部分项目土地增值税一览

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    17年来，由于全国基本都是1%—3%的增值率预征土地增值税，基本没有结算追缴，开发商基本倾向于楼盘卖多高的价就有多高的利润，并没有系统研究土地增值税，甚至对土地增值税的理解也有一些误差，并且由于土地增值税清算过程纷繁复杂，在实际执行过程中，开发商有很多疑问，本刊特挑选了开发商最关心的一些典型问题请北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司、北京市华税律师事务所专业人士给予了解答。
 
 
（五）土地增值税清算常见疑问

    疑问：分期开发、分批获取销售许可证的项目，这中间会遇到一些公共配套设施在不同期来开发，后期成本无法预计的情况。那么土地增值税是分期结算还是分批结算？

 

    解答：《土地增值税清算管理规程》国税发〔2009〕91号中第十七条规定“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”因此，土地增值税应分期进行核算。当然如何分期是按照规划立项时政府审批为准，而不是由开发商任意划分。

例：某房地产企业开发一小区，占地30000㎡，分三期开发，分别10000㎡，10000㎡，10000㎡，土地出让金30000万元，一期开发住宅3栋和一个会所，分别占地3000㎡，3000㎡，2000㎡，2000㎡。
计算：
一期开发的全部成本对象应分摊土地成本=（10000÷30000）×30000=10000万元
会所应分摊土地成本＝（2000÷10000）×10000＝2000万元
3幢住宅应分摊土地成本＝10000-2000=8000万元

    疑问：包含有普通住宅、豪宅、写字楼、商业等不同物业类型的项目如何清算？
 
    解答：举例如下，某房地产开发公司开发10000平米土地，土地出让金1000万元，分两期，一期为公寓，占地面积6000平方米，建筑面积15000平方米，建造成本3000万，二期为别墅，占地面积4000平方米，建筑面积5000平方米，建造成本2000万。公寓己销售完毕，应如何分摊土地出让金？

对于土地出让金按照两期各自的占地面积进行分摊
一期公寓应分摊的土地出让金为： (6000÷10000) × 1000＝600万元
对于建造成本：一期、二期如果分别与建筑公司签订合同、分别结算，则直接计算各自的建造成本，一期公寓建造成本为3000万元。
一期、二期未分别与建筑公司签订合同、未分别结算，则按照建筑面积分摊建造成本。一期公寓应分摊的建造成本为： 15000÷(15000+5000) ×(3000+2000)=1153.85万元

    疑问：以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？
 
    解答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》都规定，纳税人应根据其转让房地产所取得的增值额按照规定税率缴纳土地增值税，并规定普通住宅和非普通住宅应该分别计算增值额。
    但就“商改住”项目的土地增值税清算来讲，首先即便是小户型等，也不能享受普通住宅免税政策，另外也应该按照其增值额选择合适的增值率来计算土地增值税并进行清算。当然这其中也有可能存在成本过高导致增值额过低，从而少缴土地增值税的问题，所以在我国很多城市包括北京都已经叫停了“商转住”项目，不允许进行“商转住”项目出售。

 

    疑问：以房抵债、拆迁还建等将房产用于非货币性交易是否也要计入清算收入？
 
    解答：开发商将自己开发的产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式对被拆迁人进行实物安置，虽然未取得货币收入，但是按照税法的规定属于取得了其他形式的经济利益，也应该视同于取得了货币收入缴纳土地增值税。
    税法规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
    在计算收入的同时不要忘记确认拆迁成本，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件明确规定：
    房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

 

例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。
则:①拆迁补偿费支出=5000×0.8=4000万元
   ②单位可售面积土地增值税计税成本=【20000+（8000+4000) 】×1.2÷80000=0.48万元
   ③视同销售所得=4000-0.48×5000=1600万元
   ④项目实际所得=8000×(80000-5000)-28000=32000万元
   ⑤项目税收所得=8000×80000-【20000+（8000+4000) 】×1.2=25600万元
因为拆迁补偿费在计算土地增值税时是可以加计扣除的，所以造成土地增值税的税收所得要小于实际所得。

