又见王志纲，今天在济南的一次论坛后，今天工作室上海中心路虎总经理联系时得知，王老师来济南了，而且有演讲，我记忆中，这是王老师第一次在济南公开场合的演讲了吧，难得，记得第一次和王老师见面是2000年北京军博的世纪策划大会，后来是2003青岛张总的斋堂岛项目的合作，2008-09又有机会操作王老师策划的威海“韩国之窗”，这次是因为SGFQSLH，算是有缘了。

聆听了王老师2个多小时伤神的演讲后,吴鹏带我们上楼，在楼上的房间里和王老师寒暄最多的是几个合作过的项目，王老师很直接——

一、关于大盘，一定坚壁清野——资源要控制好；

二、关于“小郑”（王老师语）：执行——不要老变，要耐得住。

三、做地产有三种人：有善于前期的，有善于中期的，有善于后期的，小郑是善于前期的。

四、一直关注工作室的发展，善于学习，要加入大团队。 

五、新城，这个提法就不对，城市也有阶段，有婴幼儿阶段、有童年、少年、青年、中年，每个阶段需要也不一样，开始依然要呵护、给予营养，给他成长的环境，这是规律，不能杀鸡取卵。

六、三老满意——三世同堂，城市缺少的魂是什么。

我认为借脑是第一阶段，借嘴是第二阶段，王老师的影响力和战略高度是最大的竞争力，何“借”不能呢？

如下是今天的演讲文字直播：

明天的馒头在哪里？

——王志纲在济南“转型2010山东地产”演讲

2010年7月26日 济南索菲特

王志纲：各位下午好，我有个毛病，一般中午要稍适休息一下，因为今天这个会议比较特殊，中午没有休息，为了不至于下午讲演迷迷糊糊的，刚才就抽了半支雪茄。希望下午讲课的时候不至于头脑发昏。现在言归正传。今天的题目叫做“转型2010山东地产”高峰论坛，看到这个东西以后，就想到咱们这个清华总裁班，我们清华总裁班的合作，转眼已经有十个年头，大概是十年前，这个班刚开始创班的时候，我这个人大家都知道，不太愿意做讲演，讲演是很伤神的。第一你必须是有感而发，第二，你必须是要有新的东西，你不能对旧的东西老生常谈。第三，你讲的东西，人家听了以后，也许会身心受益一辈子，这样的讲演。但是想一想，一个人一天到晚哪有那么多新东西呢，所以想一想，这两年来，几乎我参加过很多战略的讲演，但是房地产基本没参加过，这次是和房地产的老板和朋友们进行一次深入的交流。所以为了使这个讲演效果更好一点的话，所以我希望今天这个讲演，不它变成一个中国特色的演讲（现场私塾）。因为在座的既然是总裁，就是把握自己命运的船长，所以我相信你们更感兴趣的是怎么作战，也就是说我从哪里来，要往哪里去，能不能做，做什么，怎么做，把这些问题解决了，我想大家听这个讲演就不会虚跑一趟了。今天这个时间是这样，我讲一个小时二十分钟，然后留下40分钟到50分钟左右，大家可以踊跃地提问，希望大家珍惜这个机会，写条子上来也行，拿起话筒提问也行，但是我希望最好是写条子。现在言归正传。我的题目用中国比较通俗的话来说，就是明天的馒头在哪里，明天的奶酪在哪里。

今天我想给大家讲一讲，今天的中国房地产已经到了进退的时期，很多曾经引领中国房地产市场的很多因素，今天要么出现了一个自己找不清楚方向，要么出现了一个逐渐的边缘化，甚至有很多企业出现了被人家淡忘了，到了重新洗牌的时候，这时候又冒出来一批原来名不见经传的企业，现在顺风顺水，要风得风，要雨得雨，我说这个话是有依据的，因为我们作为中国最大的战略基础机构，有五到六家战略咨询中心，在北京、上海、广东、深圳都有，我每年要接触上百个企业，最大的几百亿，最小的十几亿，这些老板们，他们谈他们的困惑，我把这些困惑拿在一起，所以我明白今天他们在想什么，他们的困惑是什么，现在我试图谈一谈，对今天房地产市场的何去何从。

