土地增值税重点清算名单到目前权威部门并没有透露，在“不违法、不违规”的前提下，开发商必将采取种种手段缓冲土地增值税清算“风暴”带来的冲击。加之土地增值税清算涉及技术复杂，还有一部分开发商以各种理由拖延等多种因素的综合作用，土地增值税清算尚需要加大力度，这把悬在头顶上的达摩克里斯之剑该挥向谁？究竟对哪些开发商影响更大？本刊立足北京，面向全国，特就四年来京城楼盘房价上涨情况、典型楼市上涨幅度、不同区域涨幅进行了调查式采访报道，并对部分开发商发放了问卷调查。

 

 

（三）谁受清算影响更大？

 

楼盘 

低地价大盘

    在本刊历经一个月的调查中，831之前拿地的开发商被认为受影响最大。在7月16日举办的楼市7周年盛典中，我们对参会的近500名开发商发放了问卷调查，其中50%的开发商认为国税总局下发通知规范土地增值税清算问题，对8·31之前拿地房企影响很大。另外还有部分观点认为对于去年销售速度比较快的一些中小楼盘影响大。

    税务稽查资深官员，国家税务总局稽查局专项检查组成员陈萍生在接受本刊记者采访时认为，判断哪些开发商受影响更大，主要是从房价和成本两个角度来考虑，房价高的、成本低的，土地增值税征收额相比较更高。

   “土地招拍挂政策出台前，部分协议出让的土地地价相对较低，建成后的房价又高，这部分项目受的影响最大。房地产开发企业如果此前一直严格缴纳土地增值税，受到的影响就比较小。”汉嘉咨询总经理兰文斌表示。

    就京城楼市而言，目前还有诸多开发周期已达5—10年的大盘，这些楼盘多是协议获取土地，地价无公开资料，但是房价却在近几年随行就市，翻了数倍以上。如，北京某百万平米大盘，2002年开盘时房价6000元/平方米出头，而如今在售房价已经接近50000元/平方米，房价涨了近10倍；而另一建面八十多万平方米的楼盘，2005年6月开盘价6300元/平方米，目前售价也达到了28500元/平方米，该楼盘开发公司一贯以低地价储备土地。不一枚举。比如就北京某典型楼盘的各项数据估算，其项目扣除金额近4000元/平方米，按照最初的开盘价来看，该项目的增值率为20%以内，作为普通住宅，是可以免征土地增值税的。不过，在房价高涨最近4年多的时间内，该楼盘的累计成交均价达到了近10000元/平方米，增值率也达到了134%，适用税率40%，扣除系数5%，应纳土地增值税每平方米达到了2000多元/平方米。二百万平方米的大盘，即使成交100万平方米，其需要交纳的土地增值税也达20亿元。

 

超高价豪宅

    另外，有一部分豪宅虽然通过招拍挂拿地，地价成本很高，楼盘定位高档，建安成本等投入也比较大，但是其高高在上的房价也使得这些楼盘成为土地增值税清算的“重灾区。”

    在记者的调查中，豪宅基本一旦面临清算，适用的税率都相对较高，并且与预征差距也更大。北京一豪宅楼盘今年开盘，如果按照土地增值税预征来看，其截至到7月下旬，销售收入超过了8﹒6亿，由于北京目前并未就土地增值税率调整给出明确指示，若按照1%来计算，则其预交的土地增值税8600万。但是，如果按照其目前的成交均价4万估算其清算数据，则其增值率超过150%，适用于50%税率，扣除系数15%，按照其从开盘到7月份的销售面积21424平方米来计算，应交的土地增值税超过2﹒15亿。当然，由于该楼盘开盘时间相对较短，并不一定达到清算条件，在此仅供参考。

 

领涨房价标杆楼盘

    豪宅虽然价高，但是往往与区域主流楼盘客群定位不同，对区域楼盘影响不大。近年来，城市标杆性楼盘的高价出击并热卖，则是推动房价猛涨的重要原因之一。

    比如2003年朝阳公园板块的棕榈泉，SARS前，该项目一期售价9000多元/平方米。SARS之后，二期开盘，立即跳高5000元，至14000元/平方米。成为朝阳公园板块价格爆发的“导火索”。再比如，2005年朝青板块的星河湾，在区域房价以5000～6000元/平方米为主流时，以15000元/平方米的售价开盘，一时间，业界为之哗然。仅半年时间，销售额便突破13亿元。

