近年来一直持续的天价争地景象骤然间灰飞烟灭。是什么原因，导致一向嗜“地”如命的开发商集体冷脸？看似偶然的明星地王流标事件，发生在楼市“拐点论”盛行、成交严重萎缩的当下，此中暗藏何种关联与玄机？广州流拍、成都流拍、北京流标、福州流拍、深圳流拍……下一站，会是哪里？所谓“风水轮流转”,前几年只要大面积地块一出来，诸路开发商皆剑拔弩张，恨不得立刻将其揽入怀中。今年却出现了怪现状，位置不错、面积够大的土地频遭冷遇，甚至沦落到流拍命运。2009年受益于楼市的土地价格一路飙升，给地方财政作出了不小贡献，但2010年4月新政调控以来，楼市转冷，土地市场也遭遇寒流，流拍，延期现象屡屡出现。

　　  自2009年12月份始，国务院楼市调控对于房市的影响已经传导到土地市场,房地产市场观望,全国地方政府陷入卖地窘境。虽然年初全国各个城市的土地市场已经出现土地接近底价及底价成交，但在政策进一步收紧后，土地市场面临交易和价格两方面的更大冲击；不过在一段时间的观望和沉寂后，也会有开发商趁低拿地。低潮袭来，全国地方政府土地供应也在“随行就市”。2010年7月1日，国土部再度表示严查违规违法用地、清理房企闲置土地，同时提高竞买保证金至30%。当下市场信贷紧缩，开发商销售情况不见好转，资金压力越来越大，这给供地集中在下半年的政府“卖地”计划增加了不少难度。

　　  2010年已经过半，开发商的半年销售业绩相比全年目标而言并不理想，作为开发商现金流重要支柱的销售回笼缓慢，意味着下半年的土地市场还将冷清一阵子。在本轮的楼市调控中，土地市场成为调控重心，国家多个部委多次表示要通过加大土地供应来调控房价。国土资源部公布的住宅用地供应计划显示，2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。新政调控之下，住宅用地供应显著增长，据某研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%；6月，全国103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，同比增加35%。

　　  供应量的加大并未得到开发商的积极响应，市场状况的不佳打击了它们拿地的积极性。2010年，广州预计推出650万平方米的土地供应，其中商品住宅用地500万平方米，但实际上上半年成交的只有32万平方米，仅完成计划的6%。无独有偶，除了广州，北京、上海城 市也遇到了“卖地难”。

　　  有数据显示，2010年6月，北京市的土地出让收入仅约为33亿元，环比5月缩水近7成；在上海，据官方数据显示，2010年1~6月上海商品住宅用地成交仅完成了计划的38%。深圳的宅地实际成交也仅完成了计划的14%。2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价平均为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。土地成交价格在1600元~2000元，低于2009年下半年的价格水平。

　　  例如上海，4月24日上海挂牌出让位于嘉定区的4幅商办地块，其中2幅底价成交，也是近期新政出台后首次出现土地以底价成交。2010年上半年上海市采取批次进入预申请名单的105幅土地，自5月份正式开始接受预申请以来，已经有19幅土地终止入市或延期。

　　  例如，在楼市调控的大背景下，楼市转入调整期，楼价降了，土地市场也开始转冷,广州土地市场遭遇宅地流拍。7月19日，广州市国土资源和房屋管理局（以下简称广州市房管局）挂出宅地出让预告，此次一口气推出广州南沙地区9宗宅地，其中8宗为住宅或商住两用地，其中有3幅为纯住宅用地，总用地面积达22万平方米，纯住宅地分别位于南沙街板头村、横沥镇灵山岛和南沙街沙螺湾小学以南，容积率最高达到3。其中南沙街板头村住宅地用地面积最大，超过10万平方米。另有5幅商住地也兼有居住用地。此次出让地块均位于广州南沙区域，涉及用地面积达58万平方米，这是今年年初南沙区商业地块曾发生流拍后，成为广州今年首次大规模出让住宅用地。