现在的市场大家都知道，中央的宏观调控，对地产进行深度调节，在调节的时候，可以说买卖双方正在进行一种博弈和观望，在这种情况下，很多深层次的矛盾，一边是我们的很多企业在埋怨，在叹息，第一缺地，第二缺钱，但是好像钱还好办，因为现在中央的政策是适度宽松，好像钱并不是太愁，最难的是缺地，也就是说对于地产商来说没有舞台，没有舞台你就没有施展的舞台，地怎么拿呢，招拍挂去拿，一招拍挂又说出一些央企来，所以就出现了楼王、地王频出，以致于搞得很多中小老板纷纷地边缘化。前多天我讲的一个观点，当然带有玩笑的调侃，就是同学们在一起交流的时候，说现在市场是缺地又缺钱，但是最难的还是缺地，地在谁的手里呢，地在政府的手里。我们政府的手是谁呢，我们是政府的儿子，政府是爹，所以我们爹说怎么办，当然儿子怎么办，能不能找到爹的爹呢，找到爷爷呢，三代同堂，爷爷的利益也考虑到了，爹的利益也考虑到了，儿子的利益也考虑到了。也就是说这些年来，我么百分之七八十的业务是和审视领导，他也每天在问我是谁，我从哪里来，我向哪里去，大家知道当官的，当了书记，当了省长就不是一般的人了，但是稍微清醒一点的，我们怎么能够找到自己的职务。这就是一个很正常的规则，所以说他们也希望找一个他们信得过的，能够把方向平台做好，推动他不都弯路的机构，那么非常荣幸，历史选择了我们。也就是说这些年来，我们可以说是几乎见到了中国很多区域的发展战略，前两天有个笑话，搞得我都尴尬不已，就是有家党报突然发了个新闻，说王志纲在西部论坛上透露了一个新闻，说中央已经定了，准备把西安作为第五个直辖市。这个消息一传出来之后，全国的媒体一致转载，也不知道我说没说过这个话，然后整个陕西西安的，乃至西北的股票频频往上涨，涨停。那天全世界都打爆了，很多媒体和老板都在打听这个消息。我说没说过这个话，我只说过一个中央把中国三个城市确定为国际化中心城市，一个是北京，一个是上海，还有一个是西安。我说讲西安的能量和讲西安的潜力，讲西安的规模，可能中国很多的城市都超过了它，包括广州、深圳、南京，但是为什么选它作为国际化中心城市呢，就是下一步整个中国对外开放的话，作为首都政治中心是北京，经济首都是上海，还需要一个文化首都，能展示中国的几千年文化，然后使西方人对中国都要有文化的恐惧，另外还有西部大开发，需要找抓手，找支点，基于种种原因，所以西安被赋予了国际中心城市这样一个战略。但没想到我们这个记者好事，他把这个写完以后，他又加上一句，说我同事透露西安要成为第五个直辖市，这一下就翻了天了，当然我下午就把我的原话，就是讲演挂在我们的网站上，这个事算过去了。但是没有想到在这个过程中，我发现很多很有趣的现象，第一个现象，为什么一句话就捅破天，搅得国内国外沸腾，我才发现第二个问题，今天真是一个商业社会，平时大家看起来道貌岸然的，这个是省长，这是部长，这个在为国分忧，那个在为民减愁，突然一下发现全是潜伏者，都是股民，都在寻找商业机会。另外有两个省市领导还给我讲，这虽然是个笑话，但是这个笑话要建立在我们省多好，能不能帮我们策划一下，也搞这么一招，然后让全中国、全世界也知道我们。我说这个笑话开不得。我们在北京正在开会，讨论怎么引导舆论，突然发现你引导舆论比我们中宣部还厉害，这说明了一个问题，现在这个社会的确是一个经济社会，而且这个信息在分流，不是说你权大，官大就能影响舆论，关键是要符合规律。当然后来我就想无风不起浪，为什么这么一个歪打正着的东西，就能造成这么大的影响。整个中国在往前发展，西部已经走了10年，还有40年，下一步的重心肯定在西部，只有中西互动，中国才能做到持续发展。所以第三条，中央要有效地通过经济的发展，除了沿海的三个直辖市以外，必须在中西部找到战略中心点，一个重庆肯定是不够的，但是至于它是谁，不一定是西安，但是肯定在西部。这是从抽象来判断。因此最后的得出结论——西部商机无限。包括在座的很多朋友，包括刚开始起步的时候，千万不要忽视西部。这是一个题外话。但是它引出很多舆论。

