不是“顺势而为”的地产调控注定是要失败的！

    笔者认为，把压抑房价上涨当作了宏观调控主要目标是极其错误的？本轮房地产调控政府会失利？

本轮地产宏观调控之所以笔者判定其会失利，主要理由是：这样的宏观调控没有遵循我国地少人多这个客观事实。因为宏观调控不是万能的，既不能通过宏观调控增加土地供给，也不能通过宏观调控减少人口，由于总供需的长期紧张关系不可能通过强势的政治宏观调控手段而得到近期的、现实的之立即改变。

“新国十条”出台后，房价虽在一线城市有所抑挫，但全国性来说还是带来不落反涨的政策效果；而一线城市的房价受挫的背后其房屋租金却在飞涨了。最近，听说中央高层已有放风，拟继续执行宽松的金融政策。笔者估计，下半年不要说加息，根据最近世界形势来判断，不减息已不错了。受本轮以打压楼市价格为目的的房地产调控与07下半年雷同，以“无正果”而终走到了尽头？宏观调控政策的再次“失利”说明，政府的“政治手段调控”并不是万能的，并不是政策越严厉就离政策目标越接近，结果反而会是“背道而驰”。因为地产市场结构和内在关系之运行规律性是内因，政策作用是外因，虽互相作用的，但内因是主导的，虽地产自身发展规律性受政策外因的干预后能产生一些变端，但外因政策的强硬作用力在付出时需有巨大的牺牲时才会促成内因的根本性变量。也就是说政府靠政治手段打压房价来保住金融稳定和“国泰民安”等，在目标基本达成时，必会造成经济发展缓慢、甚至生活水平下降之不良局面。听说过“政府很难接受超过10%的房价普降”这句话吗？事实是，一旦接近或突破这一极限，中国政府恐将转而“救市”？那么先前的政治式的强硬调控还行得通吗？肯定不成。由此可论，中央政府对本次地产调控政策应是不利的？就是因为没有从中国人多地少这个基本国情出发。这时因为：人们通过各个国家的工业化过程的定量研究时发现，各个国家的消费结构随人均收入增长都出现了一致性的规律变化，但是供给结构却由于天然禀赋的生产要素结构，即资本、土地与劳动力的构成比例不同而出现很大差别，由此也产生了各国发展战略和政策取向的差别。战略与政策并不是可以由人们自由选择的，而是被一个国家的要素禀赋条件决定的。这是客观规律性的东西，不容得政府或哪个部委说了算的。所谓“国情”，就是一个国家的要素禀赋结构特征，因此顺应国情的战略与政策选择就是顺势而为，这个势就是客观经济结构的运行模式，我们顺应了这个势调控，就会取得好的“调控”效果，反之则注定要失败的。

本轮地产宏观调控，笔者之所以判定其会失利，主要理由是：这样的宏观调控没有遵守我国人多地少这个客观规律。因为宏观调控不是万能的，既不能通过宏观调控增加土地供给，也不能通过宏观调控减少人口，由于总供需的长期关系不可能通过宏观调控而改变。

首先是说中国地少人多，要靠务农种粮是达不到小康生活的，而且农业用地的产出率很低，要致富必须走工业化道路。工业用地，单亩效率产出高，是人们渐进通向致富的阳光之路，大家得到了小康生活。那么人们就要梦求解决和改善居住的环境问题。也就涉及到城市化的大发展问题。所以，在地产领域，人是需求因素，土地是供给因素，人多地少就是在地产领域需求方长期大于供给方。中国解决温饱需求工业化，工业发达了，百姓生活基本需求满足后、为追求更高层次生活享受所创造的物质条件就是要享受城区优越的生活，从而热推城市化。所以，为解决中国温饱问题的工业化推进了城市化，城市化又增加了拆迁成本，这样就必然产生地价的长期上涨趋势。1997年后的房改，中国地产业渐渐走上了“市场化”之路，在不断放开市场后十多年的时间里，一方面出现供给过剩，另一方面出现短缺，“过剩”之处是百姓面临高房价买受不起，让普通百姓越来越可望而不可及；“短缺”之处是市场没有或欠缺百姓适中居住并能承受的廉租等保障房。以至于商住用房的房价向脱缰野马一样飞速攀升。分析原因就在于中国能够转向城市化的土地极为有限，而且越往后越有限，使房地产成为供给弹性很小的产业，并不是充分放开市场管制就可以迅速增加有效供给的。因此，市场也不是万能的，如果某种资源极度稀缺，让市场来分配资源，就只会把这些稀缺资源分配给那些占有多数社会财富的富人，而不可能为社会大众普遍享有，这就是市场失灵的地方，必须由政府来“弥补”市场缺陷。我们可以说，房价上涨的确与地产商“捂地”和竟价抬高地价的行为有关。但是捂地行为是架设在土地供给长期短缺的基础上，反而是符合客观经济规律的行动，是“顺势而为”的“作为”，地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性，才敢出巨资大量囤积土地。政府在房地产领域，用各种行政的、经济的手段打击捂地行为，是想释放出更多的土地供给，从而达成降低房价的目的。今后一个时期，国家的非农土地供给有限，分配到每个城市每年能开发的商住用地就廖廖可数，即使把它们全拿出来盖商品房也不够市场需求，何况其中的一部分还要用到工商、医疗、文教、福利和城市基础设施建设中去，能分配给房地产业开发商住房的土地量已很少了。故而，即便打击捂地行为在短期内的确可以增加一些土地供给，对长期来说，还是不能解决根本性的问题。缘由很明显，土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，假如没有了捂地行为，房价还是会长期上涨的。  

