谢逸枫：开发商实不想“闲地捂地”
2010年8月,国土资源部清查出广州54宗闲置土地中，已有33宗作出限期一年内动工，如果再不动工将要求开发商交高额保证金。2010年8月16日，广州市国土房管局通报闲置地查处最新情况，指出曾经的“生地”出让所带来的拆迁隐患成为这批闲置地难处置的主要原因，并强调要坚决打击囤积土地牟利的开发企业。2010年广州54宗闲置土地的处置情况。有33宗用地作出限期开发处置，已收取土地闲置费3325万元，其中两宗用地经处置后已动工开发，剩余用地目前正在办理规划报建、施工许可等动工前期手续。另21宗用地绝大部分为司法查封、规划调整等非企业原因造成闲置，目前正研究稳妥的处置方式。到目前广州收回26.5平方公里闲置地。
对全国1457宗闲置土地“黑名单”的回应，相较有关部委和地方回避的态度，广州无疑是最为坦诚和积极的。继8月10日广州市国土房管局新闻发言人承认媒体披露的广州54宗闲置土地情况属实后，8月16日又正式公布了54宗闲置土地的处置情况：有33宗用地作出限期开发处置，已收取土地闲置费3325万元，其中2宗用地经处置后已动工开发，剩余用地目前正在办理规划报建、施工许可等动工前期手续。另21宗用地绝大部分为司法查封、规划调整等非企业原因造成闲置，目前正研究稳妥的处置方式。
其中33宗用地共收取土地闲置费3325万元，平均每宗才罚100万元，晒10年可升值逾10倍，违规成本明显就过低。但是，闲置地由于历史原因比较复杂，部分地块除了地价款外，还要算上负责拆迁安置和清除债务纠纷等隐形成本，增值收益或比纯地价计算要低。自去年下半年以来，广州市国土房管局对历年来供应的房地产用地进行地毯式清理。在严厉打击囤地现象的同时，对于符合条件的，以延长动工开发时间的方式作出处置，累计收取土地闲置费达1.3亿元。广州历年来通过收回闲置土地或注销用地批文的方式处置闲置土地共1389宗，面积约26.5平方公里。其中12宗、面积61.5公顷的已收回闲置土地用作政府保障性住房建设。
一边是开发商嚷着土地供应不足，大家通过招拍挂争抢自然会水涨船高推高地价与房价，一边却又存在巨量的土地闲置；一边是中央政府三令五申要加大供应遏制房价上涨过快，一边却又存在因为地方政府原因造成已上市土地闲置以至供应不足；一边荒着巨量低价的土地，一边又是如此高的楼价，如此矛盾的事实让人难免百感交集。
政府原因闲置土地比开发商捂地更可怕，开发商捂地也是非常可怕。2010年8月份，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。在这份闲置地统计表中，其中由于政府原因造成的土地闲置达849宗，占总数的58.2%，闲置面积共计6291.100691万平方米，涉及合同金额共计185.1亿。
从地域分布来看，因为政府原因造成土地闲置最高的三个城市分别是：北京125宗、 广东123宗和重庆119宗。另外开发商捂地608块。从均地价来看，以广州为例，该城市闲置土地54宗（含开发商捂地土地在内），面积近192万平方米，总出让金额约5.87亿元，均地价仅为306元，远远低于近几年的楼面地价，甚至比内陆省份众多偏远地县城市的土地出让价格还要低，而就在2010年7月，广州十区二县一手住宅均价为10386元/平方米。
国土资源部联手银监会对全国1457宗闲置土地进行清查，其中广州被查的闲置地约有54宗，用地面积接近192公顷。这些闲置地中不少地块的闲置时间已经长达17年，其中很多闲置地增值可能几十倍甚至上百倍。 广州市国土房管局8月16日详细回应了闲置地问题。这次披露的54宗闲置土地中，住宅用地(含纯住宅或商业、住宅综合用地)共30宗、用地面积110公顷。
最后，广州54宗闲置地33宗限期动工，一囤17年,国土局限一年内开发,说明广州市国土局坚决打击囤地行为的信号。这次公布的闲置土地很多都闲置了10年以上，如果允许其延期开发，对于其他开发商会不会难以起到警示作用，而弱化打击囤积土地的处置效果。