 

    疑问：公共配套设施该如何处理？
 
    解答：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 
　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

例：某住宅小区开发可售住宅面积50000平米，项目配套有会所2000平米和派出所用房1000平米。项目完工后派出所无偿移交给政府公安机关，会所对外出售。总开发成本20000万元。
则：该项目的单位成本=20000÷（50000+2000）=0.3846万元
该项目的住宅可扣除成本=50000×0.3846=19231万元
该项目的会所可扣除成本=2000×0.3846=769万元

 

    疑问：代收费用如何处理？

    解答：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计２０％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

 

    疑问：对纳税人没有分别核算普通住宅和非普通住宅，税务机关是否强制分别清算？
 
    解答：对于普通住宅与非普通住宅应当分别核算，具体依据如下：
   《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）明确规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
   《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
   《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［１９９５］４８号）对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
   由于以上都是政策的原则性规定，目前清算的实践中，确实存在自愿放弃普通住宅免税优惠从而降低整体开发产品增值率以便适用较低的土地增值税率的情况。这样做减少了土地增值税税款，是否可以合并计算，还需要当地主管税务机关的认可从而确定是否强制分别清算。

例：
某开发项目中有普通标准住宅50000平米，销售单价4000元，销售收入20000万元，扣除项目金额21000万元,项目增值额为-1000万元。另有商业网点2000平米，单价8000元，销售收入1600万元，扣除项目金额840万元。
方案一、合并计算，不享受普通标准住宅免税政策
项目增值额=(20000+1600)-(21000+840)=-240万元
方案一应交土地增值税为0

方案二、分别核算，享受普通标准住宅免税政策
普通标准住宅：
项目增值额=20000-21000=-1000万元
普通标准住宅应交土地增值税为0
商业网点：
项目增值额=1600-840= 760万元
增值率=760/840=90.4%
商业网点应交土地增值税=760×40%-840×5%=262万元
方案二应交土地增值税=0+262=262万元

可见有些项目不需要享受免税政策，反而交纳的增值税会少，享受免税政策，反而交纳的增值税会多。政策如何执行总局文件中并未明确，还需要当地主管税务机关的认可从而确定是否强制分别清算。

 

    疑问：土地增值税清算时如何确定销售收入?
 
    解答：关于土地增值税清算时收入确认的问题，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
    如，某房地产公司与客户在2009年12月10日签订购房合同，合同总额50万元。首付20万元，在2009年12月10日交付；按揭30万元，在2010年1月20日由银行发放。若在2009年12月31日为截止时间进行土地增值税清算（已达到销售85%的清算条件）时，清算收入金额应是50万元确认收入。

 

    疑问：地下车位是否缴纳土地增值税？
 
    解答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。所以说，地下车位是否缴纳土地增值税，主要看其是否发生产权转移为标志。

 

    疑问：转让房地产不办理产权证是否要缴纳土地增值税？
 
    解答：有些人在转让房地产时签订君子协定，约定房地产实质转让，但不变更产权证或推迟办理，以为这样可以逃避土地增值税，这样理解是错误的。
    《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》国税函[2007]645号文件规定土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
    案例：某开发公司用其一套商业网点抵顶建筑公司的工程款800万元，双方签有抵账协议，但未开具发票，未办理产权手续，该建筑公司已经该商业网点对外出租两年并收取租金。
    开发公司因为没有开具发票，也未收款，没有交纳土地增值税，在税务机关检查时被发现，税务机关对该开发公司进行了补征税款、滞纳金及罚款处理。

 

（六）老总必知的十个土地增值税问题
某些情况下并非销售价格越高项目利润也越高
   

    土地增值税采用的是超率累进税率，项目增值额越高税率越高，而且税率级差较大。当某个房地产项目在增值额在税率级差的临界点时，可能收入稍高一点会造成增值额超过临界点而适用高一级的税率，直接增加增值税额，得不偿失。特别是在普通标准住宅的增值率在20%的临界点时，由于增值率在20%以内免税，增值率在20%以上则全额纳税，会造成净利润的很大差异（见下例）。在项目定价时如果能够进行周密的测算，可以控制项目净利润，所以最好把土地增值税的影响也能作为项目定价的参考因素之一。

