经济的强劲走势支撑了写字楼的需求，租金继续上升，空置率有所回落。5月四大城市写字楼租金继续全线上涨，但上涨幅度有所放缓。特别是国家五大中心之四大城市写字楼租金已经连续4个月出现上升，北京 、上海、广州、深圳甲级写字楼租金近4个月的累积涨幅分别达到3.94%、5.15%、6.92%、5.98%。在住宅市场调控力度十分严厉的情况下，近年价格涨势相对平稳的写字楼市场将成为投资新方向，预计未来写字楼销售面积会出现反弹，成交价回升。而写字楼租金则受实体经济的影响较大，预计未来全国甲级写字楼租金及入住率将保持平稳。受益于经济层面回暖，越来越多租户重启了扩组计划。而全国的商业“烂尾楼”也开始大量被盘活。

　　  例如2010年5月，北京甲级写字楼租金为 236.69 元/平方米/月，与 4月份相比继续回升，升幅为1.02％；准甲级写字楼租金为163.73元/平方米.月，与2010年4月份相比仍继续回升，升幅为 2.72％。从各个区域来看，甲级写字楼中，国贸商圈及中关村商圈租金回升幅度较大，其它商圈则仅有小幅波动；准甲级写字楼中，国贸商圈租金升幅超过14％，而燕莎商圈租金则出现超过5％的降幅。

　　  例如，5月，北京甲级写字楼空置率为8.79%，环比4月份下降，降幅为 17.37％；准甲级写字楼的空置率为13.70%，环比也出现下降，降幅为16.94％。从各区域来看，甲级写字楼及准甲级写字楼中各商圈的空置率皆出现不同程度下降。

　　  例如，2010年第1季度，沈阳市甲级写字楼市场发展实现良好开局，需求稳步回升，租金小幅上涨。因经济好转，促使甲级写字楼需求增加，单笔成交面积增大，全市甲级写字楼空置率由去年底的27%下降到23.9%，其中北站区域和五里河区域甲级写字楼需求上升较快，其他区域写字楼保持稳定发展。

　　  本季度甲级写字楼市场无新供应，新增吸纳量约为11,151平方米，新增需求主要集中在卓越大厦和皇朝万鑫大厦。2010年沈阳市甲级写字楼市场无新增供应，在市场存量稳定，经济好转促使需求增长的利好条件下，租金将保持不断上升，空置率逐步下降。在金融风暴之后，沈阳市甲级写字楼市场发展势头良好，各区租金将在未来几年持续上涨。

　　  例如，上海写字楼租金全面上涨，上海浦西租金终止6个季度下跌，而上海浦东需求旺盛租金走高。浦东写字楼租金从去年四季度开始上涨，到今年一季度继续上涨5.4％。本季，浦西写字楼租金环比上涨0.5％，值得注意的是，这是浦西写字楼从2008年三季度下跌以来，首次上涨。中国房地产市场正受益于经济增长的强劲势头，不断增加的需求使新增写字楼项目净吸纳率上升。

　　  浦西写字楼租金首次出现下滑，一直延续到去年年底。其中，环比最大跌幅达到了10.5％。到2009年三季度，租金下跌幅度才开始趋缓，环比下降4.4％，到四季度下跌仅为1.2％。到今年一季度，浦西写字楼租金回升。写字楼空置率环比下降1.2个百分点，至8.3％。在中央商务区内，即将竣工的会德丰广场、名人商业大厦，都吸引了相当多的租赁意向。

　　  今年一季度上海甲级写字楼新增供应仅为5000平方米，在经济预计向好、世博会、国际金融中心等多种利好刺激下，需求量有所增加。目前上海甲级写字楼租金环比小幅上涨1.7％，空置率也从2009年年底的最高点下降至13.7％。预计今年尚有近65万平方米甲级写字楼投入市场，接近2008年水平。浦东仍将是新增供应的主要集中区域，未来中短期浦东欧冠空置率将高于浦西。

　　  例如截至2009年底，香港继续成为亚太区及世界租赁成本最高的地方，达每年每平方英尺161.14美元，其次为伦敦西区及东京。香港优质甲级写字楼租金去年十分波动，先在2008年底至2009年中期间下跌22.4％，然后于2009年中至年底期间反弹16.7％。香港租金仍是全球及亚太区最昂贵的，于2009年12月为每年每平方英尺161.14美元。随着新的对冲基金及私募股权基金涌入香港，近数月间甲级写字楼需求的飙升步伐较预期快。

