从2008年世界金融危机以来，受市场低迷等因素的影响，并购已经成为中国房地产行业整合的主要途径，而且呈现加速的趋势。在具体的并购形式上，由于企业间的差异性也都采取了不同的并购活动，例如金融街、陆家嘴等房地产企业在商业地产领域展开广泛的收购活动;方兴地产、上实发展等企业也适时收购了母公司大量优质资产，并积极通过内部资源整合推动自身的发展来实现综合实力跨越式增长。万科、保利、合生创展、SOHO中国等企业也凭借其自身优势纷纷通过股权收购获取项目开发资源。绿城中国、中国奥园等企业为了完善了其全国性布局也进行了大量并购活动。

　　  自2010年4月份出台“史上最严厉政策”以来，楼市急转风向标，买家顿时陷入观望之中。同时，随着恒大、万科、保利、绿地、招商等地产集团掀起楼市降价风潮后。2009年开始，在房企当中也逐渐出现了分化，一些中小企业纷纷被并购。而一些资金链出现危机的企业也开始转让手中持有地块，以解燃眉之急。2010年，此轮宏观调控或药力最猛，持续时间最长，房企加速并购是调控的必然结果。

　　  毫无疑问，自身资金匮乏、缺乏相应开发能力应该是这些小型地产公司被收购的主要原因。作为2010年地产界首宗企业并购案的主角，上实控股的国资背景尤为引人关注。企业并购浪潮往往先于经济复苏而兴起，并在经济增长到达顶峰之前提前进入高潮。在经历了2009年土地市场的“国进民退”后，国资房企又将目光锁定在那些“落魄”房企的身上。2010年1月19日，上海实业控股有限公司(00363.HK，以下简称“上实控股”)发布公告，以总代价约27.46亿港元购入中新地产45%股权，成为后者的第一大股东。

　　  2010年7月26日，有研究机构统计，2010年上半年中国10大标杆房企数据表明,2010年上半年购地总金额为857亿元,其中大部分分属保利、万科、中海、富力、绿城。该数据同比增长3倍,可开发新房2381万平方米。按照目前10家标杆房企的平均土地储备,相当于7年的开发销售量,总体上并不缺地,但各家企业的差异较大。新政之后部分城市采取招标形式拿地,万科土地储备可望维持3~4年的销售量水平。

　　  2009年7月开始,在宽松的融资环境和政府支持下,大型开发商在全国范围内大举拿地,各地“地王”频现,这一趋势延续到了今年一季度。地产新政出台后,尽管住宅市场大幅降温,但由于各地政府均有优质地块推出,有资金实力的开发商均未完全停止购地,只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。

　　  央行发布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》数据，上半年房地产开发贷款新增由1625亿元更正为4423亿元。修正后的数据显示，上半年内地房地产开发贷款仍为正增长，但二季度增速仍较一季度骤减。最新数据显示，上半年房产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%。对比一季度新增3207亿元的数据，二季度新增额缩减至1216亿元，二季度新增贷款额比一季度大幅下降62%。

　　  在浓厚的市场观望氛围中，房地产企业并购拿地开始加速。5月初率先在全国范围内宣称打折的恒大地产已多次公开表示，将借机扩大市场份额，推动行业整合，并表示二三线城市将成为恒大重要的并购区域。与此同时，万科、保利等公司也明显加大了获取土地的力度，仅5月份两公司拿地已有12宗。

　　  2010年6月，新一轮的行业洗牌似乎已经悄然展开。2010年6月上半月，诸如SOHO中国、花样年、世纪星源等一些大企业趁势大鱼吃小鱼，通过并购、增资等收购成熟项目，获得优质地块，借此进军当地市场。公开数据显示，从4月份开始，企业并购愈发频繁，今年5月，属于房地产业的并购案达8起，交易金额达2.41亿美元，与4月并购相比，数量翻番，在所有行业中，排名第二。仅6月上半个月，房地产企业并购案已达8宗，而5月份整整一个月才有8宗。

　　  7月25日，中国奥园以1.6亿元收购了广州珠江新城CBD写字楼物业。协议显示，中国奥园将收购广东瑞华集团有限公司持有广州珠江新城CBD区域一写字楼物业，其中17层至21层的48间写字楼及43个车位，总建筑面积约6587平方米。而收购完成后该物业将由集团持有主要作为投资用途。这意味着一向从事住宅开发的中国奥园，开始向商业地产进军。在目前的背景下，兼并收购方式拿地将降低拿地的成本、减少开发的投资风险及提高利润。

