当代物权法百科全书小辞典319

当代物权法百科全书小辞典319

按土地用途划分的供役地权利人义务关系

陈绪国

物权法第一百五十九条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”

本条款，是关于供役地权利人义务的简要规定。物权法的本职工作之一，就是确认权利人的权利和义务。当相关的事项没有点明时，需要权威性解析，以便于明确其相关的义务关系。

本辞条，介绍按土地用途划分的供役地权利人义务关系；下一辞条，介绍按特种权利主体划分的供役地权利人义务关系。

主题：按土地用途划分的供役地权利人义务关系

众所周知，不同的土地用途会成就不同的地役权与供役地义务关系。因为义务关系参差不齐，物权法难以作出统一的规定。这种问题，甚至于在老牌法制化国家持续几千年也没有解决。进行法理解析，也只能提供参考依据。

如果说要对于地役权和供役地义务关系作出全面的规定，恐怕需要300以上个条款的专门法才能容纳下来。这样劳民伤财似无必要，因为地役权与供役地义务关系囿于土地权利关系中，占得的份额是不大的，并且是日益式微的，尽管地役权与供役地义务关系很突出，很特别。

按土地用途划分的供役地权利人义务关系，可以从其义务关系的客体上寻找出对应的规律，可以看出哪些发生的概率大哪些概率小。其发生的概率大小，与其义务的大小、形式、内容有很大的关系。

1．农用地地役权对应的义务关系

农用地地役权，西方国家称之为田园地役权，是最古老的地役权之一。几千年来的小农经济，难以摆脱农村经济的落后状况。越是经济落后的地方，农业基础设施越差，农用地地役权对应的义务关系就越紧张。

农用地地役权的发明，是个伟大的发明。按照常规，土地所有权是最伟大的的物权，其优先权、排他权、物权请求权等权利高居其他各种权利人之首。农用地地役权一反常态，可以合理利用他人的土地，而且明文规定土地所有权人应当给予地役权人以相应的便利，允许地役权人“合理侵入”他人的土地。这为保护弱势者的权益，提供了很好的物权保障机制。

既然土地私有制国家也重视农用地地役权对应的义务关系，土地公有制国家更不例外。这就意味着中国供役地权利人的义务，更加注重土地公有制或者共有制的义务，地役权人的土地利用权更是加权型地役权。这是原则性的义务，也是本条款所透露出来的信息。只要符合不动产相邻关系的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，有关组织部门、调解部门、仲裁机构和人民法院都可以依据此项原则进行调解或者裁判。

2．建设用地地役权对应的义务关系

中国的建设用地，实质上已经分为四大种类。城市的建设用地，分为国家出让型、国家划拨型建设用地；农村的建设用地，分为工商业型、私人住宅型建设用地。

国家实行土地公有制和土地使用权严管制度，加上基础设施建设基本上由国家、其次由集体承担了，建设用地地役权对应的义务关系，走向于公共化、公益化、集约化。但是，以上四大类建设用地地役权对应的义务关系还是有些区别。

（1）城市建设用地地役权对应的义务关系

第一，国家出让型建设用地地役权对应的义务关系

国家出让型建设用地，是土地使用权人付出了代价甚至于很大的的代价取得的。按照物权法权利与义务对应调整原则，可以推导出此类供役地权利人的义务，于特定的条件下可以小于其他类型建设用地供役地权利人的义务。

一般而论，具体做法是，将供役地权利人的部分义务转嫁给当地政府。如道路、桥梁、供水、供电、供气等基础设施的投资由当地政府来投资，供役地权利人提供供役地。因为地方政府出让建设用地获得了巨大的收益，减轻建设用地供役地权利人的义务负担是合理的，但还不能一概而论是“必须的”。

至于毗邻小区之间建设用地供役地权利人的义务，应当由地役权人与供役地权利人双方协商解决。因为利用的是空闲土地，除了地上附着物损毁的需要补偿以外，其他的如地下利用权，相信物权法是倾向于无偿使用的法定义务。

第二，国家划拨型建设用地地役权对应的义务关系

国家划拨型建设用地，相当于使用权人无偿取得的建设用地，使用权人自主权，不如国家有偿出让型建设用地使用权人的自主权。地役权人于此土地上设立地役权、供役地人为他人提供供役地义务，最好是经过县级以上人民政府规划部门批准，并经过登记机构审核登记地役权设立获得证书，这种义务关系的效力才有保障。