　　  目前写字楼市场处于复苏周期，由于核心区一手及二手市场供应皆短缺，预料将率先蓬勃起来。鉴于租赁需求势将上升，预计甲级写字楼租金于未来12个月上升12％。与2009年中相比，2009年12月份香港核心区写字楼的资本化比率缩减31个基点至2.97％。香港写字楼市场透明度高，且资本升值潜力优厚，故深受投资者欢迎。预计核心区的写字楼价格会跑赢租金。

　　  例如2010年3月，广州写字楼空置率比低谷期下降5%，租金比最低潮时上升10%左右。仲量联行发布的市场回顾报告中称，广州商业地产已经出现全面复苏，甲级写字楼整体投资回报率为6.8%左右。住宅平均投资回报率持续下滑至略高于3%，令投资者将目光转向回报率较高的写字楼市场。所以，投资商业地产的投资者最好选较为稳定的环市东、天河北板块，投资面积为100~150平方米之间、总价100~200万元左右的小面积写字楼。

　　  在刚刚过去的2009年第四季，广州写字楼空置率为16.3%，比2008年年末最低谷时的21.3%下降5%左右。近期广州写字楼市场租赁成交明显上升，新增的租赁客户主要来自为提升企业形象而选择更高级写字楼的本地企业。需求的增加使个别优质写字楼整体价格环比上升4.1%左右

　　  例如2010年4月，广州写字楼租金环比升5.7%，经济危机后首次回升。随着经济的回暖，中外企业的积极扩张，广州写字楼市场交投活跃。29日，第一太平戴维斯发布一季报显示，广州市甲级写字楼吸纳量达4.3万平方米，租金为126元/平方米/月，环比上升了5.7%，成为自经济危机以来首次上升。一季度广州甲级写字楼吸纳量达4.3万平方米，集中在金融、科技以及地产类企业的自用兼投资的需求。而租金水平出现自金融危机爆发以来的第一次回升，升幅达5.7%，报于126.3元/平方米·月。

　　  一季度的新增供应其中主要是广州珠江新城保利中心为市场带来64800平方米的新增供应。今年下半年将会有约60万平方米的新增供应，其中近85%的新增供应面积都集中在珠江新城区域。此外，随着广州万菱汇在下一季度交付使用，将会为市场带来65000平方米的优质办公面积的同时也将推高整个市场的空置面积。广州珠江新城区域新增供应的影响，其租金将持续走低。

　　  例如2010年4月，受内资推动，北京写字楼整体市场租金回升。2010年第一季度，北京写字楼整体市场大致平稳，平均空置率环比下降，租金则按季上升。据高力国际报告显示，内资企业仍是推动需求回升的重要力量，而外资企业的写字楼物业需求亦在上升，自其增长的租赁交易量可见一斑。鉴于回暖的市场氛围，部分业主，尤其系甲级写字楼市场业主，在租赁谈判中表现出较2009年更为强势的立场，并开始减少优惠力度。受强劲的市场信心和不断增长的投资活动推动，北京写字楼市场的资产价格继续上扬。

　　  例如2010年5月，写字楼租赁市场呈复苏态势，租金上涨幅度放缓。 在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量5月呈现大幅回落，随着各地的细则相继出台，成交萎缩或成为持续状态，而热点城市的商业地产近来成为楼市调控新政的受益者。原本受金融危机影响，空置率及租金呈现下跌趋势的商业地产项目，近期在投资热钱的带动下出现明显反弹，不少项目出现涨价行情，涨幅高达49％左右，主要进入商业、写字楼市场。

　　  国内写字楼供应面积继续大幅上升，写字楼租赁市场呈现出良好的复苏态势。但是由于多重因素制约，国内写字楼市场仍然呈现出明显供大于求态势。住宅市场的火爆也在向写字楼、商铺、工业物业市场蔓延，相关物业的租赁需求均出现回稳迹象，租金跌幅收窄，出现企稳回升迹象。

　　  例如2010年6月，二季度工业地产企稳回升，写字楼租金小幅上升。根据DTZ戴德梁行发布的2010年第二季度物业市场报告显示，第二季度上海市写字楼市场表现平稳，预计短期之内写字楼空置率持续下降，租金将维持小幅上扬。工业市场继续延续着年初整体企稳回升的态势，但受到整体经济尚未完全复苏的影响，空置率较上季度出现微幅调整。第二季度全市甲级写字楼成交租金为每天6.8元/平方米，空置率达到12.13%，环比下 降了0.87个百分点，同比则下降4.25个百分点。

　　  预计今年第三季度整体市场仍将保持平稳，伴随企业景气指数上扬带动就业市场需求增长，以及外商投资幅度的加大，未来写字楼需求将持续旺盛，预计租金将小幅上扬。值得关注的是，工业地产的空置率从7.87%提高到8.16%，环比上升0.3个百分比。这主要源于短期的供需变化，相信并不会对整体市场产生明显的影响。