中国的房地产从1998年中央宣布实施结束福利分房，走向后分房时代的时候，到现在短短12年的时间，我相信在座的很多朋友，12年前在这个行业的人可能是微乎其微，但是现在短短12年走下来，房地产不仅成了中国的支柱性产业，它的观点、行业和就业人士，甚至涉及到中央的重大决策，民生、政治各方面的问题，可以说没有比这个行业更敏感的，更重要的。在这12年当中走出了很多国内，甚至世界人士，看一看每年的福布斯排行榜，胡润排行榜，可以说绝大多数唱主角的人都是房地产老大。万达现在还没上市，但是已经成了名副其实的中国首富，我想它上市以后，肯定成为亚洲首富，万达现在已经超过了李嘉诚。这些企业家们自己的努力和自己的孜孜不倦，中国有句话，“男怕入错行，女怕嫁错郎”。既然是个朝阳行业，这里面产生无数的首富，这就是个必然现象，但是观察他们的过程中，就发现当你用两年三年看的时候，往往看不清楚，当你用十年、二十年的眼光看的时候，你会发现去掉偶然的成功之外，其中是有规律的，有必然的。我们既然选择了这个行业，怎么使得走得更好，更远，更强，这样才行。

现在大家都知道，今天的中国，所有的房地产老板，从原来到现在，特别是在拿地这方面，我记得五年前，在中国比如说像万科这样的企业，一到任何地方去，省委书记亲自接见，而且几乎是为了把它请过来，条件好说，除了万科以外，包括绿城，甚至包括广东的碧桂园类似这样的头牌企业，都是很多政府在做这件事，为了这些，其他什么都好办。短短的两三年下来，我们发现一个非常有趣的现象，万科这样的企业被边缘化了，最近我见了几个重要的领导，他们都跟我谈王石要来拿地，我说后来怎么办的，他说我们请他吃了顿饭，我说最后怎么拿的地呢，他们说招拍挂。大家听完之后觉得很奇怪，昨天这些人都是不得了的天上的星宿，请都请不来的，现在为什么从卖方市场变成买方市场呢，江山代有人才出，现在最典型的就是万达，万达在中国拿地，基本上所签署的说是招拍挂，甚至是零地价，就是政府实施完成农民和土地成本这块，剩下的包括很多税、费是零。上海万达搞五个万达广场，150万平方米，北京五个，前不久广州也是这样的，广州拿出一块地来，大家知道广州的房地产老板实力是很雄厚的，号称是“华南五虎”，最后政府标准出来以后，谁要拿这块地好办，第一必须要开发过五个以上的五星级酒店，必须有多少家院线，第三必须要有大盘的经验，大家一看，什么碧桂园什么全部都不是，天下只有一家叫万达，所以这个肯定是找万达了。很多人不服气，但是不服气不行。这就带来什么问题呢，因为政府它也要讨论这个发展，所谓盖房子，建房子，特别是万科这样的企业，在他心目中不就是开个肯德基，麦当劳吗，大家知道20年前广东开第一家麦当劳的时候，排队排到三公里，现在我们去哪里见到排队的，只有肯德基小姐下来拉客的。当年北京天安门旁边开了一个肯德基的时候，我记得可以去任选，天安门故宫都让你看，现在麦当劳、肯德基，星巴克，只是城市建筑里的一个配套，政府就是这样想，你愿意来，我欢迎，你不愿意来，无所谓。政府需要一个抓手，引擎，需要发动机，当中国的城市都向一百万人口走的时候，就需要所谓的城市中国体，所以万达经过了十年的积累和储备，终于等到了今天的井喷的成功。现在我发现三线城市只要超过50万的都有办法，都有万达。我到襄樊，我到廊坊，甚至不惜把最好的地，市委市政府搬走，交给他，因为他是卖方市场，你得求他啊，由他来定，甚至万达雄心已经打出这样的口号，“哪里有万达，哪里就是城市中心”。这些事实就说明风水轮流转，今天做房地产是业态创新，模式为王，万达可以说他的成功充分地诠释了这个。

