谢逸枫:中国房地产泡沫比迪拜严重1000倍
目前国外的欧美债务严重影响国内贸易进出口，导致工业生产和出口及企业工厂面临经济危机。国内GDP快速增长基本上透支了国内市民消费需求，而国家印钞票支撑和拉动内需做法，完全是无法拯救或解决不了目前国内经济出现的问题--所谓的国内经济二次探底。毫无疑问，市民手中的钱决定了中国经济和房地产未来命运。2010年国家不可能如2009年印钞票4万亿刺激消费和放贷超过10万亿支持企业或个人，拉动投资消费，留住热钱2万亿。也不会如2009年放松房地产政策和支持楼市及帮助开发商度过难过，来支撑楼市。
2010年6月16日银监会表示，2010房地产行业贷款风险隐患上升。根据《银监会2009年报》显示，去年中国银行业金融机构实现税后利润6684亿元；截至去年末，银行业流动性比例为46.4%，比去年初下降3.6个百分点。 年报显示，2009年银行业金融机构资本利润率为16.2%，资产利润率为0.9%。从收入结构来看，净利息收入、投资收益和手续费净收入是三个主要组成部分。 到去年末，银行业存贷款比例为71.9%，比年初上升2.7个百分点。其中，商业银行人民币超额备付金率3.8%，比年初下降1.8个百分点。商业银行流动性比例均达到25%以上的监管标准，流动性管理水平总体上升。
数据显示，截至去年底，我国商业银行整体加权平均资本充足率11.4%，基本保持2008年底的水平，超过国际平均水平。239家商业银行资本充足率全部达标，达标银行资产占商业银行总资产的比例达到100%。 同时，我国银行业抗风险能力进一步增强。截至去年底，商业银行各项资产减值准备金余额8683亿元，比年初增加947亿元；拨备覆盖率155%，比年初提高38.6个百分点。其中，大型商业银行贷款损失准备充足率183.1%，比年初上升30.2个百分点，拨备覆盖率147.2%，比年初上升37.4个百分点。
年报指出，对银行业而言，2010年发展环境可能好于2009年，经济运行和银行风险管理工作中的新老矛盾相互交织，不确定因素较多，银行业稳健运行仍面临风险和挑战。◎不良贷款双控压力加大。随着整体经济运行环境常态化以及结构调整步伐的加快，2010年信贷资金形成实质性风险和损失的可能性增大。◎房地产行业贷款风险隐患上升。2010年住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。◎重点领域信贷风险显现。产能过剩与重复建设问题出现反复，相关行业信贷风险暴露可能加快，地方融资平台信贷隐藏较大风险。◎案件防控形势依然严峻。
部分银行业金融机构对案件防控工作长期性、复杂性、反复性的认识依然不足，案件防控基础薄弱。◎资产表外化潜藏风险。部分银行通过设计发行信贷资产类理财产品，将存量贷款、新增贷款等转出表外，而银行依然承担贷后管理、到期收回等实质上的法律责任和风险。◎输入性风险不容忽视。有必要密切关注主权债务评级有下调趋势的国家和地区风险，以及部分高风险外资银行在华子行风险。此外，相关国家货币的超低利率令国际市场中套利交易行为异常活跃，应密切关注。 ◎流动性风险压力增大。在去年信贷投放量猛增的背景下，应高度重视影响流动性的风险因素。
2010年7月23日央行公布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年4.63万亿新增贷款中有1.38万亿流入房地产市场。值得注意的是，上半年房地产开发贷款新增1625亿元，对比一季度房地产开发贷款新增3207亿元的数据，二季度的房地产开发贷款新增量为负1582亿元。其中,涉房贷款占比约30%,上半年，房地产贷款增速明显回落。上半年金融机构房地产人民币贷款新增1.38万亿元，6月末余额同比增40.2%，比3月末低4.1个百分点。同期金融机构人民币贷款增加4.63万亿元，以此计算，房地产贷款在金融机构的所有贷款中占比约为30%，略低于一季度的33%。
上半年房地产开发贷款新增1625亿元，6月末余额同比增26.1%，分别比上年末和3月末低4.5、5.0个百分点。上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增49.6%，比上年末高6.5个百分点，比3月末低3.8个百分点。二季度房地产开发贷款增量为负,央行此前发布的数据显示，一季度金融机构房地产开发贷款新增3207亿元，这意味着二季度房地产开发贷款新增量为负1582亿元。
一方面银行贷款和热钱及投资资金大量进入楼市，房价上涨过快，导致投资房地产泡沫巨大。另外一方面，2009年中国经济本来就不稳定，2008年金融危机的影响和大地震等因素，让中国实体经济受到一定的影响。由于民营等实体经济的资本，大部分流向楼市和股市，成为吸引资金和制造泡沫及产生金融风暴的头号破坏因素。2010年中国经济的虚假繁荣掩盖了国内经济背后隐藏的巨大泡沫爆炸或破裂危机。
