解析物权法（137）

解析物权法（137）

陈绪国

【原文】〖分层设立〗

第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

【解析】〖建设用地的三大权利〗

本条款，是关于建设用地使用权之地表权、地上权或者地下权三大权利的规定。该项规定，还要求新设立的建设用地使用权人须依法尊重原建设用地使用权人的三大权利，不得损害已设立的用益物权。

◎〖建设用地三权并立〗

建设用地三权并立，指建设用地使用权人的权利以地表地土权为基准，可扩及地上空间利用权、地下空间利用权或者地役权等三大项权利的成立。但是，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权即原有的建设用地使用权。其中，地役权是任何一类基地使用权的附属权利，因此，建设用地“三权并立”讲的是建设用地的地表权、地上权和地下权三大类别的权利。

建设用地的地表权、地上权和地下权三大类权利，是建设用地使用权的内涵，体现了当代建设的缩影和权利人的基本权利构成对象与组合方式。

物权法首次肯定了建设用地三权并立，客观、准确而富有创意。

一、地表权

（一）地表权

地表权，全称地基利用权，指建设用地使用权人利用地基土壤结构的表层来建造和固定建筑物、构建物的权利，也是最基本的权利。

限于使用面积与四至范围，以及建筑物或构建物的样式、宽度与高度、深度，以地平线来衡量地表权和可扩及的地上空间利用权、地下空间利用权或者地役权，地表权适用于“地基权”的法律解读，实为一种事物两种称谓。

地表权是相对的概念，对于城市建筑而言，无论是低层或者中高层建筑，总是或多或少地与地役权相牵连。即使是单层建筑，也是可以限高、限宽建设的。因此，地表权总是或多或少地与地上权或者地下权相牵连。

单一的地表建设用地使用权，其效力所及的客体范围，并不仅仅限于地表。地表建设用地使用权人为实现所设立的权利的目的，必然要对一定的空间加以利用。“一定的空间”就是地表建设用地使用权效力所及的“必要空间范围”，区别于单独或者另外设立的地上、地下建设用地使用权，即区别于多层、中高层建设与低层建设以及每一层的高度与宽度限制值，区别于地下建设空间的层数、高度与宽度，也区别于悬空建设或者立地建设，也区别于地基建造的空心化或者实心化。“必要空间范围”鉴于设立了地表建设用地使用权的特定土地上，所建设的建造物的地基及于地下一定空间，但建筑物不留空间；建筑物的高度及于地上一定空间，与其他的建筑物或者构建物保持法定的地上间距和空中间距。

通常，地表权是将使用面积与四至范围来作为考量对象的，单层建筑物或构建物的样式与高度有时候被忽略不计。地表权的控制系数，以规定的容积率为准。一些业内专家透露，市中心区域住宅容积率在2.5以下，商用楼的容积率在4.0以下。

（二）与地表权有关的用地指标

地表权是一种权利的象征，离不开建设用地的使用面积与四至范围等用地指标的限制，不是每人、也不是随时随地地可以得到这项权利的。

土地管理与建设专家告诉我们，建设用地与居住用地的指标，主要受到城市规模、城市性质、自然条件和城市用地标准等因素的限制，这些具体的理论就不细说了。

用地指标，可以由以下因素确定：

（1）居住用地的比重。按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）规定，居住用地占城市建设用地的比例为20%～32%，可根据城市具体情况取值。如大城市可能偏于低值，小城市可能偏于高值。在一些居住用地比值偏高的城市，随着城市的发展，道路、公共设施等相对用地的增大，居住用地的比重会逐步下降。

（2）居住用地人均指标。按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，居住用地为人均18.0～28.0 m²,并规定大中城市不得少于16.0 m²/人。