广州房管局相关负责人表示，允许开发商延期开发的项目，开发商必须具备项目建设投资总额30%以上的资金，在开发商交了土地闲置费并承诺按期开发的基础上，才可通过延期开发的方式处置。而广州的土地闲置费今年已经大幅度调高，按出让土地价款或划拨土地价款的20%计收。除了必须缴清闲置费外，对批准延期的项目，房管局还将通过签订协议，征收相当于土地价款20%的履约保证金或由用地单位提供银行出具的履约保函。也就是说，开发商要实现延期开发也是要付出巨大的成本的。而延期开发一般只有一年时间，开发商不敢贸然违约。
54宗闲置土地中，住宅用地共30宗、用地面积110万平方米；商服用地20宗、用地面积55万平方米；公建配套等其他项目用地4宗、用地面积14.5万平方米。随着超过半数的闲置土地已经限期开发、即将动工，可望为不同区域带来新的住宅供应。目前已有33宗用地按《广州市闲置土地处理办法》的规定作出限期开发处置，已收取土地闲置费3325万元，其中2宗用地经处置后已动工开发，剩余用地目前正在办理规划报建、施工许可等动工前期手续。
而未作出处置的21宗用地，绝大部分属于司法查封、规划调整等非企业原因造成闲置，且部分用地同时受司法查封、规划控制及拆迁遗留问题等多种因素综合影响，情况十分复杂。房管局相关负责人说：“有的地块甚至是有几家法院等着轮候查封，这些地块的处置涉及群众利益和社会稳定等因素，在未解决原有问题时收回会损害群众的利益，所有我们正进一步研究确定稳妥处置方式。下一步，房管局将重点监控这些地块，督促用地单位尽快开发建设，既盘活闲置土地，也可尽快解决拆迁安置问题。
在54宗闲置土地中，不少地块闲置时间超过10年以上。按照《广州市闲置土地处理办法》规定，认定的闲置土地闲置累计满两年的政府可以无偿收回，但这批闲置地中并无一块地作收回处理。
广州房管局相关负责人表示，基于土地资源供需矛盾突出的实际，从促进经济社会快速发展的角度出发，应最大程度发挥土地资源利用效率。因此，国家及广州市的相关规定，对闲置土地可采取延长开发建设时间（不超过一年）、改变用途后继续开发建设、安排临时使用、收回土地使用权等四种方式处置。
其中延长开发时间一年是较为常用的处置方式，收回土地使用权是最为严厉的处置方式。对于建设项目符合土地利用规划、城乡规划和国家产业政策，开发单位具备项目建设投资总额30%以上的地块，在用地单位缴纳土地闲置费并承诺按期开发的基础上，才可通过延期开发的方式处置。
据房管局公布的最新数据，历年来广州通过收回闲置土地或注销用地批文的方式处置闲置土地共1389宗，面积约26.5平方公里。在收回闲置土地、严厉打击囤地现象的同时，对于符合条件的，以延长动工开发时间的方式作出处置，累计收取土地闲置费达1.3亿元，有效促使土地的开发建设。同时，12宗、面积61.5公顷的已收回闲置土地用作政府保障性住房建设。
闲置地成因，一是因企业资金实力不足、合作单位之间存在纠纷等自身原因无法动工。二是存在司法查封，企业暂无法对地块实施开发。三是存在规划调整、控制未稳定、市政道路建设占用等政府因素影响。四是存在拆迁补偿未完毕等遗留问题，目前暂无法实施动工。
其实，正如同行认同的观点，开发商捂地，尚可没收保证金和收回及改为保障房地或惩罚，或开征土地闲置税、物业税、增值税。但政府原因造成，不仅造成了计划供地未能转成实际开发用地，因此供应紧缩推高了房价；更会促使财富在某些环节及群体上的聚集，加剧社会财富分配不公；还让广大老百姓勒紧裤腰带往银行里存上一、二十年的钱，也够不上买房，影响了国内内需的掘发；同时也有违中央政府遏制房价上涨过快，倡导公平正义的精神。从以上因素来讲，政府原因造成土地闲置比开发商主观捂地更可怕。
开发商想“坐地升值”和等涨房价，政府想卖地生财和招商引资。最吃亏的还是抢不到土地的开发商，但为改规划、拆迁问题等政府原因，人为造成供应不足助推房价。在巨大的财富增值效应面前，也难免不期待自己能多少和政府原因沾些边，以少些捂地风险，多些升值空间。
“政府原因”纠结着一定利益关系，缺少城市的规划缺乏计划与前瞻性，以及不同届领导在位时缺乏政策延续性。而拆迁问题似看到人性拆迁——拆迁方和被拆迁方没有谈拢，是故地块项目未动，但在另一方面是否又存在着一些地方政府也在打压拆迁补偿？除了这些之外，维护招商引资的投资环境政绩为上。