    举例：某公司销售普通标准住宅3万平米，在扣除项目金额不变的情况下，选择方案A和选择方案B的不同销售单价会造成交纳土地增值税额不同，进而影响项目净利润的不同。具体数据见下表：
                      方案A            方案B
面积（米）            30,000.00        30,000.00
单价（元/米）         4,180.00         4,300.00
收入                  125,400,000.00   129,000,000.00
扣除项目金额          105,000,000.00   105,000,000.00
增值额                20,400,000.00    24,000,000.00
增值率                19.43%           22.86%
土地增值税               -             7,200,000.00
利润                  20,400,000.00    16,800,000.00
所得税                5,100,000.00     4,200,000.00
净利润                15,300,000.00    12,600,000.00
 
    此表可见，方案A增值额在20%以内能够享受免税政策，方案B增值额超过20%不能享受免税政策，致使方案A比方案B的所得税后净利润多270万元。

1、下列项目暂免征收土地增值税
    为了鼓励房地产企业积极开发普通标准住宅，国家制定了相应的税收政策给予房地产企业一定的税收优惠。
税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。但要注意纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
    划分普通标准住宅的三个标准：国办发〔2005〕26号文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
    高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
    另外，以下三种情况也免征土地增值税：
   （一）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。
   （二）在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
   （三）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

 

2、不预缴土地增值税或者少缴税款的50%以上处5倍以下的罚款
    关于土地增值税预缴，纳税人经常也会有一些疑问，比如一家去年刚成立的房地产公司，开发了一幢住宅楼，因当年没有完工，预收的购房款没有转作收入，也没有预缴土地增值税。未预缴土地增值税是否会被认定为偷税？
    《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”所以预缴土地增值税一般是房地产商在项目全部竣工前转让部分项目时应缴纳土地增值税。
    而土地增值税预缴时间，由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由于房地产开发公司经常性的发生房地产转让而难以在每次转让后申报，实际工作中主管税务机关都要求纳税人于取得转让收入次月与其他地方税种同时申报，按规定的预征率预缴税款。
    预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定纳税人应该缴纳的税款，不缴纳预缴税款是逃避缴纳税款的行为。对此，税务部门在发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款，税务部门可以根据《税收征管法》规定由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关可采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

3、土地增值税的清算条件
    按照国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的文件要求，土地增值税清算条件分为两种情形，一种情形是企业应该主动申报清算，另一种是由税务机关通知企业进行申报清算。
    符合下列情形之一的，纳税人应主动申报进行土地增值税的清算：
  　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
  　3.直接转让土地使用权的。
 
    符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
　  1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　  2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
　  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，税务机关可以按照规定核定征收。
 
4、土地增值税的定税有严格规定   
    清算有两种方式，一种是查实，另外一种是核定征收，核定由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由于某些地方土地增值税清算的核定征收率比较低，一些房地产开发企业往往希望通过核定征收来少缴土地增值税，但是国家对核定征收的情形是有严格规定的。
当房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

    土地增值税是地方税种，地方政府根据本地情况规定的核定征收率差异很大。目前核定征收率最低的是吉林省，普通标准住宅的是0.5%，非普通标准住宅是1%-3%；核定征收率最高的是青岛市，普通标准住宅最高到6%；非住宅最高到10%。
    一些地方擅自扩大核定范围的情况已经引起了国家税务总局的关注，针对此种情况《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号文件指出“核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

5、扣除凭证很重要 
    土地增值税清算文件规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
    由于土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目后的差额为计税依据的，扣除项目大小直接影响了应纳土地增值税的多少，所以作为扣除项目依据证明的扣除凭证就显得非常重要。各地方税务机关非常重视扣除凭证的重要性，根据各地情况纷纷细化了对扣除凭证的要求。
    如M房地产开发公司拆迁了A单位进行房地产开发，付给A单位1000万的拆迁补偿费，A单位在收到拆迁补偿费后仅开具了收据，没有开具正式发票。在土地增值税清算时税务机关认为M房地产开发公司对A单位的1000万拆迁补偿费没有取得合法有效凭证，不能作为成本扣除。致使M房地产开发公司多交土地增值税300万元。