通过万达我感触特别深，我在广东的时候，那时候曾经有一家企业也享受着跟万达一样的待遇，就是碧桂园，我当然帮他把大盘做成功以后，整个广东的各地全来，零地价，当时杨国强，一下子圈了个凤凰城，就是广州的东北边，一万多亩地凤凰城，基本上趋向于零地价，这个成功以后，后来他们跑到清源，随他选，最后又圈了一万亩地，然后如法炮制，在整个广东的地方，都是一万亩一万亩地圈。那时候杨国强是雄心万丈，喊出了一句话，意思就是反正我是住宅工厂，你自己盖房子，你的价格和成本肯定比我高，所以我便宜盖房子，你怎么能不买我的房子呢。当时我劝他，我说你这个模式是在小康和温饱的时候行，100万就可以住别墅，70万就可以住别墅。但是伴随中国城市化的高速发展，伴随中国的土地资源日益稀缺，伴随人们口袋的钱越来越多，进入小康，进入初步富裕，甚至进入富裕的时候，你这个商业模式就变成大排挡。从2000年，凤凰城到2003年碧桂园，到2007年整个广东铺开，到2007年香港上市成为首富，所向披靡，商业模式符合的国情，一万亩拿下来以后，我先开发一千亩，建自己的水泥厂、钢筋厂，最后我就连轴转，把一千亩开发完，开发完以后，大家想一想，比如30套别墅，假如一千块钱一平方米，一亩地的代价就是60万，我也消耗得来。当时我跟他讲，你这个危险，在中国做什么事情，站得高，看得远。如果说一条路走到黑的话，只能说消费是傻瓜，消费没进步。从前年到今年开始，碧桂园受到严重的挫折。现在到处是大盘开发商，你给我谈条件，招拍挂去，你那个房子，现在是社会主义新农村，我看不上，我要新的，而且高端的，托斯卡纳的，一下碧桂园非常困难，现在非常辛苦。

另外后来我们帮着起家的星河湾老总，当时黄老板1999年找到我的时候，他说我在广东被称为老贵族，但是我一直不敢进入房地产，一直做木材，后来发现他们做房地产的都发了，我才发现“男怕入错行”我的行当是脱的，现在终于找到机会，就是要做房地产。后来我帮他的时候，帮了他两年，到现在还非常管用。当时我跟他讲，我说你这个人跟山东人一样，正确上面是模范，错误上面也是模范。看路是你的强项，但是给你指一条路，你会坚定不移地走下去。不管指对指错，你都会一条路走下去。原来你之所以走歪了，是你走错了。现在我帮你，因为黄先生是一个完美主义者，你的产品就是手工打造，你别追求规模，然后你的目标就是全中国谁学你都学不到，就是我是手工打造，我只此一家，别无分号，不开多的店，如果你知道这一点，那就天下第一。后来包括产品的业态，产品的模式，包括园林，我们后来做星河湾的时候，带他到新加坡看很多东西，园林是我们第一个做的，原来在中国只有绿化，用的老板用55块钱做一平方还嫌贵，我们用了500万元做园林，我知道羊毛出在羊身上。包括设计、装修，所有的一切都要来做。最后结果星河湾成功了，一炮打响，而且成了中国豪宅的游戏规则的制定者和模具的开拓者。赚了100多亿，而且赚了很好的名声。一开盘，一下子一天卖了48个亿，越做越轻松。那天我们在一起吃饭，很感慨，我就跟他讲，有些老板求他了，他把我叫过去，他在全中国有很多地块，但是派了很多人学习新湖湾以后，我在帮碧桂园和新湖湾的时候，两次去新加坡学习，最后他是学习对象，所以他要重新恢复他打造豪宅的决心以后，他派了很多员工去外地学习。因为雅居追求的是规模，规模就是美国的麦当劳、肯德基。所以十年走下来，大家看到，寸有所长，尺有所短，这种商业模式，就像鲍鱼师傅一样，你只做天下第一鲍鱼，做对了，根本不用担心。

所以什么叫商业模式，符合天，符合地，符合自己，叫因地制宜，因时制宜，因人制宜，商业模式是不断升级换代，不断变换的，没有一条路走到黑的，包括汽车，咱们做奔驰，也有380，480，580年，是不断升级的。所以为什么万科享受不到贵宾待遇，就是你的业态已经过时了。所以现在他准备开辟新的商业模式。但是讲完了万达以后，万达当然厉害了，我也想学他，但我学不了。