　　  从2006年至今，南沙住宅和商业用地出让面积总和为118万平方米，由此可见，今年南沙将出让的用地面积超过了近4年来出让土地面积的总和。今年广州计划供应5平方公里商品住宅用地。粗略推算，南沙今年的住宅用地供应将占广州年度供应计划的四成左右。3月18日，广州举行今年第二次住宅地竞拍出让，两幅位于南沙区的住宅用地分别是以1193元/m2和1527元/m2的低价成交，而商业用地更是流拍。

　　编号2010NJY-4地块，位于广州南沙行政中心东侧，出让面积61486平方米，土地用途为商业金融业用地，可兼容二类居住用地；

　　编号2010NJY-6地块，位于广州南沙街板头村，出让面积101638平方米，土地用途为二类居住用地；

　　编号2010NJY-7地块，位于广州南沙街丰田生活区北侧，出让面积35472方米，土地用途为商业金融业用地，可兼容二类居住用地；

　　编号2010NJY-8地块，位于广州南沙街祈福酒店南侧，出让面积25248平方米，土地用途为商业金融业用地，可兼容二类居住用地；

　　编号2010NJY-9地块，位于广州南沙街牌坊北侧，出让面积9962平方米，土地用途为商业金融业用地；

　　编号2010NJY-10地块，位于广州南沙街进港大道北侧，出让面积60926平方米，土地用途为商住用地；

　　编号2010NJY-11地块，位于广州横沥镇上横沥大桥以南，出让面积178572平方米，土地用途为二类居住用地，部分可兼容商业用地；

　　编号2010NJY-12地块，位于广州横沥镇灵山岛，出让面积59925平方米，土地用途为二类居住用地；

　　编号2010NJY-13地块，位于广州南沙街沙螺湾小学以南，出让面积54930，土地用途为二类居住用地。

　　  此次入市的广州南沙地块，采取了“勾地”制度。广州市房管局相关人士表示，想试探市场，看看开发商和投资的意向，此次公告地块不一定全部推出，将会试实际情况而定。由于市场调控，今年上半年，广州市房管局少有推地，直到6月底推出首幅广州市荔湾高尔夫球场用地，吸引多家企业竞争。不过，此后宅地推入遭遇前所未有的冷清局面。不仅广州，其他地区土地市场也先后遭遇冷清。

　　  广州市国土房管局有关负责人称，出让预告只是作为惯例的信息预先发布，方便开发商考虑与筹备，也是政府根据土地储备情况对市场需求的摸查。具体到南沙几个地块，“条件已成熟，有在下半年正式挂牌出让的想法。预告地块多数是已储备好的，条件比勾地的地块要更为成熟；此外，开发商勾地还要缴纳一定诚意金，同时报出一个出让底价，最后拍卖也一定要参加，报价还不得低于之前所报底价，不然诚意金将不予退还。勾地借鉴香港，要倾听开发商及法律界人士等意见，结合广州实际修改，目前正在征求意见，广州最快在第三季度实施。

　　  在楼市寒流的考验下，曾经宣称年末即将出现“暖冬”的开发商们，却在土地市场上露出真面目，集体对珠三角主流城市曾经炙手可热的“土地”市场冷脸以对。而平价大甩卖的做法正从楼市向土地市场蔓延。例如深圳，根据该市土地房产交易中心的成交纪录，自从6月6日的土地拍卖会之后，5个月内深圳住宅用地零供应。而该中心的统计显示，今年前8个月，深圳流拍8地块，全部为居住和商住综合用地。那些为了完成年度卖地计划而放量供地的城市，则遭遇了流标与降价卖地的惨痛。

　　  2008年前10月东莞流拍土地31宗，其中商住用地为20宗，平均每月就有2宗商住用地流拍。而从2000年至2007年的8年时间，东莞仅流拍土地29宗，其中商住用地17宗，2008年东莞流拍的土地宗数比之前8年累计的还多。进入2009年11月，久未卖地的广州，也开始一周内三次降价卖地。11月7日，广州萝岗开发区地块在降价20％后终于成功出让，CBD珠江新城最后一幅办公用地以去年卖地价格的6.5折成交。截至11月7日，虽然广州只拍卖了15幅地块，但根据广州市房地产交易中心成交记录，停、流拍了5幅地块，建筑面积约49.65万平方米。