此项地役权对应的义务关系，不能与国家出让型建设用地地役权对应的义务关系相提并论。主要区别在于，其供役地人独立自主的权力不如上面一种能力。因为相当于使用权人无偿取得的建设用地，理论上，义务人向地役权人讨价还价的余地不大。如果地役权一旦设立，意味着其供役地义务更加趋向于“无条件提供”的一面。

作为一种控制模型，应当是加强型控制模型。应当从地役权的设立和供设地义务的设立两个方面进行定向控制，不光是单方面的控制，也不光是单独控制供役地人的获利行为。

第三，关于工商企业供役地权利人获利行为和义务关系的辨别

工商企业供役地权利人是经济实体组织，均承受着不同的生产经营压力。某些大型工商企业耗电、耗水的需求量大，道路通行也不如城市主干线通达。对于此类供役地权利人的义务关系，不能套用城市居民区的义务关系执行。

一般而论，在工商企业范围内，强制性地让供役地权利人提供供役地，可行性是比较差的。一般是在该企业大院外围接驳铺设供水、供电等线路，尽量避免这种地役权的设立。如果在工商企业范围内设立地役权，供役地权利人的义务也许会成为一种加价收费的权利—不是指加收土地使用费的权利，而是指加收供水、供电费用的借口。

供役地权利人的义务变成财产权，这种先例是客观存在的，特别是在城乡结合部和中远郊区大量存在。法律对此并无禁止性规定。姑且称之为“义务性权利”。理论上，国家划拨型建设用地的“义务性权利”，应当小于国家出让型建设用地的“义务性权利”。在法无明文规定的情势下，两种“义务性权利”并没有区分开来。这种情况，对于地役权人，对于弱势者包括附近的村民是不利的。

当然，我们承认供役地权利人的义务变成财产权，变成“义务性权利”。但是，这种特殊性的权利究竟大到什么程度呢？这种问题，物权法是解决不了的，应由专门法或者地方法来调整。

（2）农村建设用地地役权对应的义务关系

第一，农村工商业型建设用地地役权对应的义务关系

农村工商业型建设用地，分为新旧体制两种类型的工商业型建设用地。旧体制下的农村工商业型建设用地，是未经过统一规划农村集体自己作主建设的，供役地权利人对应的义务关系是“内向”的。新体制下的农村工商业型建设用地，是经过统一规划农村集体自己作主建设的，供役地权利人对应的义务关系是“外向”的。但是，在新形势下，该项地役权与对应的义务关系，应当统一到新的物权政策上来，该怎么样就怎么样。

农村集体工商业型建设用地得来容易，但集体工商业底子薄，经营非常困难。为了使物权化保障机制向弱势者倾斜，也应当承认供役地权利人的义务变成财产权，变成“义务性权利”。其财产权和“义务性权利”应当大于其他的同类权利。既然农村的土地占有权归集体所有，农村集体工商业作为集体共有权人，应当有自己的自治权与自主权。

农村集体工商业占用国家投资的公共设施份额不多，很多是自力更生的投资建设。按照物权法权利与义务对称平衡原则，可以适当减轻此类义务人的负担，不能与城市建设用地供役地权利人相提并论。

第二，农村宅基地型建设用地地役权对应的义务关系

农村宅基地型建设用地属于福利性建设用地。其地役权对应的义务关系，有集体土地共有权支配，有友好相邻关系的民风民俗支撑，有扶贫帮困的义务支持。可以看出，虽然同属农村建设用地，农村宅基地型建设用地供役地权利人无偿援助其土地的物权指向是非常明显的。

除了集体建设新农村以外，农村私人建造住宅，发生地役权争议较多的，是排水、屋檐滴水、基地地界和管线铺设上的争议。村民的弱点之一，是法律知识浅薄，有宗派主义倾向。对于此类地役权对应的义务关系建立法制模型，是相当困难的。依据本条款的规定，寄希望义务关系人的地役权合同。但是，农村的口头合同依然比较盛行。所有这些，不能要求农村人的觉悟有城市人的觉悟那么高，也不一定要以书面合同为准，如果口头合同是公平合理的，行政机构和司法部门应当予以确认。

集体建设新农村，基本上以行政村为单位，本村的地役权权利与义务关系上纠纷相对很少。这是土地公有制的好处。如果有新型的农村宅基地型建设用地地役权对应的义务关系，应当跟踪研究与处理。农村许多此类纠纷，通过上级行政机构调解便可解决。但是，农村人容易冲动，大动肝火，有时候为了一件小事，甚至于闹出大事出来。所以说，农村地役权权利与义务关系无小事，不能轻视，也不能听之任之。

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