　　  例如2010年6月，投资收益可观，二手写字楼成交量租金双双上涨。住宅市场低迷，以前平淡的二手写字楼市场却热了起来，新政后二手房写字楼无论是成交量还是租金都出现上涨，特别是市中心黄金地段，相比开发商在售的高价写字楼，一些二手写字楼的回报率更高。尤其是市中心的写字楼今后上涨的空间也比较大。出售该写字楼的公司透露说，主要是因为他们投资了其他项目，急需一笔现金，因此才选择此时出售。目前，他们投入100多万元重新装修后，1500平方米的写字楼一半以上已经出租，带租约销售收益稳定。

　　  例如2010年6月，广州写字楼租金加速回升，外资需求带动大宗租赁。广州上半年写字楼情况，一季度甲级写字楼租金环比涨1.5%，二季度甲级写字楼租金环比涨3.8%。上半年甲级写字楼租金升幅达5.4%，二季度末平均甲级写字楼租金117.3元。乙级写字楼租金81.1元，二季度末整体空置率跌至13.8%，是近19个季度以来最低点。

　　  伴随着国内经济回复快速增长，广州上半年商用物业租赁市场恢复活跃。据世邦魏理仕统计数据显示，今年上半年广州写字楼租赁需求回复强劲，屡见大宗租赁成交，租金加速回升，空置率降低。今年第一季度，广州甲级写字楼租金在连续6个季度下跌后首次录得涨幅，环比上涨1.5%；第二季度租金涨幅更扩大至3.8%，令上半年累积升幅达到5.4%，优质办公楼平均租金录得每月每平方米97.2元。其中，甲级办公楼租金表现优于大市，半年内攀升7.2%；乙级办公楼租金则上浮4.0%。第二季度末，甲级和乙级办公楼的平均租金分别达到每月每平方米117.3元和81.1元。

　　  今年上半年，广州优质写字楼租赁成交活跃，新建优质办公楼物业因选择空间较大，尤其受到市场的欢迎。世邦魏理仕数据显示，前6个月，广州优质办公楼物业的净吸纳量已达到13.25万平方米，超过2009年的全年水平。虽然上半年新落成的优质办公楼物业有22万平方米，但二季度末市场整体空置率仍跌至13.8%，是近19个季度以来的最低点，较2009年四季度末下降1.4个百分点。甲级办公楼的空置率低于市场整体水平，在二季度末仅录得12.0%。

　　  上半年活跃的优质办公楼租赁成交，不仅令现存物业的空置水平大幅下降，也使目前正在进行预租，即将落成的办公楼租赁压力骤减。数据显示，二季度末，珠江新城甲级办公楼的空置率仅为14.3%，是该区域有史以来的最低水平。未来6个月，由于亚运会全市停工因素的影响，最终落成的办公楼面积可能会少于目前预估的55万平方米。

　　  上半年，国内经济加快好转，企业信心恢复并扩张业务；因金融危机而萎缩的外资企业对优质办公楼的需求明显回升，放缓或中止的搬迁及扩租计划纷纷重启；恰逢一批设计配置俱佳的甲级办公楼推出预租，为大面积租赁需求提供了更多的选择，且业主针对优质租户有租金优惠，这些因素促成大面积的租赁成交频频出现。

　　  一季度，汇丰银行确定预租广州太古汇27层共71,000平方米的办公楼，将成为迄今为止广州办公楼市场单宗成交面积最大的租赁交易；普华永道亦在珠江新城一即将落成的优质办公楼项目预租5层约共9,000平方米，并获得冠名权。进入二季度，市场仍不乏大宗租赁交易传出：箭牌在珠江新城某办公楼签约租赁7,300平方米的办公楼。

　　  在住宅市场调控力度十分严厉的情况下，近年价格涨势相对平稳的写字楼市场将成为投资新方向，预计未来写字楼销售面积会出现反弹，成交价回升。而写字楼租金则受实体经济的影响较大，预计未来甲级写字楼租金及入住率将保持平稳。虽然目前写字楼租赁市场呈现出良好的复苏态势，但是由于多重制约因素的存在，决定了其复苏过程不可能一蹴而就，未来市场或将呈现震荡反弹的趋势。

　　  首先，部分城市写字楼空置率依然偏高，如北京的甲级写字楼的空置率依然高达15%左右；其次，部分城市经济复苏节奏依然较慢，1-4月北京、广州在消费、投资方面均出现明显增长，而上海、深圳的增长速度稍显缓慢；再者，写字楼未来的供应依然较多，对写字楼租金的持续上涨将造成一定程度的阻碍。