃将带来极为严重的系统风险———彻底击溃住房信贷市场并进一步推低房价，并将风险传染到其它类型的金融机构。另一方面，“两房”崩溃的国际影响巨大，如果美国政府不为“两房”背书，及时“阻断”风险，其发行的债券很可能会大幅贬值，而包括中国央行在内的众多央行以及重要金融机构都持有大量的“两房”债券，很可能会争相抛售，成为压垮“两房”的最后一根稻草，让“两房”由崩溃的危险演变成真实的崩溃，并引发全球金融市场的巨大混乱。幸运的是，评级机构并没有因政府的援救而调降美国国家主权评级（7月份时他们确实这样警告过），否则美国国债市场就成了另一个动荡之所，那才真的会搞得寰宇不得安宁。

　　2010年6月16日，美国两大房地产抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mac)收到美国联邦住房金融局(FHFA)的指令，将从纽约证券交易所退市。退市理由很简单，“两房”股价持续一个月内低于1美元，低于纽约交易所对上市公司股价的最低要求。

　　由于两房是支持美国房地产市场发展的重要机构，它们担保了绝大多数房地产按揭贷款。“两房”对于美国金融系统的运行至关重要，两房发行和担保的MBS 已经渗透到了全球金融市场的各个参与者。美国国内的金融机构和个人是两房相关MBS 的最大持有者，持有比例超过50%，美联储、财政部也持有大量的两房相关MBS。张茉楠撰文指出，作为占有美国住房按揭抵押贷款市场四分之三份额的政策性金融机构，“两房”的生死存亡维系着美国住房金融市场的命运，也关乎美国经济的未来。有个更大的问题是，次级抵押贷款的资产泡沫破灭之后，“两房”给美国金融体系内部带来大量有毒资产，基本上没有得到处理，而是用修改会计规则和冻结债务清偿的方式，暂时将金融机构的坏账掩盖起来，或移至美联储的资产负债表中。危机是推进制度变革、激发制度潜能的有利时机，如果美国“救市”措施不能触及根本性制度根源，不改变政府信用担保成为“两房”的特殊盈利模式，美国还将面临使危机进一步演变为整体性危机的可能。

　　美国“两房”演变给我们的启示至少两点：

　　其一、在政府与市场关系上，特别是政府在进行宏观调控时应当尊重市场经济的基本规律，认真分析购房者、开发商、中介机构、银行等各方面的基本态度和行为特征，处理好各方面的利益平衡，把握好各项政策措施出台的时机和力度。

　　其二、楼市调控不仅要控制房价暴涨，重要的是完善房地产制度、金融制度，堵塞危机的漏洞。中国需要从高房价增长之路转变为低房价增长的方式，楼市迫切需要降温。避免美国、日本、香港因楼市泡沫破裂对经济可持续发展带来的伤害。