居住区、居住小区人均用地控制指标如下（平方米）：

居住区：

多层：大城市16～21；中等城市16～22；小城市16～25。

多层、中高层：大城市14～18；中等城市15～20；小城市15～20。

多层、中高、高层：大城市12.5～17；中等城市13～17；小城市13～17。

多层、高层：大城市12.5～16；中等城市13～16；小城市13～16。

居住小区：

低层：大城市20～25；中等城市20～25；小城市20～30。

多层：大城市15～19；中等城市15～20；小城市15～22。

多层、中高层：大城市14～18；中等城市14～20；小城市14～20。

中高层：大城市13～14；中等城市13～15；小城市13～15。

多层、高层：大城市11～14；中等城市12.5～15；小城市～。

高层：大城市10～12；中等城市10～13；小城市～。

（资料来源：同济大学李德华主编《城市规划原理》（第三版）第89～90页）

以上资料，不是绝对的指标。由于全国房地产经济的不平衡性，住宅商品化和私有化加速发展，供求缺口的增大，以及地方政府的趋利导向，都将影响用地指标的贯彻落实。基于国标的参考依据，各地城市将按照地方的住宅产业发展条件、土地资源的供给情况、建设方式的总体规划等因素，制订适用的地方指标。

二、地上权

（一）地上权

地上权，全称地上空间利用权，指建设用地使用权人利用地表权，再直接或者间接加高并加宽、或者腾空建筑物或构建物的加权的权利。

于自己建筑物或构建物一层以上加层、加宽建造，为直接地上空间利用权；于利用他人建筑物或构建物一层以上加层、加宽建造，为间接地上空间利用权；于建设用地之上或者悬空建造物之上建造天桥、空中走廊，为腾空地上空间利用权。其中，加高并加宽的地上空间利用权，为复合型地上空间利用权。

另外，楼房顶层的天台利用权，为业主共有或者独有的地上空间利用权。既是建筑物的空间利用权，也是建设用地的地上空间利用权。

地上空间利用权的控制系数，以层数、层高和和空中可加宽面积为准。

各地城市的城管部门对于建筑物、构建物“限高”的把握是重点之一，但不同的地区是有所区别的。

以居住区为例：对于二、三类居住区是加强“限高”，对于一、四类居住区是一般“限高”。二类居住区，指市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住宅为主要建筑物的居民区；三类居住区，指市政公用设施齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的居民区；一类居住区，市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主的居民区；四类居住区，以简陋住宅为主的居民区。

深圳地区依照上级法规规定，单层厂房建筑，不论其高度，均按一层计算。这就是不限高的一个例子。限高，意味着建设用地使用权人的地上权受到一定高度及其空间宽度的限制；不限高，意味着建设用地使用权人的地上权没有受到一定高度及其空间宽度的限制。

桂林市地方规章规定，所有建筑物都不能超过象鼻山一般的高度。这是在普通法规之上增加的地方规章，意味着全市建设用地使用权人的地上权受到“最高”高度的限制。

国家一方面提倡节约用地、集约用地，另一方面也出台一些“限高”的政策，在这两个剪刀差中，欲寻找一个最佳支点，也是相对困难的。这也是物权法不能解决的现实问题。

（二）各种权利人的利益取向

对于地上权的“限高”，所针对的是这样几类建设用地使用权人，各自的利益取向不同，对此项规定的态度也有差异：

第一种：房地产开发企业或者工程承包企业，巴不得每一层限高。因为他们自己不占有、使用这些建筑物和构建物，每一层就低不就高，可以大大节省建设成本。

据有关技术资料显示，就住宅建筑而言，低层住宅一般比多层住宅造价低，而高层的造价更高。但低层占地大，如平房与5层楼房相比，要大3倍左右。对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。从用地的经济学分析，提高层数能节约用地，如住宅层数在3～5层时，每提高1层，每公顷可相应增加建筑面积1000m²左右；而6层以上，效果将显著下降。

现行的法规对于总层数限高和对于每一层限高，但不怎么限宽，只要符合容积率便可。房地产开发企业或者工程承包企业所建的住宅，每一层设立多套房屋，在拼接的宽度上和层高上做文章。

住宅长度直接影响建筑造价，因为住宅单元越长，山墙也就越省。据分析，四单元长住宅比二单元长住宅每平方米居住面积造价省2.5%～3%，（采暖费省10%～21%）。

住宅层高，不仅影响建筑造价，也节约土地。据计算，层高每降低10cm，能降低造价1%，节约用地2%。

（资料来源：同济大学李德华主编《城市规划原理》（第三版）第383～384页）

第二种：自主建设和购买产业的业主，以经济实用为主，这一类建设用地使用权人巴不得每一层的层高更高一些。

这一类人，包括得到划拨建设用地的权利人、农村组织得到划拨建设用地的权利人与家庭个人的宅基地权利人和购买不动产建筑物主要是住宅的二手建设用地的权利人。他们要求以经济实用为主，希望住宅、商铺等建筑物的层高更高一些。