另外是说，经济增长是一个财富创造的过程，人类所创造出的财富可以分成商品与货币两方面，从商品角度看就是财富的供给，从货币角度看就是财富的需求。如果在单位土地上所能创造的财富不断增长，对单位土地的货币需求就会不断增长，单位土地的价值也就会随其增长，这就是地价上涨的机理。由此看，是因为在有限土地上连续的经济增长引起了地价上涨，所以单位土地产出率的增长率，就应当是地价增长率的指数。国外工业化先行过的历史经验告示我们，在走向现代工业化和城市化的过程中，房地产业从始至终都是经济增长中的支柱产业，而且是国民最重要的财产保有形式。房地产在一个现代化的国家财富形态中，一般都会占到一半以上的比重，所以鼓励居民买房投资形式进行财富积累，是任何国家走向现代化过程中的必要的经济政策。如果本国的富裕居民已经创造出了庞大的货币财富，又不允许他们投资于房地产这个社会最大的财富储蓄池，那让他们钱就没合适之地投资或保值。现情形是，政府采取强堵而不分流，出台了限制富人购房的政策后，炒房资金就开始流向其他领域，把绿豆、大蒜等炒成了天价。这就是强堵住社会资金流向房地产领域的通道，又会搞乱其他领域而带来的社会性问题。

再是说价格，是分配资源的机制，稀缺产品价格就会上涨，反之就会下降。某种产品价格上涨得越厉害，社会资源就会越被吸引到生产这个产品的领域。在中国的生产领域中靠市场来配置资源是十分有效的。所以，政府出面解决大众对房地产的需求，并不是应该用压抑地产价格的方式。在一个开放的市场，如果某种商品存在严重供求不平衡，政府通过行政的与经济的手段干预价格形成，不仅不会改善供求状况，反而会使供求关系变动更紊乱、更紧张；况且压抑过后极易引出瞬间反弹。几次房地产调控都把打击房地产商的高房价作为了重点，尤其是这一次把打击房地产的投机性需求也放在比较重要的位置。房价上涨的确和炒房人的投机行为有关，但与地产商一样，炒房人也是因为看到了地产资源的长期稀缺性才敢放胆大量融资炒房的。打击炒房人投机行为也的确会由于对商品房的需求减少而压抑房价势头，甚至会迫使房价下降，但是必须看到，即便在北京、上海这样的大城市，炒房人仍不是购房人的主体。实际上，由于二、三线城市的已购房居民比例明显小于大城市，而且在二、三线城市炒房行为明显少于大城市，因此全国城市居民中已购房人数的比重也许还不到40%，而纯粹的炒房人在全体城市居民中的比例亦不应高于10%。显然，购房需求主要不是来自于炒房者的投资机行为，而是中国城市居民家庭为改善居住条件而形成的正常需求或是常规的投资行为。因此，通过打击投机性购房来压抑房价，即便有效、也难持久，更不可能从根本上解决房价过高的难题。况且，没有买二套以上房的“投资”人，市场上能出租的房源就会大为减少，其带来的后果也就是房租的快速上升，到那时百姓想租房也十分困难呢。

最后说合理的百姓购房投资能促进市场租售两方面的稳定，十分有利于建立和达成社会“安居”的良好局面。每一个人都不是生来就有钱，随着个人事业发展经济条件也会发生变化，收入增加了住房条件就可以不断改善，或者是从租房到买房，或者是买更好的房子。所以，在政府无能力大批量解决廉租房前形下，购买二套以上房者为市场供应的廉价出租屋也是给事业刚刚起步的年青人提供一个事业发展的基础。在发达市场经济国家也不是人人都买得起房，而是有将近一半甚至超过一半的居民是住在政府所提供的社会保障性住房里。这就是社会做不到“居者有其产”却也得做到“居者有其屋”机理。为此，政府就是需保障每一个公民的住房权利，不管买房还是租房，保证人人都有房住才是好的社会制度。那么，我国是如何来解决这个问题？显然，在当前、政府是无能来解决大规模性的廉租房建设的。突闻三套房银行贷款，已无社保相关限制政策或取消的消息，不知是媒体为赚人眼球，想要弄出点新意思，还是政府确认自己设的这盘棋已经走不下去？总之，笔者认为本应该是这样做的，做的好，有利社会、有利民众，可起到压抑市面租金上涨作用的。笔者始终认为，只要在有生之年能有一个良好的居住条件，其实买房住与租房住都一样。当然中、高收入者因为收入多，就可以买面积更大，设施条件更好的房子住，甚至在不同的地区拥有多套住房；这样的话，多套房者从根本上为租房者提供了更价廉优质的好居处。

　  房地产调控的目的是为了百姓有条件性的买得起或租得起房，但是城市土地的稀缺性却导致了房价的强势上涨，但目前的“不妥善”房地产调控政策带来的效果是，富人因为行政的限制措施不能买房，中低收入者因房价下降幅度有限仍然还是买不起房。因此，这样的调控结果必然是使高收入者与低收入者都不满意，这样的调控政策当然就会失利了。故而，笔者大胆论断：不是“顺势而为”的地产调控注定是要失败的！