中国房地产和中国经济强大而繁荣时，千万不要忘记繁荣背后就是衰弱。GDP不是靠印钞票发现金给国企或央企，当然也不是发给老百姓，“刺激需求”。一旦印钞票导致物业膨胀和金融体系及市场经济混乱或崩溃，就算创造出再多的“财富”或者是提高GDP多少，受伤的中国人们的幸福生活和国家的繁荣富强。
发展经济不是靠统计数据和发钱给国家公务员，去支撑国内经济；或者是靠国企和央企利用公权力肆无忌惮的掠夺属于国家和老百姓及民营企业的财富，或者是借国家之名打着创造经济大旗，侵占社会宝贵的稀少资源和财富，去创造所谓的“国进民退”的现象。房价不是靠国家发钞票和放贷及土地财政等政策控制的。难怪有人直指“中国房地产泡沫比迪拜严重1000倍”。美国《纽约时报》2010年1月8日在其工商版头版显著位置刊登题为“卖空中国”的报道称，曾准确预见安然公司垮台的詹姆斯·查诺斯预言中国即将崩溃，认为“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍”。而为了抑制投机性购房，中国政府日前也发布通知，明确二套房贷首付不能低于40%。
今年51岁的查诺斯领导的公司管理着60亿美元对冲基金。《纽约时报》报道称，现在，查诺斯正致力破除一个最大的联合大企业神话：中国公司。他警告说，“中国过度刺激的经济正在走向垮台，而不是像多数经济学家预言的那样走向持续繁荣”。他认为，在潮水般投机资金的支撑下，中国的房地产泡沫“看起来比迪拜的情况糟糕1000倍，甚至更糟”。他强调，中国最大的泡沫在于信贷过度，而不是资产价值的高估，“世界上还没有一个国家比中国有着更严重的信贷过度问题”。
2009年12月，他就已经开始采取卖空措施，期望从“中国崩溃”中获益。由于中国对境外热钱进入A股严加防范，查诺斯不可能像做空安然一样用手中资金对中国经济前景投下不信任票。但有报道说，这位卖空高手正通过其他方式关注和中国经济命运捆绑在一起的水泥、煤炭、钢铁等企业，伺机下注。受到政府严控的房地产市场不仅被本国投资者看淡，包括外资在内的国际投资者亦是认为短期内不宜介入其中。7月19日，来自英国的富达基金，被称为“欧洲股神”的安东尼·波顿表示，在中国关注的重点领域时称，他认为中国企业有能力在未来10年内保持高速增长。
目前一些中国公司估值超过西方同行，但是溢价并不显著。同时中国企业也能像西方同业一样高速增长。同时他看好中国的中小企业板块，因为其拥有巨大的成长空间。这是他在走访了中国150余家企业以及相关政府机构之后所得出的结论。安东尼·波顿称，他已经将零售、酒类、宾馆酒店、汽车、航空、移动通信、互联网以及媒体列为重点领域观察范畴。此外，在金融方面，他格外留意关注银行、保险、券商，以及房地产中介行业。
政策的严格执行或许是外资投资者们看淡楼市的因素之一。楼市调控初显成效，调控政策不会松动，使经济陷入“二次探底”的可能性并不存在，保障房建设将对冲商品房投资缺口。楼市调控已经进入攻坚阶段。中国土地勘测规划院昨日公布的2010年全国主要城市地价监测报告显示，第二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓，商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点，居住地价增幅下降幅度最大。目前房地产市场持续上扬势头得到初步遏制。预计下半年，随着宏观经济平稳发展，保障性住房建设力度持续加大，市场监管进一步完善，城市地价总体水平将进一步趋稳，东部部分城市或出现地价水平总体下降态势。
缺乏实质性降价,看空楼市仍是主流。大多数消费者预期的开发商集体降价场景。仅仅靠送礼品、送家电、送旅游以及抽奖等优惠活动，不足以打动观望中的消费者，实质性的降价才是最关键的。以降价换取成交量的回升才是王道。今年五一黄金周和房展会没有成为开发商最后的救命稻草。但也没有“金九银十”楼市回暖的最后契机。尽管本地房企纷纷摇旗呐喊，但消费者与之博弈仍在继续。
开发商并未集体降价，或许是受到近期一些政策信息的干扰，双率下调、中房协向国家建设部上书稳定房地产市场以及其他地方政府救市措施的出台等，对政府相关部门救市的预期更高，减弱了降价的决心和幅度。目前楼市的观望气氛仍然很浓，大部分消费者对市场的信心不足，对当前经济形势和市场形势要保持一个理性观察，持币待购是最理性的。楼市需要更有力度的调整，才能恢复市场的信心。一边是新房的滞销，一边是存货的大量堆积。