其中，购买不动产建筑物主要是住宅的二手建设用地的权利人，是被动应付的一类弱势群体，其利益取向与房地产开发企业或者工程承包企业是不同的，甚至于是相反的。在房地产商品供求关系不平衡的情势下，即使层高的高度很勉强，也只能勉强同意购买。

城管等部门的限高措施，主要就是针对房地产开发企业或者工程承包企业、得到划拨建设用地的权利人、农村组织得到划拨建设用地的权利人与家庭个人的宅基地权利人这四种一级建设者，较少针对购买不动产建筑物主要是住宅的二手建设用地的权利人。

物权法关于地上权的设置，不是简单地移栽专门法“限高”的规定。除此之外，对于各种建设用地使用权人的物权化保护，使一级建设用地使用权人和二级建设用地使用权人平等对待，纳入一同保护的序列之中。

很显然，一级建设用地使用权人不顾二级建设用地使用权人的权益与感受，毫不留情地没规没矩地降低建筑物的高度，肯定会损害置业者或者租赁者的合法权益，物权法是反对这么做的。

当然，一级建设用地使用权人所建造的层数和层高数，只要是合法的，同样地受物权法的保护。

（三）参考资料

以下建筑物高度的政策物权资料，可供参考：

来源：深圳房产＞房产资讯＞

深圳单层厂房建筑不论其高度均按一层计算

http://home.sz.bendibo.com本地宝房产网2010年5月11日信息来源：[本地宝]

深圳单层厂房建筑不论其高度均按一层计算

深圳工业类厂房，在计算建筑面积时，单层高度超过多少时按基座面积的2倍计算，有没有按三倍计算的情况?

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T5035-2005规定：

3 计算建筑面积的规定
3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2 面积。

2 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积;净高不足l .20m的部位不应计算面积。

3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

所以：单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。

建筑面积的计算规则有没有对工业厂房的单独界定。在计算容积率时对单层的建筑物的面积计算有高度要求如：
1.当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

2.当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

3.当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

三、地下权

（一）地下权

地下权，全称地下空间利用权或者地役权，首先要解读的是广义的“地下空间利用权”包括了规划小区以内和以外的管线安装的地役权，狭义的“地下空间利用权”仅指建造物以下的车库、防空洞、地下商场、地下仓库等建筑物的附属设施。指建设用地使用权人利用地表权，扩及地下一定深度、宽度、层数建造建筑物、构建物和安装管线等附属设施加权的权利。

地下权基于地表权的扩展，也可以参考地上权的一些做法执行。应当注意的是，国家的土地物权政策对于地下权的限制，比对于地上权的限制性条件更多。其原因有几点：一是，安全因素第一。如果地下建筑物所掘进的地下土壤太深，或者地下的层数太多，对于建筑物的稳固性不利。不但不能抗击地震等重大自然灾害，也可能会发生地面与建筑物沉降、透水、房屋倒塌、财产损失和人员伤亡等恶性事件。二是，对于未来地铁建设和地役权人不利。未来城市，会星罗棋布地建设地下铁路，会安装各种各样的管线，如安装天然气、煤气、水管、下水管、电力、网络、电话、暖气等各种管道，有些被预埋得很深。如果建设用地使用权人滥用地下权，有可能对于地铁建设的建设用地使用权人和地役权人产生不利的影响，因此，于国家于民间的未来权益考量，国家会考虑加强各种地下权人的“深度”和“进度”限制。

地下权，包括了公共利益型（如防空洞）、商业利益型（如车库、地下商场、地下仓库等）和共有利益型（如安装共用的管线）三大类型的空间利用权或者地役权。其中，国家土地规划政策的规定，对于公共利益型和共有利益型地下权的行使没有过多的限制，对于商业利益型地下权的审批限制较多一些。

各地城市的城管部门对于建筑物、构建物“限深”的把握，是不论一、二、三、四类居住区的。但建筑物建成使用以后，业主擅自在建筑物内或院墙内挖掘地洞、地窖、地库的查处难度较大，属于技术性的问题。对于公共利益型地下权的行使，无论是业主的还是其他权利人地下权，法律上是允许的。对于商业利益型、共有利益型的地下权行使不当的，城管和其他执法部门有权制止。

