主持人：从4月14日开始调控至今一个多月的时间里，房地产企业转型之声不绝于耳，万科、保利这样的企业已经有了实际行动，但是这次调控会持续多久？房地产企业的转型是不是由于受到政策打压后的无奈之举？

　　欧债危机救了房地产

　　主持人：冯仑认为这次宏观调控会把地产打压到底，大家怎么看？

　　王楠：我认为有两种可能：一是用缓慢的通货通胀来纾解危机，就是所谓的软着陆，这样政府一定会按住地产不放，但这种可能性比较小。

　　二是目前的外贸状况并不好，我们的地方政府债务问题也很严重，4万亿投资之后后续的投资也有可能跟不上，我们可能在未来的欧债危机中难以独善其身，未来可能会放松地产调控的力度，但是在这样的经济大背景下，就算放松了调控的力度，地产也要随着经济形势向下走了。

　　现在政府一面通过挤压地产信贷来挤压金融系统的泡沫，一面挤压地产商的利润空间。

　　陈建明：国际化因素对宏观调控产生了至关重要的影响，由于金融危机，地产在2009年又大幅上升。当危机来临之前，我们的政府采取的手段是挤泡沫。 2008年金融危机爆发之前，中国股市、房市的泡沫已经挤下去很多了。现在的形势也是这样，股市是政府打压下去的，在形势不明的情况下，政府要给未来政策的发布留下空间。

　　如果没有欧债危机，地产肯定会被一直压下去，但是现在国外形势不好，所以宏观调控不会持续很长时间。现在宏观调控给我的感觉就是把房价按住，然后快马加鞭地建保障性住房，解决社会矛盾。

　　邱晟赟：我也觉得是这样。这次调整多是区域调整，去年房价涨得太快的地区可能会下跌，但是二三线城市的房价还在涨，很多地级城市房价根本没有什么变化。

　　慈冰：我不同意你们的观点。我认为政府这次会把地产打压到底。没错，靠房地产度过金融危机被证明是行之有效的，比如1998年中国就是通过房地产度过了经济危机，2008年也是如此，所以这次的欧债危机很可能还是依靠房地产来度过危机。但是这次不一样的是，我们可以通过建设保障性住房的投资来度过这次危机，我认同冯仑的话，这次的政治压力确实太大了。

　　邱晟赟：保障性住房是件不可能完成的事，现在地方政府的赤字达到2万亿元，而建设保障性住房的资金缺口有3000亿元以上，政府才补助了500多亿元，剩下的资金需要地方政府解决，地方政府哪有钱？没钱根本没人来干。廉租房、公租房投资回报率太低了，资本都是追逐利润的。

　　房企转型商业地产

　　主持人：在这次宏观调控中，很多企业在谋求转型，大家都在向商业地产、产业园等多元化方向发展，大家如何看待这次转型？是针对宏观调控的转变还是根本战略的变革？

　　陈建明：应该把房企分成两部分来看，一部分是中小企业，他们说不上转型，原来的商业结构可能就是住宅占8～9成，配套的商铺占1～2成，去年住宅好卖的时候他们卖住宅，今年住宅卖不动了，他们就把商铺拿出来，重点卖商铺，什么好做就做什么，这种算不上转型。另外一部分是一些大型开发商，他们早就有了行动。商业地产的利润非常大，大型开发商早就注意到了，这是大势所趋。

　　慈冰：没错，这个市场趋势已经形成了，政府正在积极推动地产商转型。万科是比较典型的例子，王石、郁亮在2009年初频繁拜访凯德置地，并且把凯德置地的毛大庆挖过去了，大家都知道凯德置地是商业地产做得很好的企业。

　　我跟万科高层有过比较深层次的交流，他们认为自己在发展中有过教训，2007～2008年他们就发现住宅的土地风险太大了，在一线城市拿不到地，拿到了一不小心就会成为地王。目前他们正未雨绸缪地寻找新的利润增长点，要维持利润的持续增长。他们不是因为宏观调控转做商业地产，而是有自己深层次的原因和想法。

　　邱晟赟：我接触的房企中转型最快的是阳光股份，国外的投资进来以后，他们立即转型做商业地产，不做住宅了。由于商业地产对资金的积压比较严重，所以中小开发商想转都困难，他们的资金买不了几栋楼。万科、金地这样的企业现在转型是为了以后持续的利润增长。

　　王楠：万科的房子有很大一部分是养老住宅，主要分布在云南、青岛，不会是商铺之类的形式。

　　今年远洋成立了商业部，他们也打算做商业地产，但是不知道怎么做，也不知道钱怎么滚起来，害怕商业地产的投资是个无底洞，所以他们跟太古合作，吸取经验。他们进入商业地产确实不是因为宏观调控，而是要给险资找个出处。

本文出自《数字商业时代》2010年 第11期