    从土地增值税征收来看，这些楼盘都已经成为了“历史”，其是否清算我们无法知晓，但是不乏领涨房价标杆楼盘的“后来者”，而如果真正清算，这些楼盘多数也会成为土地增值税税收的重要“源泉”。

    仍然以京东的某楼盘为例，该楼盘开盘均价18000元/平方米，而目前均价已达45000元/平方米，其去年开盘后步步高涨的房价成为了周边楼盘“榜样”。按照项目开盘时的成交价估算，该项目适用税率30%，纳税额1330元/平方米，而按照今年6月份的成交价来估算的话，其适用税率成为了最高的60%，纳税额达到了18831元/平方米。

 

迟迟未售完者

    如果真正清算，还有一部分楼盘会是“众矢之的”。尽管2007年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中对符合清算条件的楼盘做了系列明确，比如，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目等等。

    但是实际仍旧有很多开发商通过销售速度、销售率的控制来拖延土地增值税清算，加之，房地产开发周期非常长，很多项目分期开发、分批获取销售许可证，还有的既有住宅，也有商业，而商业迟迟未销售出去等等，因此存在着“钻空子”的机会。

    如，朝阳区某楼盘一期早在2007年就销售完毕，但是二期由于拆迁问题迟迟未开发，若开发商以整体楼盘为单位清算土地增值税，则其就可以拖延土地增值税清算。再比如，有知情人士向本刊透露，京城海淀区某楼盘多年来一直剩余了部分房源，该楼盘当年非常热销，其判断不排除与避税有关。

 

公司

中小开发商

    从公司的层面来看，接受记者采访的多认为，如果土地增值税严格清算，对中小公司影响相对更大一些。

    金地集团北京公司董事长总经理严家荣此前在接受本刊记者采访时认为，“目前土地增值税从我们国家的税收政策来看实际是老税种，因为以前在征收和计算方面存在操作不规范性，导致土地增值税征收存在缺口和误区。国家税务总局强调加强对土地增值税的管理和征收，对金地这样规范的企业影响是不大的。因为我们在土地增值税的计算方面，是严格按照国家税务局的规定。反之对一些不规范的企业，比如说在自身计提方面准备不足，尤其是对现金流需求比较大的企业，自身运作又不太规范的企业影响比较大。”

    陈萍生表示，确实中小开发商，在火爆的市场形势中，销售非常快，可能没有太多考虑土地增值税的因素，一旦补税会面临一些压力，但是他也强调，很多中小开发商，尤其是项目公司，在项目结束以后利益也多做了分配，再征收非常困难，这也使得土地增值税征收工作难度加大。

    记者也了解到，京城某楼盘因去年销售过快即将达到85%比例要求，因此，在今年市场不好的形势下，开发商坚持不降价，一方面其目前并没有其他楼盘开发需要资金，因此并不愿意在淡市中降低利润，另一方面，其打算就未售楼盘进行精装修，以达到减缓土地增值税征收时间和征收额度的目的。

在记者的采访中，对于中小开发商在面临土地增值税清算压力方面，基本是两种观点，一种是一部分小型房企由于开发项目较少，而近几年的楼市上涨，使得他们收入颇丰，因此，土地增值税清算并不能对其产生资金压力，而其考虑的也多是如何尽可能的减少征收税额。当然也有部分小型房企确实会由于税收清算造成资金链压力，使得其不得不降低楼价进行促销，从而快速回笼资金。

 

未足够计提的上市公司

    尽管多数观点认为，对于上市公司来说，影响较小。大部分公司经测算计提比较充分，总体对利润表影响有限。但是也有少量公司未足够计提，未来可能面临补提的风险。

    包括苏宁环球、滨江集团、华侨城等纷纷被点名。

    国泰君安分析师孙建平认为苏宁环球、滨江集团清算程度不够。在国泰君安的土增税对不同毛利率的敏感性分析中，苏宁环球毛利率高达49.21%，对应土地增值税占营业收入比例应在6.7%至8.5%之间。但实际上，苏宁环球这一比例仅为3.59%，明显偏低。

　  第一创业分析师陈晓波表示，如果严格清算，苏宁环球2009年净利润下滑将超过20%；滨江集团2009年净利润下滑超过17%。

    还有一些观点认为，项目收益率较高、且手中土地储备量较大的开发商受影响最大。税总局220号函件《关于土地增值税清算有关问题的通知》明确，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。然而国土部最新调查资料称，全国共闲置土地1436宗，其中北京地区闲置土地共计160宗，这些闲置土地的持有者包括泛海建设、华润置地和新世界等知名房地产企业！而华润因多次被点名并且闲置土地数量较大而备受关注。