 

6、土地成本和开发建设成本可以加计扣除
    上世纪90年代在出台土地增值税政策之初为了促进经济发展，鼓励基础设施建设，国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持，税法规定从事房地产开发的纳税人可按取得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和，加计百分之二十的扣除。其意义主要在于抑制房地产的炒卖炒卖，但要鼓励对房地产进行开发建设，此条政策一直延续至今。但是随着我国经济形式以及房地产市场的发展，此条政策是否会调整还不得而知，也许会成为下一个土地增值税政策调整的突破点。

 

7、房地产开发费用的扣除有比例限制
    房地产开发费用包括在房地产项目开发建设过程中发生的与该项目开发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。房地产开发费用的扣除分三种情况：
    1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
    2、财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
    3、如果项目全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

例A、开发公司某项目，土地成本10000万元，开发成本15000万元，管理费用、销售费用合计1400万元，财务费用利息支出800万元，财务费用利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明。
财务费用利息支出可据实扣除=800万元
其他房地产开发费用的扣除限额=（10000+15000）×5%=1250万元
由于其他房地产开发费用大于扣除限额，只能按照限额扣除=1250万元

例B、开发公司某项目，土地成本10000万元，开发成本15000万元，管理费用、销售费用合计1400万元，财务费用利息支出800万元是向其他企业拆借利息支出，不能提供金融机构证明。
财务费用利息支出不能据实扣除，只能与其他房地产开发费用一并计算扣除
房地产开发费用的扣除限额=（10000+15000）×10%=2500万元
实际发生的房地产开发费用合计2200万元小于2500万元的房地产开发费用的扣除限额，应按2200万元扣除。

例C、开发公司某项目，土地成本10000万元，开发成本15000万元，管理费用、销售费用合计1400万元，全部使用自有资金没有发生财务利息支出。
房地产开发费用的扣除限额=（10000+15000）×10%=2500万元
实际发生的房地产开发费用合计1400万元小于2500万元的房地产开发费用的扣除限额，房地产开发费用应按1400万元扣除。

 

8、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
    有些开发商大量的囤积土地却迟迟不进行开发，推动了土地价格的上涨也造成了资源的极大浪费，为了抑制这种情况，根据《城市房地产管理法》第25条的规定，对超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
    土地闲置费在土地增值税的处理上与企业所得税不同，房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费是属于行政事业性收费，在计算企业所得税时可以作为费用在税前扣除，但《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件明确规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

 

9、新房与旧房在计算土地增值税时方法不同
    我国税法规定转让新建房与转让旧房计算土地增值税的方法有区别。新建房转让按照新建房的土地成本、开发建设成本、费用、税金以开发建设单位账面成本为基础逐项扣除。而转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
    新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
在转让旧房时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。

例：某企业转让一幢20世纪90年代建造的房产，当时造价100万元。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解: (1)评估价格=600×70% =420(万元)
    (2)允许扣除的税金27.5万元
　  (3)扣除项目金额合计=420 +27.5 =447. 5(万元)
    (4)增值额=500－447.5 =52. 5(万元)
    (5)增值率= 52. 5 ÷ 447. 5×100 % = 11. 73%
  　(6)应纳税额=52.5×30%－447.5×O = 15. 75(万元)

 

10、会计核算对土地增值税具有很大影响
    土地增值税清算文件要求在计算土地增值税时对普通标准住宅和非普通标准住宅要分别核算。在分别核算时，对于收入分别核算比较容易实现，但对于成本费用分别核算却比较难于操作。一般情况下非普通标准住宅的售价要高于普通标准住宅，但同时非普通标准住宅的成本也会高于普通标准住宅，而且建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。所以能够合理准确的分别核算普通标准住宅和非普通标准住宅的成本将直接决定土地增值税的多少。

 


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