我告诉大家，除了万达以外，现在也有几家不错的，而且我可以告诉大家，如果他不走弯路，很快就可以上千万的。比如月龙庄，新加坡的一个公司，他们自己做了精品住宅，弟弟是设计师，哥哥是投资者，最后小试牛刀，就做了十多年，后来一直做到2007年，才开始进中国，第一家选择在丽江，他弟弟告诉我，说我们这里开了个月龙庄，他觉得了不起了，说半天也没说清白，后来去月龙庄一看，这不是当年我在巴厘岛看到的吗，在巴厘岛有很多建筑，就是规模不大的，会所式的建筑，后来我在月龙庄住了一晚上，五千块一晚上，中途他们老板过来跟我交流，他说原来我们以为2010年以后才考虑进中国，认为中国消费不起我们这种产品，他突然发现在我们的巴厘岛，50%的豪宅还是中国人的，他说我们的统计数据是错误的，就想一个小项目先试了试，现在是四川的九寨沟，领导说破了嘴皮，他们看中的地不给，给他们的地，他们看不上，他们要有文化设施的地方，像月龙装的产品，是属于一种吃饱了撑的产品。后来没办法，跑到了丽江，给了你100亩地先试试，他没想到一建起来以后，半年全订完。后来住完以后，正好我到广东那边一个论坛报道，那个论坛题目叫做“体验式营销”。很多学者讲半天，还是讲不出体验式营销，后来我就讲了个案例，就是月龙庄这次，那天讲完以后，台下至少两三千人到月龙庄消费。他们就像当年碧桂园的待遇一样，全是零地价。他们一下子生意很好了。一下子把他这个模式一讲，全中国，几十亿，上百亿的投资。还有一个概念，除了月龙庄以外，那时候国外来的不占便宜，但是讲一个本土的，做温泉，洗桑拿，在中国有几百年，几千年历史，现在在中国城市里面，洗浴场开的最好的是东北，但是赚最大的钱的是北培SPA，后来全中国但凡有温泉，都去求他。原来温泉只是作为一种配套，不可能成为一个区域的拉动，刚才我讲到的所谓的月龙庄，月龙庄下一步就不是个酒店了，可能是个月龙庄小镇。

讲这三个例子，大家都知道，社会的发展，风水的运转，今年到我家。他们是靠什么致胜呢，就是业态创新，模式为王，商业模式。我们看三家，都有绝活。任何一个要想成功，都要学会吃着碗里的，盯着锅里的。而且是永远创新，如果没有这种精神是不行的。没有一两年的功夫去挖掘，是走不远的。现在开始衰败的碧桂园，我花三年时间帮他打造的模具，他走了十年，后来他没有继续开发。看准了方向以后，要看模具，实际上一个东西做成以后，你就会从小佬变成大佬。

几个典型模式创新的案例

第一个是万达，大家想一想已经很成功了，他做的万达广场，已经几千亿了，他又在考虑第三代产品，就是前年，万达跑来找我，要开发什么呢，他就意识到下一步的中国，除了城市化过程以后，包括人民致富以后，对度假产品，对度假生活肯定有非常高的需求。所以用了3年多时间，在长白山20多平方公里，功能布局，定位，模式都是我帮他做的。最后成为吉林省一个战略性的产品。今天我们的中国，不下一步发展休闲的产品。包括在山东，都有两三家，有交通，20多平方公里，还有青岛。

再一个，就是昨天我从北京过来之前，接待了一个客人，也是五六百万身价的客人，他跟我说，由于他做得太大了，政府找他，希望他帮这个城市，建一个会展中心。你有的是钱，拿出个10亿、20亿的帮我们建一个会展中心。在帮的过程中，他就发现，他意识到，有一个巨大的商机，最后他想到连起来做，要找一个政府的爹。下一步怎么办，他这个省，和这个中心城市为基准，首先由政府企业来买单，我们来给这个城市做一个城市发展战略，就是我是谁，我从哪里来，我到哪里去，我要做什么。就像我们现在很多城市，政府一味蛮干。你到这个项目之后，怎么做，我来帮你，你做好以后，肯定是省委书记满意，老板满意，你的企业获得了一个发展道路，老百姓得到了实惠。就会像今天的万达一样，请你去。我不要什么条件，我帮你开发cbd也好，你给我这个矿。这是个例子，这个例子说明什么问题，就是寻找明天的商机。明天的成功是不是在于企业，我不知道，但是一定要寻找。