　　  2009年“地王”频出的佛山，2009年前9个月拍卖的土地有199宗，但流拍的有20几宗。其中仅8～9月，流拍的土地占地面积就超过9万平方米。而在2010年5月，是最为冷场的一次土地拍卖，推出的11块非工业用地，7块底价成交，4块停流拍。随着土地停流拍的增加，大城市的土地财政更是受到严峻考验。2007年在房企的“地王”争夺战中，广州市政府堪称大赢家。

　　  根据广州市财政局的报告，2007年土地出让金预算90亿元，实收207亿元，但超支部分当年已经基本用磬。而在今年，国有土地使用权出让金预计要支出109亿元。但是截至2009年11月7日，根据广州市房产交易中心的成交记录，广州卖地收入只有67.62亿元左右，其中还包括了风传正处于退地程序中的恒大41亿元“地王”项目。

　　  根据最新公布的卖地计划，广州市政府将在2009年12月初集中开卖八宗住宅地，总用地面积49.7万平方米。等于全年供地计划的五分一。最低交易价折合楼面地价都约为1250元/平方米，比9月流拍类似地块底价低350元/平方米左右。

　　  2010年3月18日,广州也在今天进行了首场的住宅用地拍卖。这次拍卖共有三宗土地出让，分别是南沙区的2010NJY-1、2010NJY-2和2010NJY-3，但拍卖现场的竞价一片冷清，三地块仅举牌一次，其中2号商业地块流拍。下午2：30分广州南沙三宗地块拍卖开始，仅10分钟拍卖就结束。1号住宅地块举牌一次，被广东省肇庆市第二建筑工程公司以2580万元夺得，折合楼面地价1193元／平。2号商业地块流拍；3号地块被广州时代宏泰投资有限公司以底价成交，不过该公司没有到现场签约。

　　  2010年4月26日，在实行新的土地出让政策之后，北京国土局正处于一个尴尬的处境当中。北京新推出的房山区窦店镇窦店村地块，由于地块的价格最终被抬高到了事先设置的地块价格上限：4700元／平方米之上，导致地块出让暂停，“被迫”流拍。

　　  2010年7月8日下午，保利以2.14亿元的价格拿下广州番禺区桥南街市良公路的地块，楼面地价4233/平方米。另外，“亚运城 附近地块”的石楼镇大岭村地块由于至今日中午无人竞拍，最终被确定流拍。亚运城板块附近的大岭村地块以2470元/平方米的低价都没人竞拍。

　　  2010年6月29日国土资源部公布的数据显示，1-5月全国住宅用地供应同比增加59%。但是，供应土地并不等于成交土地。

　　  2010年5月7日北京4月住宅用地零成交。,北京首次以招标方式出让位于房山、通州、大兴和延庆的4宗住宅用地。其中面积最大的顺义区马坡镇地块由于5家参与竞标的开发商报价全部低于底价而流标。5月24日，包括北京丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和2-4号多功能用地、房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地等4宗非住宅类地块最终均因无人报价，宣告流拍。同样的情况也出现在广州、成都等其他城市。其中广州上半年住宅土地、商业用地供应各6宗，其中有两宗商业用地流拍。北京5、6月共成交11块标明可作居住用地的地块，大部分是二类居住用地，其中6块地在房山区。

　　  2010年7月10日，北京市土地整理储备中心统计，截至7月1日，北京市在公开土地市场共完成26宗住宅类用地出让，供给土地面积410.94公顷，而这一数字距其全年住宅用地供应指标相去甚远。北京市国土资源局、发改委、规划委员会联合下发的《关于印发北京市2010年度土地供应计划的通知》，对2010年北京市住宅用地供应也做了明确规划：2500公顷，是目前实际供应土地的6倍多。北京的土地供应情况肯定不是特例。2008年下半年以来，北京土地流拍情况明显增加，土地成交溢价由2007年的52％降至2008年的21％。

