第一财经日报 艾经纬/文
上周写了《地产商是买房者的“好老师”》,力挺者有之,言我说出了大实话,其中不乏房地产行业人士;力贬者亦有之,指责我不要再耽搁别人买房赚钱了;为我打抱不平者亦有之。
我还收到七八封邮件,其中有几封让我不得不再深思。大体意思是,既然你目前是看空楼市的,那么你应该预测房价会跌多少,什么时候买房子是合适的,这样才有意义。

抱歉,我的能力还无法企及这样的问题。邮件我都做了答复,但答案肯定都会让他们失望,这也是我在邮件中说明的。
这些年来,我每天都在耳闻资本市场的喧哗,听过很多人在预测。但我有个不好的习惯,就是会在某个时刻去盘点一下这些预测。结果就如您所知道的那样,我很失望,失望多了,也就淡然了,之后再听到预测也就那么一笑而过了。正如我本周在第一财经电视节目做嘉宾时的总结发言所说的,预测仅供参考,不是指导。
前段时间,看到2006年左右时倡议合作建房的发起人于凌罡的忏悔书。因为几年下来,合作建房一直都没有进展,很多人因此怪罪他。
个中原因我不感兴趣,但我想说的是,很多买房者过多地把希望寄托在别人的身上,也正是如此,才有很多人中了开发商的“毒”。
从人性角度讲,这似乎也正常,在不确定的环境中,人们总是希望行业中人或是学有专长的人来给他们解疑答惑,本意无错,错则在迷恋。就像在股票市场中,很多人听了消息赚了钱未必会拿出钱与人分享,但亏了钱却会常常迁怒于人。
我无法去预测房地产市场的未来,但我想进一步就影响房地产市场的主要因素来做些答复。
毫无疑问,政策性因素是排在第一位的,这也就是为何很多人都在迷恋房价下跌时政府一定会托市的。但在这个因素上,中国指数研究院有个调查非常有意思,该调查的结果显示很多人极为关注国家的房地产政策,但是又有很多人表示调控政策不会影响他们的买房。
第二个因素是资金,受货币发行量、投资渠道等影响较大,因为资金是逐利避险的,且自由流动的。
第三个因素就是市场的参与者。包括开发商、已买房者、潜在的买房者、卖房者、中介等。
就目前而言,第三个因素在分析中被遗忘的最多。就近期房价不跌但房租暴涨的案例来看,中介的“贡献”无疑是“功不可没”的。而从上海郊区的个别退房现象中可以发现,已买房者的力量也是不可小视的,“屁股决定脑袋”,昨天还在诅咒高房价的人今天买了房子就不愿看到房价下跌了。
所以,当前房价呈胶着状态,和市场参与力量有很大的关系。鉴于万科2008年率先降价在杭州被砸的经历,没有多少开发商愿意冒这样的风险,尽管已购房者的行为从法律上讲毫无依据。所以,开发商最后会得了便宜还卖乖地说,其实不是我们不愿意降价,而是我们一降价,那些已经买了房的人就要来砸我们了。
当你考虑到这些因素,你会发现预测房价走向何其难啊,尤其是市场参与者的力量。所以,归根结底,对于何时买房,这和每个人所处的地区、每个人自身的财务情况有很大的关系。
不要迷恋任何人,任何人都只是个传说。每个人的“救世主”就是自己,而且只能是自己。