第三个例子就是上海。前天刚从上海回来。上海进行一个新的发展，曾经在8年前，帮助上海做了新江湾，到现在成为上海的地王。这时可能我们用21世纪的眼光，全新的商业业态和商业模式去开发，这样才能提升上海的城市价值。一个成功的房地产商，从拿地，到卖楼，要用三年，但是南光用了三个月。他靠这种速度，获得了很大的成功。通过个项目，得出一个感受，一个企业成功，一定要有创新的业态模式。这是南光的事情还有一个，就是西安的城市战略。刚才举的例子说什么问题，就是今天中国的房地产已经到了转换点上，企业家实力已经有了很多的增强。第二，中国的国情已经发生了深刻的变化，13亿的人口，已经达到的发达国家的水平。40%的闲置不知道买什么。这些钱不是没有消费。今天的中国，包括月龙庄，类似的产品，这些国际上最高品牌的，不愁市场，社会发生的深刻的变化，但是我们准备不足。我们应该好好研究中国的国情和未来，设身处地找到一个合适的商业模式，坚定不移地走下去，也许你就是第二个新湖湾。

如何模式创新!

怎么创新，怎么为王，具体做出来，1个亿的身价1个亿的做法，10个亿的身价10个亿的做法。就是每个人的做法是不一样的，但是不管怎么做，规律是躲不掉的.

第一个，就是三代同堂。什么叫科学发展观，要让老头子满意，老板满意，光老板满意，政府不满意，政策也不不会支持你。第二个老百姓的问题。考虑这些问题，是我们政策的出发点。这叫发展观，叫和谐社会。三代同堂是什么意思呢，开发新的区域的时候，如果是政府做，政府是董事长，还是你是董事长，但是你不做，得罪政府，政府就不会支持你。“两老”，老头子和老板，一定要都满意。也许你这个城市，20公里，30公里，但是如果是商业模式到位了，可能1个亿都超过5个亿。云南的腾冲，都有这个项目，还有很多，包括大连，沈阳，都把战略做完了。他们说了，王老师，你把战略做完了，我们照单全收。三代同堂，儿子，老子，爷爷，既保证一个区域的发展，也保证一个企业能够找到一个合适自己的发展之路。

第二个，就是一级半，现在很多房地产老板，有错误的思维。拿地，盖房子，卖房子，这之间，还有一级半的开发。你把钱给他拿去买地，这个老板就犯了一个致命的错误。原来是30亿就能拿下来，最后68亿拿的。项目绝对在北方地皮是老大。一个企业，一个民营企业68亿砸进去，在这一个月当中，手忙脚乱，打掉牙齿，把这38亿借过来。即使这样，项目做得非常累，就是头上三座大山。说现在的企业要往上走，辛苦。虽然死不了，但是非常辛苦。一级半开发，叫五统一，第一统一策划，第二统一规划，第三统一打造，第四统一运用，第五统一营销。整合全球资源，也就是说我是养猪的，猪你先给我，我后付钱给你，我把这些全部做起来，价值做起来了，最后根据以后的情况，我想套现，我就把猪给你。原来所有的投资在手里，跑不掉。这个非常值得我们思考。你如果说形势好了，我就讲规律。这就是下一步中国最大的事情。像万达，包括龙湖，都是这样。

最后的结果，第三条，其实在今天，房地产老板，如果不知道区域，不知道城市，不知道未来，不知道竞争，就走不远。政府在调控的时候，缺少一个变压器。但是我们做不了多少事。这才是我们自己默契之所在。

好，我的演讲到此结束。下面休息十分钟。

（茶歇）

主持人：接下来掌声欢迎王老师和大家互动。

王志纲：中小房地产企业已经开发30万平方米，在创新中有何建议？

30万平方米在15年前是大企业，现在只是中小企业，说明社会发展太快了，这个问题比较粗略一点，不好把握，我不知道这个项目在三线城市，还是一线城市，还是二线城市。是哪里？山东济宁曲阜。

像山东济宁这个地方，第一个山东鲁西南，下一步将会走向区域一体化，还有一个叫淄博的地方，潍坊胶东这一块，下一步山东首先是要想成为全省经济区域一体化，这个格局很清晰，但是一批区域化的城市带。这所以说一个企业，在鲁西南这个地定位的话，还是因时因地因人制宜。在市里面，可能具体来说，只有两种选择，一种当自己实力比较雄厚，当自己资金很到位，自己打造精品的自信很足，结合当地的实际，打造一个性价比和创新性都很到位的东西。所以说，一炮打响。不论是济宁，还是鲁西南地区。企业要实现原始积累，资金回流，就说站稳脚跟，去谋取更大的空间的时候，要讲求性价比，就是速度、效率、品质和质量相结。