　　  开发中大户型的奥园，在今年下半年市场销售压力加大，购买需求和成交萎缩严重。而目前储备储备更多优好品质土地，开发商可以随时开发或者是融资，还可以进行低成本而高回报的"炒地皮"。此外，收购或兼并或者是联合开发等拿地开发策略，一是下降成本，提高投资回报。二是避免资金紧张，增加土地储备。三是有利房企连续开发和全国布局，扩大市场份额。

　　  7月5日，保利地产以4.8亿元的价格拿下佛山停滞多年的“班芙温泉小镇”其中的410亩用地。据悉，参加现场竞拍的还有碧桂园、正源世贸和友谊投资。资料显示，此次拍卖的地块，是位于里水镇沙涌村委会的一宗出让面积逾27万平方米(折合约410亩)的地块，为已经“烂尾”多时的班芙温泉小镇的部分用地，位于该项目北侧(盐南路)和东侧(佛山一环)现有建筑物以及山体之间位置，并不靠路边，为净地出让。土地年限大约还有60多年。

　　  根据原地块约为1.2的容积率计算，该宗地的成交地价约为117万元/亩，楼面地价约为1400元/平方米。保利地产相关负责人表示，地块的价格和自然资源等方面都具有一定优势，预计将以低密度住宅为主，明年上半年可以推出市场，不过项目是独立开发还是与原开发商联合开发暂未确定。

　　 6月18日，京能置业(600791)公告拟与北京世丰基业投资顾问有限公司共同设立一家项目公司，并由该项目公司收购天津瑞湾投资发展有限公司100%股权，收购价格为4.47亿元，其中京能置业以7475万元出资拥有项目公司65%的股权。被收购公司目前主要的资产为位于天津津滨港的E2、F1、F2地块使用权，3块宗地规划总用地面积为6.94万平方米，规划总建筑面积约为22.38万平方米。

　　6月17日，新城B股旗下公司以2000万元的代价，获得常州恒福置业有限公司拥有的18.5万平方米土地。

　　6月15日，花样年（01777，HK）仅以3亿多元的代价收购了东莞市花千里房地产开发公司100%股权。该项目公司旗下拥有东莞一土地面积近10万平方米的地块。花样年表示将在该项目地开发高端别墅与高层洋房等。

　　6月15日，众安房产集团斥8.34亿元收购一幅位于浙江省杭州市余杭区的地皮。

　　6月12日，凤凰股份公司以1000万元的价格，收购江苏景枫置业投资有限公司持有的南京景枫润城 (论坛 新闻)房地产开发有限公司100%股权，获得3.65万平方米房地产开发面积。

　　6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权，间接获得上海1.38万平方米土地。而国鼎公司拥有上海外滩204这个优质商业靓地68.34%的股权。尽管该楼面地价已高达2.11万元/平方米，而目前该区域附近租金可达50元／平方米（使用面积）／天。

　　6月9日，北京的世纪星源拟以7000万元收购重庆荣鼎地产有限公司100%股权，奠定了进入重庆地产界基础。

　　6月9日，华联控股收购浙江华联杭州湾创业有限公司所持有的浙江省兴财房地产发展有限公司70%的股权，全额共计2.8亿。

　　6月4日，中骏置业以1.26亿元的价格拿下中石油下属房企北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权，而该项目公司旗下拥有北京西城区一名叫“华龙大厦”的商住楼项目，成为首家成功接盘退出房地产业的78家央企项目。

　　6月4日，汤城集团与天津融城达成相关合作协议，共同开发建设天津津湾广场二期项目，总建筑面积为366700平方米。

　　  在6月份，不仅上述几家大公司进行并购项目，汤臣集团、众安房产、华联控股凤凰股份等企业也动作频频。在信贷紧缩，开发商销售下滑仍死撑价格，浓厚的市场观望氛围中，房地产企业并购拿地加速。并购的方式不仅仅可获得优质土地资源，相比价高者得招拍挂土地市场而言，成本的优势更具吸引力。尽管有企业为保资金链运转正常而暂停拿地，但毕竟少数好地、好项目仍是开发商的最爱。今年6月，像花样年这样通过并购获得项目地产公司不在少数。所以在5月和6月房地产业并购提速，房企资金链吃紧是主因。房地产企业50强中资产负债率超过70%的13家，未来可能陷入的资金困境。

　　  目前房地产行业内优势企业开始适时收购一些资金链紧张的项目和企业，有利于减少成本和资金风险。而部分非上市公司通这些方式“拿地”，目的是增加不动产物业持有，储备更多土地，获得更多贷款，完成整体上市。目前房地产行业内优势企业开始适时收购一些资金链紧张的项目和企业，有利于减少成本和资金风险。而部分非上市公司通这些方式“拿地”，抄底或为时过早。