（二）德国的“地上权”及其应用

德国物权法和地上权条例，将地表权、地上权和地下权统称为“地上权”。

德国物权法（民法典）第1012条关于“地上权”的规定是“土地可以因设定负担而受到利益的人享有在此土地上的表面上或者表面下具有工作物的可让与并可继承的权利的方式设定负担（地上权）”。将基地（建设用地）使用权的地上权与地下权捆绑在一起不分离，这是因为地上权与地下权有相同的根基，也有相同的权利导向。

第1013条补充规定：“使用不为工作物所需部分的土地对使用工作物有利的，地上权可扩及使用此部分土地。”工作物，即建筑物。就是说，地上权（含地表权、地下权）不仅仅限于基地和有建筑物那一块地方，应当包括道路及其他附属设施的土地，以及地役权的土地。这也给我们一个启示：地表权、地上权和地下权，这三权并立，有狭义的解释，也有广义的概念。该条款应当从广义上来认识，即论及三权或者三权并立时，还应当根据需要和可能，将相关的土地使用权合并考虑。否则，我们容易犯机械主义的错误。

第1016条又规定：“地上权不因工作物灭失而灭失。”这么说来，基地（建设用地）使用权，是该项权利人固有的权利。平时，该项权利是与“工作物”（建筑物）联结在一起的，即使建筑物灭失了，该项权利仍然属于权利人的。权利人以对价的形式取得地上权（含地表权、地下权），于非故意放弃其权利时，这种权利是不会自然消灭的。

这么说来，无论是农村的房屋拆迁，还是城市的房屋拆迁，只要房屋、建筑物、构建物的所有权不是国家的，国家在拆迁和征地过程中，均需要对于建设用地使用权人进行经济补偿。物权法本条款规定，“新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，是针对任何第三者的，当然包括国家即地方政府这个“第三者”在内。

四、已设立的用益物权及其保护

已设立的用益物权，指在同一块或者毗邻的一块建设用地上，在先设立的地表、地上或者地下的建设用地使用权，并包括在先设立的地役权。所有这些老用益物权，应当重点保护—这也是本条款的中心思想。

本条款要求“新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，指新用益物权人应当尊重原用益物权人已经设立的地表权、地上权、地下权和地役权，遵守物权法相邻关系的相关规定，不能妨碍老业主正常的生产、生活。

我国一些地方，在出让土地时进行了一些有益的探索，将建设用地使用权人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，其中，建筑物的高度根据规划确定；深度根据技术指标确定的建筑物的基底位置确定。建设用地使用权人取得地表权、地上权、地下权和地役权，须基于法律行为和技术规范而取得。

建设用地使用权的取得，主要包括建设用地使用权设定而取得和他人的转让而取得。

（一）建设用地使用权因设定而取得

即通过订立建设用地使用权设定合同而取得建设用地使用权。这是取得的主要方式。

建设用地使用权设定合同，指土地所有人与建设用地使用权人订立的以直接取得建设用地使用权，包含取得地表权、地上权、地下权和地役权为内容的合同。在登记生效主义要件的法制条件下，建设用地使用权设定合同需要以书面形式订立，并经过登记后发生法律效力。未经登记，建设用地使用权不能成立，违章建筑不受法律保护。

按照德国物权法“地上权”登记的经验，业主取得建设用地使用权以及建筑物所有权，应当“必须在双方当事人同时在场的情况下向土地登记处表示。”这样的话，可以防止暗箱操作、单方面操作和造假操作，才能让双方签字确认，以达到程序正义、彼此信服的目的。

（二）建设用地使用权因转让而取得

建设用地使用权因他人转让自己的建设用地使用权之合约取得。这是取得的次要方式。

在特定的条件下，建设用地使用权为物权化的一种对象，具有可流通性的一面，故可以成为买卖的标的。建设用地使用权人一旦将建设用地使用权转让给受让人，受让人便可取得建设用地使用权。在登记生效主义要件的法制条件下，建设用地使用权转让合同需要以书面形式订立，并经过变更登记后发生法律效力。未经变更登记，建设用地使用权也不能成立，违章建筑也不受法律保护。