 

 

 

（四）开发商避税法宝

 

倾力谋求避税之道

    土地增值税真正清算，对于大多数企业而言，都会是大笔支出。在风暴来袭之前，开发商正“想出方法”展开避税暗战。

    首都经济贸易大学财政税务学院教授丁芸曾对本刊表示，《通知》明确规定，对增值额未超过20％的普通住宅不予征收土地增值税。所以，房地产企业势必想尽一切办法，将企业的收益率维持在20％以下。而且在她看来，通过一些财务手段，房地产企业达到如上目的“并不是一件很困难的事”。

    而对那些增值额高企的房企来说，尽量降低缴纳税率也是可以预见的“招数”。“比如一个项目的增值额本来在200%以上，通过提高成本等方法，尽可能使增值率保持在100%～200%之间是很简单的。

    还有一种思路则是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、服务、贸易等其他关联行业利润，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果。国内多家知名上市房企的财务筹划顾问李明俊详细讲解如下：具体措施包括通过新设、收购、联营等方式，成立装修公司、园林绿化公司、工程管理顾问公司等外围公司，为开发的各项目提供服务，在正常的价格基础上适度提高收费，利用外围公司交纳税率的不同（外围公司交营业税、企业所得税，地产公司可以抵土地增值税、企业所得税，并且在计算土地增值税扣除成本时还可以加计扣除，两者至少相差34％），同时由于外围公司可以申请所得税核定征收、财政返还，甚至营业税可以利用优惠政策减免等，进一步降低税负（有可能相差48％以上）。

    另外，由于清算包括两种方式，一是查实，而是采取核定征收，而核定征收有的地方比例高，有的地方比例低，如果开发商觉得核定征收比查实所交税款少，就会给出一些理由而争取核定征收。

    还有些开发商巧用特殊扣除项目规定，比如某房地产公司开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为（1000+1200）×10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为80+（1000+1200）×5%=190（万元）。可见，在这样的情况下，公司就不提供金融机构证明。

    虽然方式很多，不过陈萍生认为，站在开发商的角度，其目的是尽量少交，而转让房地产所取得的收入一般都有据可查，没有太多操作空间，因此，不管那种方式，开发商主要是在扣除项目金额方面“做文章”。

 

土地增值税难题

    正是由于土地增值税扣除项目具有太多可操作空间，也加大了土地增值税清算的难度。

    北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司董事长李记有认为这么多年来土地增值税清算一直悬而不决，首要原因是清算本身需要训练有素的清算队伍。土地增值税涉及的技术太复杂，房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅，也有非普通住宅。也就是说，既有免税项目，也有征税项目。对于这种交叉开发的情况，即便按照单独项目进行核算，税务机关亦很难辨别其账目的真伪，人才储备需要时间。

    接受记者采访的专家普遍对如何准确核算地产企业的开发成本表示头疼。虽然近几年国税总局对清算条件、要求以及一些技术性的细节问题不断进行明确，比如明确前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，开发企业须提供合法有效的凭证，但由于所涉项目繁多，在实际审核、征缴过程当中，“难度非常之大”。加之房地产开发大部分是滚动开发，有许多企业核算上亦不规范，且开发成本费用，项目与项目之间在财务核算上基本是没有分开核算，造成单个项目开发成本费用核算不实，所以清算仍然是非常困难。

    陈萍生认为，除了扣除凭证、拆迁补偿交换，没有取得票据等等因素，扣除项目认可有困难外，可能税务机关还会有一些考虑，比如在市场火爆时期加强土地增值税清算有可能被开发商转嫁，进而推高房价，将压力转移到购房者。

    另外，李记有还告诉记者一个惊人的信息，清算过程中涉及到退税的问题。“一直以来很多主动清算的企业都是为了退税。虽然预征1%，但是开发商有自己一套算法，算完以后反而是税务机关要退给开发商钱，从税务机关讲，并不想要这样的结果，加之财政能否保证退还也是问题，因此从税务机关来讲，也有不清算的动机。

    当然，最重要的是有很多开发商以各种理由拖延土地增值税的清算，以上种种原因造成土地增清算进展缓慢。

   “不过，还要看政府的态度，如果政府真正下决心进行清算，这项工作还是可以开展下来的。”一位不愿意透露姓名的业内人士说。

 

（未完待续）

 

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