谢逸枫:6000万套住宅空置房与房价“无关”？

  从今年4月份开始，“6000万套住宅空置房”事件被炒得沸沸扬扬，其实真真假假很容易分辨。其实“6000万套住宅空置房”数据压根就不靠普，简直是一个谬论或者说是一个阴谋诡计。不仅国土部和各部委表示否定，甚至电网公司和银行部门也对此否定，统计局更加对“6000万套”数据事件不知。尤其是数据来源和统计方法缺乏权威性，科学性，仅仅是民间流传而已，并且与楼市总的实际供应套数相差甚远。毫无疑问，“6000万套”现象是购买不起房的人对当前中国高房的怨恨，具有报复开发商的倾向，目的是引起国家高度重视，借此打击房价。

  一直以来广州房屋空置率具体或大概多少，广州统计部门和国土房管等政府官方未公布相关数据，而广州房地产研究机构也没有进行相关的具体调查。所以导致广州房屋空置率的数据存在谜团。不过从广州部分区域楼盘的入住率和亮灯率及销售和成交面积等未销售面积各种综合情况分析，广州房屋空置率比较高的区域是珠江新城达到25%-30%、另外是新城区和郊区楼盘空置率达到20%以上，说明广州存量住房空置率高达20%以上，已超际警戒线倍。根据国际行业规定，住宅一般认为超过12%就是超过警戒线了，写字楼的一般超过20%以后就认为空房量大。　

  目前造成国内住宅房屋高空置率的原因主要来源于三个方面，首先，购房者之中，投资投机炒房者比例比首次和改善性购房者比例高出50%，另外是高房价和租金比、高房价和收入比存在严重的不平衡，导致自住或出租率非常低，才产生空置。其次，投资区域和新区域及郊区等楼盘基本上是期房，并且有大量工程在施工，生活配套严重缺陷，不适宜居住。同时，新楼盘大部分的业主忙着加工装修或者是装饰等入住前的准备。另外是交房时间出现变化，或者是开发商或政府或购房者等原因导致无法按期交房，延长入住时间。

  再次，在房市调控的博弈期，大量房地产开发商宁可空置房屋也不愿低价卖出，或者囤积居奇，以等到房市井喷之时卖出大赚一笔。最后，把房子完全当作投资品，投资投机炒房客放着等升值。尤其是开发商为追求暴利，采取捂盘惜售方法或者是延迟上市销售时间，目的是等房价上涨。而投资投机炒房客为房屋升值，不着急出手抛售。特别是有钱人买家根本不担心那些房子，宁愿空着也不出租或出售。把房子完全当作固定资产，人家不一定要用来赚钱，主要用来保值。

  有空置率是正常的，不正常的是高空置率，国外制定的房屋空置率安全线为10%，低于10%即为正常。而在我国民众的感性印象中，的确有大量住房处于空置状态。所以，一个城市的空置率低于10%，楼市才是健康和安全的。空置房过多是房地产危机的表现，是房地产泡沫积聚到破裂的信号，威胁到国内经济未来发展和稳定，尤其是金融机构的安全。因此，国务院有必要出台政策打压投资投机炒房和空置房的现象，例如开征高额物业税或空置税等政策。目前广州空置房大部分转为出租房，进入二手房流通领域，不仅增加了二手房供应，还刺激了二手房购买需求，活跃二手楼市。