　　  按照一般市场土地拍卖规律，土地流拍一般在房地产市场出现资金短缺或房屋质押导致开发商资金链无法连接等情况下才会出现。受国际金融危机影响，2008年下半年以来，北京土地市场降温明显，地块竞拍企业数由2007年超过7家降至3家左右；企业购地热情下降更明显，个别高价拿地企业出现退地倾向。

　　  2010年7月22日，在南宁市举行的2010年第17期国有建设用地使用权公开出让4宗地块的拍卖会上，出现了2宗地块流拍的结果，其中1块还处于兵家必争之地凤岭片区，且面积是当天拍卖的凤岭片区土地中最大的。这是南宁土地新政后的“第一拍”，较之今年3月第一期土地拍卖会上精彩纷呈、争夺激烈的土地交易市场，无论是从热点地块的竞买人数还是应价轮数来看，此次拍卖在炎热的夏天让人感受到了一丝“凉意”。

　　  2010年8月12日，广州南沙地块卖不动7.5折重拍，6个地块无人问津。广州市国土资源和房屋管理局挂牌出让4幅南沙住宅和商业用地，其中一幅曾流拍的南沙商业用地以7.5折的价格重新出让。从目前的情况来看，南沙9宗待“勾”土地仅此3宗被“勾”，其它6宗暂时无人问津。广州土地市场的淡静由此可见一斑。

　　  最受关注的是位于龙穴岛海港大道拐角内侧的2010NJY-2商业地块，该地块占地5916.32平方米，建筑面积20707平方米，挂牌价2744万元，折后楼面地价1325元/平方米。值得一提的是，该地块曾在今年3月推出，但最终因为没有挂牌而流拍，当时底价高达5238万元。有消息显示，当时曾经有一家开发商报名竞投，但后来放弃购买，导致该地块流拍。同时推出的另外3幅南沙用地则是今年7月19日预告出让的9幅南沙用地中的地块，属于政府勾地政策今年实施以来成功被勾的地块。由于勾地政策规定勾地开发商必须交保证金来勾地，在没有其他开发商竞投时以底价成交，但如果弃购则不能退回保证金，因此预计这3幅地块都可以顺利出让。

　　  根据广州市2010年经营性用地出让计划，广州市辖十区商品住宅用地供应规模控制为5平方公里，中心城区住宅地已达两平方公里，这一计划供应总量是近年来最多的。从年度计划上看，下半年预计还有多幅“靓地”抢闸入市，包括:荔湾区芳村原高尔夫3幅住宅地、93万平方米的奥体中心周边1号住宅地、萝岗区九龙镇中新知识城起步区面积高达140万平方米的用地、白云湖周边50万平方米地块。

　　  其实，作为房地开发链上的重要一环，市场的观望态度，或是出让人采取“龟缩”策略的主因。然而，种种迹象表明，地方政府土地管理制度上的缺陷，也在“寒冬”中给市场泼下一盆凉水。目前政府推出土地的价格还是延续了调控前的水平，虽然热度减弱，导致再也很少见到开发商间相互飙价，出手也是时候，但从其他途径获得土地，可能更为合算。

　　  例如，以二级市场为例，一些资金链紧张的开发商，有可能通过土地转手以求自保，而这些存量地块拿地早、价格低，只要能保证出让者一定的转手收益，急需土地者就有压价的余地，容易拿到比公开市场更为便宜的土地。 此外，一些企业上一轮的 “存货”不少，按照目前市场的消化速度，企业完全可以慢慢卖，用时间换空间。而现金流趋紧的企业，更会采取观望心态。 作为房地产市场的重要一环，土地的出让者自然会根据上述需求方的变化，做出最有利于自己的调整。在此逻辑下，随行就市，似乎成为最佳的选择。