当你已经有相当的大基础，这个项目只是其中的一个常规性项目，考虑一个问题，就是根据每一个项目情况不一样，但是不管情况怎么不一样，我认为你一定要考虑到起点的问题。也就是也不都是济宁人，比如周边地区的，在交通一体化的情况下，打造半小时经济圈，要考虑到这一点。一个企业，30万的时候，谈战略为时过早。但是一个企业如果做的一个项目，两个项目，这个时候，如果企业不重战略，就出大问题。前面是卖母鸡，后面是卖鸡蛋，所以这个时候就靠你母鸡的孵化能力。把企业的战略核项目结合在一起，这个时候思路很清楚，哪些不赚钱，但是我还是做，因为他和我的战略相符合。

第二个问题，请问王老师，现在小城镇大战略，我国要搞城镇化，如何看待小城镇建设？

这里面涉及非常大的问题，从中国共产党建设以来，一直到现在，都有一种占主导地位的有关的认为中国应该城市化。也就是说，控制大城市，控制城市的步伐，限制农村人口进城。城里人的户籍和农村人的户籍，不让农民进城。甚至当城市走不动的时候，就把农村人赶出去。最后事实证明，这条路走不通。在改革开放前10年，我们共产党的决策，还是不希望走城市化，更不希望大城市化。但是大家记住一个基本的观点，城市化是工业化的孪生子，没有工业化，就谈不上城市化。所以中国二十年，三十年，躲不掉它的孪生子。当时中央拼命地做乡镇企业，就是希望通过乡镇企业的工业化，来推动城镇化，防止城市化。最后，做了10年，事实证明，这样走不通，所以说乡镇企业是经济怪胎。所以，中国宣布走向全球化市场经济以后，一个市场经济的规律就显示出来了。按照城镇的发展规律，是这样的，城市、大城市、城市群，这躲不掉的。到目前为止，今天的中国已经有一半的人在城里住了，也就是城市化50%，这在过程当中，不会是实力，所有的城市，中国2000多的县级市，都想成为大城市，是不可能的。下一步，不管是什么情况的城市，只有要条件，都会成为大城市。像全世界的城市，有伦敦，有纽约，有东京这是世界的城市，一旦成为世界的城市，它占第三产业的比重是90%以上，它必然是经济活动的主导者，是城市中心，是经济中心，是时尚中心，是指导中心。今天熟悉中国的，已经推出了两个，一个是北京，一个是上海，两个都是世界城市。包括原来广东，也想把它打造成一个国际化大都市。但是最后打造成一个国际中心城市，比如像美国的洛杉矶，加州，像中国的香港，它并不是世界城市，但是它是国际中心城市，也会影响世界的经济。

再一个，区域城市，比如济南，成为区域城市难度不大，到现在为止，济南作为一个北方的经济大城市，只有青岛一个工业中心城市。个性化城市，比如临沂，我们讲到菏泽，它也是一个小小的区域性城市，但是个性化城市，在国际上有鲜明化的特点，比如威尼斯，人口只有几十万，但是有独特的特色。

上海现在有2000万人口，但是将来必然会拉动一亿人口。现在从总的趋势讲，中国已经走上了大城市、城市圈的道路。其实在城市与城市之间，城市与城市群当中，将会有很多的巨大的城市。这些地方不会有很多人关注，但是你可以做物流，你可以做休闲，你也可以做很多的环保，类似产业的项目。关键是你怎么做。最近我们在廊坊，在原来的基础上，又拿出了十几平方公里，要打造一个廊坊连接北京的中心城市，就是全部北京的区位，项目做成以后，也是不得了的。

就像10年前的包工头一样，很可怜，一直受甲方的气，所以当时很多包工头发奋要从乙方变成甲方。今天我们看到的很多的房地产老板，碧桂园等等，全部是乙方变为甲方的。现在如果我们只会盖房子，就会沦落为当初的只会盖房子的包工头，乙方。关于这个问题就到这里。