笔者认为，查诺斯完成不了解中国，更不懂中国经济，更加看不透中国楼市。中国政府制造房地产和经济泡沫的能力很强，但是消除房地产和经济泡沫的本事更大。中国楼市是政策市，说明了就是政府管理下的市场经济。房地产发展的趋势和方向完成是通过国家政策去调控和调整的，例如通过财政和贷款及税收等行政干预的做法。所以，查诺斯所谓的“中国房地产泡沫比迪拜严重1000倍”观点非常不赞同。但是，中国确实存在泡沫。
另外，中国是人口大国，经济发展快速，人均生活水平和消费水平及收入等都是提高的。所以中国消费需求的恢复是真实的，在出口下滑时为中国经济的持续增长提供了必要支撑。中国2009年年初采取的大规模经济刺激计划恢复了中国经济的增长，该势头将在2010年持续下去。2009年，世界银行、IMF等机构数次上调了中国经济今年的增长预期。
随着各界对宏观经济二次探底的忧虑加大，楼市调控是否转向的争辩也开始增多。国土资源部（下称“国土部”）下属研究机构近日发文称，2009年房价报复性上涨最直接原因就是2008年底房地产调控政策的变化。当前应继续加强房地产调控政策力度，坚定不移地打压房地产市场的泡沫。虽然目前一大部分人看空中国经济和楼市，但是大多数经济学家仍看好中国经济。
国土部部长徐绍史公开表示，到目前为止，在房地产调控政策的作用下，国内主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。在楼市调控近期并无松动迹象的背景下，大部分人开始看空下半年的中国楼市。受紧缩性政策影响，下半年对住宅的需求将减少，住宅销售整体市场的交易量和售价将下降。目前已出台的紧缩政策将有效压低房价，预期未来12～18个月全国平均房价将下降10%～20%，部分大城市的降幅或高达20%～40%。
不过，由于宏观经济调控陷入“两难”，加上地方政府对土地财政的依赖并未减弱，外界对本轮调控会否出现2008年“180度大逆转”式的忧虑始终难以消除。这些年来，楼市政策一直在调控和抑制房价过快上涨与促进房地产业平稳健康发展之间变动。经济热了，房价涨多了，就讲调控，强调从严查税减贷；经济冷了，要拉动增长，又增贷减税缓税，救助地产商，促进房地产业发展。目前大部分认为，如果房价跌幅不足10%，政府可能会觉得没有完成“任务”，因此会维持紧缩政策，从而导致房地产市场继续下滑；但如果跌幅超过20%，政府或会开始担心房地产市场过度萎缩对经济其他部门造成的溢出效应，从而放松甚至逆转部分的紧缩政策。
2009年和2010年上半年，中国房地产市场过热的担忧。继2009年中国密集出台一系列楼市调控政策后。2010年1月份近日再度出手，规定二套房贷首付比例不得低于40%。2010年“415”新政，表明国务院一再重申该政策，实际上是发出信号，让房地产投资投机行为有所收敛，如果不见效，不排除进一步提升首付比例的可能。因此，政策实施后将挤出大量游资。其实，提高二套房首付比例的意义不大，只有通过对房贷利率的调整才能达到抑制投机的目的。
给中国房地产降温可能说起来容易做起来难，因为大量的灰色收入支撑房价。随着对中国楼市调控措施的担忧逐渐消散，一些分析人士开始排除中国内地房价大幅下滑的可能，理由很简单——很多潜在的买房人可能比官方数据显示的更有钱。瑞信(Credit Suisse)分析师在一份报告中援引中国城市家庭收入领域的一位知名学者的研究结果——中国的未申报收入或“灰色收入”可能意味着，即使是在过去几个季度房价飙升之后，中国居民负担房子的能力仍可能比很多其他国家要强。由杜劲松(音)率领的瑞信分析师们说，根据该学者的调查和计算，中国全国住房负担能力(housing affordability)目前可能低至3.5。换句话说，研究表明，目前中国的平均房价只相当于家庭平均收入的约3.5倍，这一比例相较很多发达国家都要低(住房负担能力为平均房价与平均收入的比值)。
由于大城市的居民比小城市的居民有着更本人例的“灰色收入”，大城市中实际可支配收入与官方公布的可支配收入之间的差异应该更大。他们说，研究结果本身不应该令政府政策或市场情绪发生变化，不过它可能意味着中国更可能发生楼市调整，而不是楼市崩溃。如果使用涵盖“灰色收入”的统计数据，家庭负担能力比率将比官方对中国多数城市的预估值下降近一半。上周公布的官方数据显示，中国经济增速开始放缓，这巩固了人们对决策者短期内可能不会出台更严厉措施的预期。本月稍早时候国家统计局公布的官方数据亦显示，6月中国70个大中城市的地产价格比上月下降0.1%，为2009年2月以来首次萎缩。
随着房价开始降温，需求提升的初期迹象逐步浮现。鉴于当前需求主导房地产市场，且交易量下降至2008年第三季度的水平(即上次紧缩政策最严峻的时期恰逢全球金融危机的时刻)，销量可能已经触底。其称尽管地产业可能仍面临着一些短期问题，但该行业走在了实体市场之前，最好的再次切入点是在中期复苏肯定几率为70%、下降几率不到20%的时候。