此轮房产调控对房地产投资究竟有多大的影响，或者更具体一点，房价如果走低，一定会带来房地产投资的大规模下降么？

　　    7月15日国家统计局新闻发言人盛来运在2010年上半年经济数据披露的新闻发布会上回答记者关于“楼市调控是否会拖累经济增长”的提问时候说，从短期来看，房地产的调控对经济增长的影响还没有显现出来，证据是上半年房地产的投资还是高位增长的，增长38.1%，比其他领域投资高出10个百分点。所以他认为，短期来讲，房产调控对经济不会造成很大影响。

　　     但这个回答恐怕还不足以消除很多人的疑虑，因为大家都知道，房地产投资的周期较长，短短3个月还不足以让房地产投资者做出那么快的反映，目前新开工和施工的房地产投资项目基本上都是大半年之前、至少是“4.17调控”之前就早早确定下来的计划。如果楼市持续低迷下去，开发商会不会大量撤销原定项目，在下半年出现大幅度的房地产以及相关产业投资下降，进而让目前复苏势头还不巩固的宏观经济出现恶化局面？这样的担心恐怕连房产调控政策的制定者也多少有些。

　　       但笔者研究了历史上的情况，以为这样的担心并不必要。一般的逻辑认为，房价下降会减少开发商的投资意愿，房价高涨才会刺激开发商的投资扩张。但从中国房地产市场近年历史上看，房地产投资的增幅与房价涨跌之间并不存在很强的关联度，往往还有一定的背离。如2004年是1998年房改之后第一次出现两位数房价上涨的一年，商品房价涨幅达到惊人的17.8%（其中商品住宅价格涨幅高达18.7%），是前一年4.8%的三倍还多，但当年的房地产投资并没有出现显著高于历史平均水平的高涨，增长幅度只有29.6%，甚至还低于2003年的30.3%。同样，2005年商品房价在高位运行，增幅再次超过两位数，达到14%，但当年的房地产投资增幅反而比2004年下降了，只有20.9%，低于2000年之后的历史平均水平。再看2006年，在2005年新老“国八条”调控的威慑下，商品房价只有6.3%的涨幅，但房地产投资反而较2005年加速运行，增幅达到22%。2007年是众所周知楼市非常火爆的一年，全年商品房价涨幅达到14.8%（其中商品住宅价格涨幅为16.9%），也确实带动了房地产投资的热潮高涨，当年投资增速达到30.2%，但还是低于楼市不温不火的2003年。2008年因为国际金融危机出现商品房价第一次负增长，商品房价比上年跌去1.7%（其中商品住宅价格跌幅为1.9%），但房地产投资依然保持了23.4%的高速增长，略低于全社会固定资产投资25.9%的增幅。2009年是人们记忆犹新、房地产市场十分特殊的一年，关于该年中国的商品房价涨幅至今还是一个谜，各个统计部门还在打架，但如果根据商品房均价=商品房销售额/商品房销售面积这个公式来计算，价格涨幅应该在22%左右，创下历史新高；然而当年投资增长只有19.9%，大大低于社会固定资产投资30.5%的增速。

　　     当然有人会说，2009年房价是在下半年才出现暴涨，之前的市场非常低迷，而房地产投资至少需要半年时间来对市场变化做出反应。确实从月度数据来看，2009年上半年尤其第一季度的房地产投资的同比增幅惨不忍睹，都在10%以下，甚至多个月低于5%。投资增速是从2009年下半年刚刚恢复，到了今年初就一直在30%的水平已经高位运行了。某种程度上，正是这半年的时间差为本轮房产调控提供了宝贵的时间。

　　    今年以来高速增长的房地产投资有没有可能因为本轮调控而突然戛然而止，甚至出现负增长，目前还难有人可以十分把握的预料。但至少从较长的历史经验来看，除了2009年上半年这样特殊的时期外，2000年后中国房地产投资的增速就从来没有低于20%。为了进一步验证我的观点，我拿2000年以来的月度房价增速与月度投资增速做了点简单的统计研究。在设定半年滞后反应差的条件下，我第一个发现是，两个数据系列的相关性很低，只有0.02，这已是只考虑数据相对各自均值偏差的情况下；第二个发现是，长期来看，各月房地产投资增速始终围绕均值26.6做上下震荡，但与所对应的房价增速之间没有任何显著的线性或非线性关系。把滞后期作前后3-4个月的调整对上述结论没有任何实质改变。

　　     房地产投资与房价之间的关联性不大，这个发现看起来似乎有些背离人们通常的理念。但仔细想想，并非没有道理。中国还处于持续高速城市化阶段，对商品住房需求非常大，这个黄金发展期还将持续较长时间，几乎所有房地产公司都对中国房地产市场的长期相当看好，加以房地产项目的调整成本很大，大多数开发商不会因为短期的政策调整就上马或下马项目。事实上，在价格温和、预期稳定的市场环境上，开发商才更愿意放心大胆、开足马力地进行投资。1997-2003年房价增幅十分温和，但住宅房地产投资都在年26%以上的高位增长就是明证。只是一段时间内个别热点城市的房价出现了暴涨暴跌，才会诱导部分开发商产生投机心理，去不断尝试以囤地、捂盘等各种策略性行为来让自己的利润最大化。所以房价暴涨往往不会带来投资增加，反而还容易见到投资缩小。其实对这部分开发商来说，也深知这种赌徒般的心理不利于做大公司，暴利的可能总与高风险相伴，提心吊胆过日子的滋味不好受。但当市场波动剧烈、价格预期泡沫化严重的时候，开发商难以经受住诱惑不做赌徒。本来2009年是足可以让市场来惩罚这部分开发商，但政府恰恰不合时宜地救了他们，导致开发商的赌徒心理更加浓厚，投资变投机的行为更加肆无忌惮。

　　     从这个角度来说，正是着眼于保经济增长、着眼于稳定的房地产投资，本轮房产调控才一定不到目标不罢休，一定要达到稳定房价预期的目标，让沉迷人为促成房价暴涨而获得暴利的房地产公司清醒下来，确定地着眼于长远战略来做理性和可持续的投资。房地产投资稳定了，经济增长才有稳定牢固的基础。否则连这轮声势这么浩大的调控都无功而返了，那么市场再没有可预期的长远前景可言，房地产投资行为重新堕落为赌徒般的博弈，那对经济增长才是最大的威胁。