还有一个问题，山东蓝色经济带与黄河三角洲哪一个更适合山东的发展？

其中山东这些地方，就是两个山东，一个是陆上山东，一个是海上山东。这就是山东在中国具有强大竞争力的一个重要原因。如果说把蓝色经济带理解为，用蓝色经济海上山东和胶东半岛的山东，来拉动整个山东，是不全面的。

第二个，如果再理解的话，应该是蓝色经济带的山东为首，然后黄河三角洲入海口跟进。特别在东营那一块。非常遗憾，到现在为止，东营至少有五六个人找过我，我跟他们聊，但是感觉帮不上忙。或者理解的很简单，圈上来30多万。政府给一个什么所谓的承诺，那个能对法律吗。今天整个山东，广告满天飞，说怎么看它的好和坏？我说从一个区域，这绝对是进步。就从这里讲，山东应该是进步的。第一个找魂，战略地位，要说清楚我是谁。第二个，功能定位。我怎么实现我的价值。三是形象，如果把这龙画好了，点睛之笔，那龙就飞起来了。我当时做世博会的时候，当时受到很大的阻力。当时的考虑得很清楚，就是把云南作为旅游资源大省，要变成旅游资源强省。“彩云之南，万绿之宗”，云南是一个植物多样性的生态王国，下一步在生态产业有空间。所以你要把这两点亮出去，就会获得成功。这个营销就是这样。还是马上中央台和全球的媒体，中国有个城市，就是成都，我们和成都合作了八九年了，这成都在整个中国第一了，居住环境最佳，实力最强，幸福指数最高。但是它不满足于此，它希望在全球最强，希望让全世界认识它。想找一句很精彩的广告词假如说我是和老外，我认为成都就两句话，第一句话，是西部中心。就是金融中心、居住中心、物流中心、会展中心、时尚中心，第二句话典型中国，老外看到西北，怎么像阿富汗一样，像盲人摸象一样，看不全面。如果你给他一个全面，这样做，就把成都推出去了。所以他们后来就再把成都包装。所以这叫城市营销，它是系统工程。山东应该是什么都能很好的。但是山东就像外国那些大老板一样，思路很清晰，但是缺少行动。

还有一个问题，请问商业地产，除了万达，还有哪些值得考虑的？对商业地产开发有哪些建议？

其实在商业模式上，除了万达，占据了城市中心地带的商业做法外，王健林的意思是，需要很庞大的政府资源和政策支持。他的背景还是不错的。一般人做不到。所以我建议大家不要学，大家学不来。如果学，学义乌小商品市场。这里面反映一个规律，以后的经济，是供应链经济，也就是在传统制造业的时候，好像是一个工厂，一个城市，从采购到设计，一直到最后去销售，一条龙，好像一个城市，没有第二产业就没第三产业，错了，没有第二产业，反而有更好的第三产业，就像头在西边，脚可以北边。就是产业高端和高端产业。就是我说的现代第三产业，生活性服务业和生产性服务业。其次就是所谓的制造业。所以说，我认为就是说浙江这个模式，实际上也很多规律性的东西。但是后来对这个规律扶持的时候，我还没看到有精华的地方。可能下一步，整个中国学这个小商品市场。但是它还有其他的新的市场。小商品市场，下一步就很多新型的，包括旅游，包括休闲，甚至包括期货，有很多种。就像我们做市场，应该还是空间无限的。

还有一个问题，王老师，请谈一下中国房价走势？

这个问题很难谈的。这个相当于给政府算命，但是我从宏观上怎么看。不管今年明年，这两三年这个房地产，有涨有跌，有赢有输，但是从长期来看，房地产肯定要回吐。也就是说房地产有巨大的泡沫，这个泡沫有十几万亿，但是最近有个统计数字，他们出来辟谣，但是我不相信这个谣言，他们说中国房地产有7000多万套闲置，这个房子可以安置2亿人，这些房子在浙江人手里。这些房子他们出不去，所以晚上不亮灯的。有效消费，无效使用，迟早是要出问题的，要崩盘的。但能兜多久，我不清楚。是不是说房地产条件不好，不用做了，不对，房地产还有黄金时期。住宅地产、物流地产，休闲地产，开发区地产，好多种业态。我们的空间还是很大的，还是有10年、20年黄金时期。

好了，今天的讲演到此结束，谢谢大家。