当然，当事人在设定建设用地使用权时，可以约定限制建设用地使用权的转让或者再转让，以免发生一地多卖的现象发生。

中国是土地公有制和禁止私自买卖土地的国家，建设用地使用权的设立，一般需要经过向地方政府申请才能取得。至于“二手转让”而取得的建设用地使用权，属于业主置业时而顺带取得的情况，况且，他们花大价钱置业的目标不是冲着建设用地使用权而来的，而是冲着房屋、建筑物而来的。因此，“合同取得”的方式是主要形式，“转让取得”的方式是次要形式。

（三）新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权

本条款关于“新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”的命题，是对于新权利人与老权利人保持良好关系作出的概括性规定。如果分析起来，可能会涉及到方方面面的具体问题，本文仅作概要性的分析。

1．新权利人应当尊重老权利人的先取特权

已设立的用益物权，已经先于新权利人行使建设用地使用权和建筑物的所有权、共有权，这是一种自然的先取特权。自然的先取特权，是按照“先来先到”、“先来先占”、“先来先建”等优先权秩序，老权利人早先一步行使了建设用地使用权和地役权等配套便利的权利。新权利人如果欲与老权利人分享某些便利的权利，须经老权利人的多数人同意才能执行。

已设立的用益物权，不仅仅限于本基地以内的建设用地使用权，其权利可能扩及本地基以外的地役权。譬如，建设与本小区相连的道路、桥梁、绿化带和各种管线，可能延伸至其他小区的土地上来。新权利人不得随便以任何借口侵占、毁损这些附属设施和侵害先取的权利。某些地方修地铁、修隧道、涵洞等，尽管是属于公共利益的需要，也要尊重其他人的先取特权和先成立的建设用地使用权。

2．新权利人应当尊重老权利人的相邻关系

建设用地使用权的相邻关系，可能包括有两种关系。一种是本小区的相邻关系，一种是本小区与其他小区的相邻关系。无论是哪种相邻关系，双方都有义务依法维持这种关系。

那么，提到相邻关系，为什么特地单提新权利人的义务呢？这是因为，新权利人除了共同的义务以外，还有一些单独的义务。譬如，新开发的楼盘，按照地方政府制订的“生活居住建筑间距”的规定，要求与所在楼的间距达到法律规定的低限是18米，为的是不影响原楼盘居民的采光、日照、通风的质量，同时避免建设过程中出安全事故。

几年前，在南方某市就出过这种事故。某个新开发的楼盘，基础施工时，所挖掘的地基坑较深，离隔壁一座宾馆的距离也太近，又由于地桩打得不牢固、连日下暴雨，结果，地桩垮埸导致隔壁的宾馆副楼共18层垮掉了一面墙壁，当场压死5名、压伤8名员工。接着，投资方、承包方主要负责人被刑事拘留。最后肇事者共被罚款、赔偿损失2000多万元。他们不尊重老权利人的相邻关系，害人又害已，教训非常惨痛。

有的地方，明文规定了新建设用地使用权人的过失赔偿责任。根据技术鉴定得出结论，确实影响相邻原楼盘居民的采光、日照、通风质量的，按照居民居住面积大小，要求当事人给予受害的每户家庭赔偿800元至2000元。

3．新设立的地役权不能损害原地役权

我们知道，关于物权的保护，权利人有排除妨害请求权、恢复原状请求权等权利。这一类物权保护，有“无条件保护”的意思在内。无论责任人是主观故意的，还是客观过失的，只要存在侵权的事实要件，必须承担侵权责任。

尽管地役权是一种不太显眼的权利，但也是建设用地使用权中一项重要的配套权利。如果其权利受到损害，同样地适用于排除妨害请求权、恢复原状请求权等物权保护的法律。

建设用地使用权人的地役权，也是比较容易受到侵害的一类物权。其主要原因有以下几点：一是预埋在其他土地底下的各种管道与管线错综复杂，又不容易发现，因他人施工挖断天然气、煤气、自来水、下水道、网络线、电话线和电缆线等管线的事件时有发生，特别是市政施工、拆迁重建施工时的事故最多。二是有些地役权构件是在他人的土地上埋藏安装的，原权利人疏于监管，导致一些管线容易出破裂和跑冒滴漏等事故，影响原居民正常的日常生活。