　　  房地产企业同行业间的并购有“强强联盟”的特点，以实现降低成本、加快开发的目的，对于业绩不良的上市公司可通过并购房地产企业改善公司财务状况。市场下滑过程中，会产生数量较多的潜在价值较高的项目，优势企业可以适时收购一些资金链紧张的项目和企业，为房地产市场下一轮扩张奠定良好基础。

　　  在当前观望情绪浓厚、楼市成交量低迷以及融资受限的大环境下,下半年开发商在土地市场上的举动将会更加谨慎,土地价格有望回落。对全国布局的大型开发商来说,在地价低位时补充土地储备,不失为长期发展的理性选择。但近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉,致使购地的资金需求及成本陡增,因而主动降价获取销售回款,将是最积极、成本最低的融资途径。另外，调控之下，尽管不少企业为保资金链运转正常而暂停拿地，但毕竟优质地块、优质项目仍为开发商关注。并购方式不仅仅可获得优质土地资源，相比价高者得的土地招拍挂市场而言，成本优势更具吸引力。

　　  所以，房企实力分化加剧却是不争的事实。据公开资料显示，120余家A股上市公司中，2009年“万保招金”以及华侨城等5家营业收入超过100亿元的公司合计实现营业收入超过1050亿元，而60余家营业收入不超过10亿元的中小房企合计实现的营业收入只有230亿元，资金实力上的差距直接影响了房企的拿地能力。由于2009年以来土地价格不断创出新高，再加上土地政策趋严，今年以来只有10多家公司公布了购地情况。

　　  如此一来，不少涉足房地产业务的公司因资金紧张难以新增土地储备以及缺乏专业开发能力，开始出售手中的地产业务，房地产“强者愈强”的行业格局将会导致一些较大的并购案例频繁发生。回顾国内房地产业发展历程，优势房企市场占有率的大幅提升，的确多发生在宏观调控迅猛之时。2008年楼市低迷时期，万科、保利等大型房企的市场占有率即大幅提升。事实上，自今年楼市调控以来，已有部分大型房企开始为大规模的兼并扩张做准备。

　　房地产行业的并购活动仍将持续，主要受以下四种因素的驱动，四种因素推动房地产行业并购整合。宏观调控政策、市场竞争对房地产企业资本实力和开发能力要求的提高是并购整合的根本驱动因素，而现阶段国有资本在房地产行业的调整和新进入者的涌现则进一步推动了房地产行业的并购整合。一是房地产相关金融及土地政策的实施，提高了对房地产企业资本实力及融资能力的要求。从金融政策上看，一方面，对开发商自有资本的要求提高，开发商仅通过贷款获得融资的难度增大;另一方面，央行自2004年来已两次加息，融资能力将变得更为重要。

　　  二是市场竞争加剧，对地产商的开发能力提出了更高的要求。随着房地产市场的不断规范化，房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争，对开发商的产品研发、项目管理、营销策划、资本运营等方面的能力都提出了更高的要求，缺乏管理能力及品牌-全球品牌网-认知度的企业将成为被整合的对象。

　　  三是国有资本在房地产领域的布局进行调整。房地产业是高度市场化的行业，同时又是国民经济的支柱产业，与人民生活密切相关。国有资本在该领域呈现出两个明显的趋势：一方面是对优势国有房地产开发企业通过重组使得规模及实力进一步提高，另外一方面是对中小型房地产开发企业通过出售或引入投资人的方式逐步退出。四是资本实力雄厚的新进入者不断涌现。房地产行业持续的增长及良好的获利能力吸引了新进入者，这些新进入者往往依靠雄厚的资本实力，通过兼并收购的方式迅速扩大规模。随着房地产行业并购活动日益频繁，并购规模不断扩大，并购后的整合工作也日益重要。

　　  企业并购浪潮往往先于经济复苏而兴起，并在经济增长到达顶峰之前提前进入高潮。房地产企业最重要的是要获取土地资源贮备，而经营性土地的获取随着国土资源部11号令的出台，必须通过招拍挂才能摘取，其竞争的激烈程度及其成本可想而知。通过并购方式获得已取得土地的房地产公司的股权，从而实现控制土地资源的目的，相对来说成本会更低一些。在拥有数万家房地产开发公司的中国，目前还没有出现占有市场5%以上的房地产开发公司。

　　  按照2009年房地产销售收入4万亿元的规模计算，中国最大的房地产企业万科公司的销售收入也只能占1.6%的份额，与房地产市场程度高的国家与地区相比整体产业集中度还相对较低。因此，可以设想，金融危机后中国房地产市场的竞争将更加激烈，规模小、资金实力弱、管理能力差的房地产企业一旦遇到真正的危机，必将会为大型房地产企业所并购。