上世纪七十年代，当时的港英政府推出了“居者有其屋计划”，在此计划内兴建的房屋即称为居屋。这种居屋，是香港政府提供的廉价房，类似于内地正在大力推行的经济适用房。香港600多万人口中，有10%的人住在居屋，住在居屋里的是那些收入不足以购买商品房、又不够格或不愿意入住公屋（相当于内地的廉租房）的市民。香港房屋委员会负责该计划的选址、设计、开发和出售，居屋通常以成本价(大约是市场价的60%～70%)出售给中低收入者，举例来说，一套79平米的住房如果作为居屋出售给申请者，总价只需110万港元，折合人民币12000元/平米，这个价格即使是在北京的四环也是极少出现的。除此之外，政府还规定抵押贷款额可高达房价的90%—95%，在贷款利息上也予以补助，使购房者可以承担得起月供，为他们免去后顾之忧。在香港贫富差距悬殊的社会背景下，居屋制度成为解决中低收入市民住房问题、维持社会稳定最有效的方法。居屋这种形式的推出在一段时间内确实解决了一部分香港人的住房难问题。

　　    一些专家正是看到了居屋对于香港房地产市场起到的积极影响，因此便鼓励大陆的政府也要效仿香港建立保障房制度。然而香港在很多方面与内地城市不同，保障房制度同样能解决内地的低收入群体住房难问题吗？北京和香港同为国际大都市，人口密度大、经济发展好，因此以北京为例来探讨一下大量兴建保障房对于北京房地产市场的发展是否真的有利？

　　

　　    提到北京的经济适用房，大多数人的脑海中闪现的并不是低收入家庭搬入新居时灿烂的笑脸，大多数人们会想起“开宝马、吃低保、买经济适用房”的现象，就是这一小部分人钻福利政策空子，通过不正当途径获取购买经济适用房及享受低保的资格，因此占用了其他本应享受这些优惠政策的人的名额，造成真正贫困的且对经济适用房有需要的人无法获得购买资格。虽然这一部分人在众多的真正得到福利购房的人群中只占少数，但是恶劣的社会影响使得政府这一民心福利政策反而受到多方面的诟病。

　　

　　    那么，为什么同样的政策，在香港就不会出现这种状况呢？

　　

　　    首先，这两个城市对于申请购房者的资质审核的难易程度是不同的。例如，香港居屋申请者的最新限额为二人家庭月收入不超过23000港元，资产总额不超过66万港元。在人口流动不大的情况下，对于以上这种家庭收入和资质的审核会相对较易。北京和香港虽然同属于国际大都市，但是香港的人口较为稳定，流动性不大，因此政府可以对人口的数量以及收入情况做到准确的统计和预估，并根据人口变化情况制定相应规定，对申请者进行全面的审核，整个申请过程可以做到公开、透明、合理。而北京的情况与香港差异较大，首先，北京每年的人口流动数量是巨大的，这其中也包括具有北京市户口的居民，因此，对于北京市人口数量的统计是一件非常复杂的事情；其次，北京不同于香港，每年经济的增长和发展的速度非常快，变化也是非常大的，在近几年中GDP基本以每年8%的速度在增长，而香港的经济在近几年反而呈现出较平稳发展的状态，因此在经济发展变化非常大的情况下预计人口收入水平以及变化程度也是相当不易的。

　　    其次，由于北京流动人口较多，因此对于本市经济适用房的购买需求主要由具有北京市户口的新生代以及不具备北京市户口的外来务工人员组成。但是北京市政府对于申请保障房有规定，无论申请何种保障性住房，申请者必须拥有本市户口。也就是说，这些对住房有较大需求的外来务工人员无法享受到购置保障房的优惠政策，这样造成两方面结果：一，供给和需求的不对等，对保障房有需求的人没有购买资格，而具备购买资格的人不一定会有购房需求；二，一些具有资格购买保障房的人由于没有购房需求或缺乏资金会把自己的名额以不法手段转嫁给他人，这些人甚至还会利用这些名额再度买卖获取利润。这样就会导致整个房地产市场的混乱以及不公平交易的产生。“开宝马，住经适房”的现象也由此出现。因此，在一定程度上可以说北京保障房的建设缺少针对性，并没有从根本上解决老百姓买不起房的问题。

　　

　　    最后，过多的保障房投入到房地产市场，一旦这些保障房没有落到真正对其有需求的人手中，将会严重干扰正常的市场秩序，对于房地产市场的健康发展较为不利。以香港为例，虽然居屋对于抑制过高的房价起到了一定作用，也使众多中低收入者实现拥有自己住房的梦想。但是实际上，居屋并没有助香港房地产市场走得更快更好。1997年时任香港行政长官董建华提出的“八万五建屋计划”，即政府每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个单位，已达至10年内全港70%的家庭可以自置居所的目标。由于过量的公房投入市场，虽然在短期内使香港的住宅价格有所下降，但是长此以往，不完全竞争市场导致香港房价持续低迷，土地价格不断下降，政府财政赤字居高不下，对于整个香港的发展造成了不利影响。

　　    综上来看，保障性住房这一形式的出现虽然对于缓解北京住房困难以及抑制过高房价有着积极作用，也是政府真正为百姓做的实事之一，是值得鼓励与赞赏的。但是同样的政策用在不同的地方，所起到的成效是不同的。保障房政策的推出在香港发展的某个阶段内确实起到了较好的成效，但是同样的政策用在北京市场，未必能将其发扬光大。而且，投入市场的保障房是否可以到真正有需求的人手中？一旦没有，反而会扰乱市场秩序，只有政府在对市场中真正有需求且符合要求的人进行详细调查和统计后，再根据真实的需求情况来制定保障房的供应量，才能真正做到“居者有其屋”而又不影响原本的商品房市场秩序，使北京房地产市场在取得更好发展的同时解决大家关注的民生问题。