（四）如何解读新权利人尊重老权利人的权利

建设用地的新权利人尊重老权利人权利，是本条款的重要内容之一。那么，到底如何解读他们之间的权利关系呢？

答案是：应当是适用于相邻关系又高于相邻关系的法律适用。

第一，现行的相邻关系与一般的相邻关系不同。

一般的相邻关系，是指已经发生了的相邻关系，在此基础上调整不动产权利人的利益关系。现行的相邻关系，是从现行的、原始的甚至未然将然的相邻关系中过渡到一般的相邻关系，在此基础上调整不动产权利人的利益关系。

第二，新权利人与老权利人的相邻权益不同。

新权利人如果要溶入老权利人的相邻关系圈子里，必须需要尊重老权利人的既得权利，后成立的权利不能干扰、破坏先成立的权利。

老权利人的权利因不动产的先取特权而成立，不依新权利人的权利而自立，老资格的相邻关系在一定范围内优于新相邻关系的资格。

第三，双方所构成的相邻关系不同。

一般的相邻关系，是既成事实的内部的相邻关系，他们的不动产的相邻关系夹杂着共有关系的形态，既适合相邻关系的特征，于地役权方面存在共有关系的特征。

新老建设用地使用权的相邻关系，有一些已经成为既成事实，有一些没有既成事实，有一些于不动产建设之中逐步形成既成事实。总体上，是属于不完全确定的相邻关系。

再者，新老建设用地使用权人双方所成立的相邻关系，可以在同一块土地上产生，也可以在相邻的一块或者若干块土地上产生。

第四，相邻关系的处理依据不同。

对于一般的相邻关系，适用于物权法第85条“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”

对于建设用地现行的相邻关系，其处理依据不仅仅限于上述条款的处理依据。一些建筑标准、安全标准对于地表权、地上权、地下权的限制，在某种程度上更加适用。即使没有这些参考标准的规定，也没有当地的什么习惯，凡是新权利人对于老权利人构成事实侵害的，一律被禁止之列。

总之，对待一般的相邻关系和对待建设用地现行的相邻关系，肯定存在一定的差异，处理依据和法律适用的条件都有所不同。

第五，正确处理同一地块与不同地块上的相邻关系。

有法学家解读本条款时这样认为：“对于同一块土地上有不同用益物权人时，它们之间的关系调整问题，可以适用物权法调整不动产之间相邻关系和地役等规定。对于实践中存在的利益冲突，主要应依双方在设立权利时的约定，并依冲突权利的特征判断。如果双方没有约定或约定不清，应以相关建设用地使用权的合理使用为标准来界定冲突权利的范围。”

以上解读基本正确。但是，应当明白，新老建设用地权利人的“利益冲突”，较少发生在“同一块土地上”，而是发生在毗邻的非“同一块土地上”。譬如，影响老权利人的通风、采光和日照，新建设用地使用权人即用益物权人挖断、毁损老权利人的道路及绿化带与树木，挖断老权利人的埋设的管线，甚至于野蛮施工时导致老权利人的地基沉降和房屋开裂、歪斜、倒塌，甚至于导致其财产损失、人员伤亡等事故，往往发生在毗邻的非“同一块土地上”，少数发生在“同一块土地上”。

关于在“同一块土地上”发生的“利益冲突”，较多发生的，是房地产开发商与老业主之间的冲突。其主要情节是，首期开发的楼盘，公园、绿化带和休憩地很宽敞，停车也很方便，并且有所谓的学校、幼儿园的“设施齐全”。业主们看中了这些好条件，就毫不犹豫地购买了房屋。但是，没过多久，开发商又开始二期、三期以至多期的建设与卖房，好好的公园、绿化带和休憩地被铲除了，停车也不方便了，所谓的学校、幼儿园一直不开学。如此等等，不一而足。解决此类利益冲突，确实应当采取“如果双方没有约定或约定不清，应以相关建设用地使用权的合理使用为标准来界定冲突权利的范围。”

再说一遍，本条款的指导思想，是重点保护老用益物权人即老权利人的建设用地使用权，即使是新老权利人双方有约定，约定不合理的，应当以保护老权利人的利益为主要目标。因为一些老权利人，特别是业主这些二级的建设用地使用权人一直是处于弱势地位，有些当时的购房合同，可能是违心的、被胁迫的、显失公平的，可以根据具体情况判处其完全无效、部分无效，以切实保护业主们的合法权益。

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