　　  近几个月全国土地流拍不断购房者期待房价继续下调。早在今年4月，国土资源部就通报了2010年全国住房供地计划情况，全国30个省、市、区（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量为18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。但是，中国指数研究院的数据显示，4月份一线和二、三线城市土地成交面积分别较上月下降82%和53%。

　　  到了5月和6月，土地市场的热度继续下降，土地流拍现象也是不断出现。一方面是土地供应量的增加，另一方面土地成交则持续“低温”。中国住宅土地情况在几个月的时间里坐了一次“过山车”，持续走低的地价也开始反向作用于商品房市场。土地供应已经成为购房者期待价格继续下调的重要理由

　　  一是缘起之政策调控。地方政府高调公布的保障性住房建设计划，是应对本轮中央调控政策的核心内容之一，其进展及最终落实情况，具有一定的指标性意义。历次房地产调控过程中，中央与地方在某些焦点问题上都进行着或明或暗的“拉锯战”，目前部分二线中心城市此类计划“雷声大雨点小”的现状，正好反映了地方政府的微妙心态和两难处境。

　　  例如，国务院发出通知闲置土地征收20%闲置费。例如，土地新政再出"重拳" 八部委联动共筑防堵阵线。例如，征缴增值地价 2008年土地新政定调"节约集约" 。导致土地拍卖“后遗症”地市降温，拐点说越演越热，“面粉”不再比“面包”贵 土地市场开始降温，“面粉”贵于“面包”的局势，显然开始发生扭转。四大区域的楼面价，均低于6000元/平方米，这显然与一个月之前的局势有着天壤之别。

　　  二是缘起之楼市寒流。土地流拍事件的频现是楼市寒流的一个新佐证，真实地暴露出拍地政策的操作弊端。楼市迎面撞上宏观调控，受影响的不单是地产公司和房产中介。在楼市的大冷天里，房产拍卖也感到寒冷。一家拍卖行近期连续举办的几场拍卖会全部流拍，过去像宝贝一样的超低价房子也无人问津，房产流拍成寻常事，导致土地拍卖“后遗症”市场难回暖。

　　  近期土地接连流拍影响市场回暖信心，从2009年12月市场调控开始，都会触动市场敏感的神经原本火热的土地市场，也开始走向低迷。“土地流拍”影响是否预示着楼市拐点显现？土地市场交易可视为楼市发展的“晴雨表”，土地流拍的频现，低迷楼市难回暖。

　　  三是缘起之开发商预期改变。地方政府高调公布的保障性住房建设计划，是应对本轮中央调控政策的核心内容之一，其进展及最终落实情况，具有一定的指标性意义。历次房地产调控过程中，中央与地方在某些焦点问题上都进行着或明或暗的“拉锯战”，目前部分二线中心城市此类计划“雷声大雨点小”的现状，正好反映了地方政府的微妙心态和两难处境，导致土地屏幕市场“后遗症”敲响土地财政警钟。

　　  土地竞拍频遭“流拍”厄运 敲响土地财政警钟，应改变目前不合理的土地供给制度，避免使地方政府成为助推房价的始作俑者。暴露拍地政策操作弊端国家实行“招拍挂”出让土地政策是正确的，但一些地方政府“把真经念歪了”。

　　  四是缘起之资金紧张。地方政府高调公布的保障性住房建设计划，是应对本轮中央调控政策的核心内容之一，其进展及最终落实情况，具有一定的指标性意义。历次房地产调控过程中，中央与地方在某些焦点问题上都进行着或明或暗的“拉锯战”，目前部分二线中心城市此类计划“雷声大雨点小”的现状，正好反映了地方政府的微妙心态和两难处境。

　　  例如，开发商资金链吃紧才产生土地拍卖“寒流”袭来，或者是新政挤压闲置地 楼市冷清开发商迎来资金链寒冬。甚至产生拐点争议，买房就会被套，开发商回笼资金大打折，或者是房产开发商集体苦盼新年“信贷开闸”导致市场土地拍卖“后遗症”公众观望心理加剧。房产拍卖批量流标，观望氛围令成都楼市趋冷，买家买涨不买跌，近期成交率只有31%