首先，新政的出台改变了目前北京市住宅市场的格局。这些政策直接导致北京住宅市场放量的减少，不仅是投资客，对住宅具有刚性需求的购房者也收紧腰包，对市场开始观望起来，整个市场的观望氛围异常浓厚。然而，即使购房者打消现在购房的欲望，但是对于住房的需求仍然存在，这便导致许多原本的购房需求转化为租赁需求。因此，市场上住宅供应量以及购房需求的共同减少直接造成住宅售价降低以及租金上涨。

    其次，对于投资客来说，他们的盈利点在新政前后发生了变化，而这个变化导致了租金的上涨。一般地，投资客的操作模式往往是在市场低迷时入手，继而炒热住房市场，待住宅价格上涨后再出手。低买高卖，从中获取差价，从而获得暴利。因此，在新政出台前，这些投资客往往会选择以买卖房产以达到主要的盈利目的，出租已购得的房产对于大多数炒房客来说并不是主要利润的来源，所以他们当中的大多数都会选择在租赁这个环节上将房源快速出手，不会在租金高低这个环节上花费太多的精力。而在新政出台后，购买多套住房的行为受到限制，投资客们不可能再在住宅市场实现“快进快出”的目的，而伴随着整个楼市遇冷，面对住宅价格不断下降，投资客在此时出手显然是不明智的。而他们在此前购房时大多不会采取全额付款，在房产尚未出手时自己仍要承担还贷的责任，因此唯有上涨租金才能达到收支平衡，不至于在淡市时出现亏损。

    另一方面，在投资客纷纷转向租赁市场时，他们会想方设法提高租金水平，这一点体现在出租房屋装修标准的变化上。在以前的租赁市场中，出租方出于对“快进快出”的考虑，通常不会对出租房屋进行过多的装修，而现在的情况有所不同，出租方为了更多地提升租金水平，往往对要出租的房子进行装修，使高租金的持久力得以提升。因此总的来看，如果说投资客之前的赢利点在于买卖房产的差价，那么现在的赢利点便来源于提升的租金。

    第三，中介代理机构在租金上涨的过程中起到了重要的作用。举例来说，在以前北京旺市的时候，二手房业务员口中问的往往都是“您有出售的房源吗？”，而现在却变成了“您有出租的房源吗？”。导致这一变化的就是住宅市场的缩水。记得我刚入房地产这个行业时曾在香港的跑马地做过业务员，那时香港的住宅市场尚一片大好，如果同时遇到购买豪宅和租房的客户，我往往会对购买豪宅的客户较为热情，投入在他身上的精力也较多。有时我还会想方设法促成客户购买房产，甚至在业务较多的时候，会把一些租赁业务推荐给竞争对手。这是由于成交一笔销售业务与一笔租赁业务，获得的收益是相差甚远的，因为业务员获得佣金的多少取决于此单业务的成交额。而在签约之前，无论此单是租售与否，在促成签约的过程中，我所要付出的精力都是相同的，不论是租是售，都同样需要带领客户看房源、做比较、甚至为其规划理财方向。面对同样的付出，回报却相差巨大，我想，在作为业务员的层面上，任何一个业务员都会像我当年一样更加倾向于二手房买卖市场而非租赁市场。

    但是面对如今北京住宅销售市场的萎缩和市场变化的不确定性，业务员对于住宅市场的把握已经不能像销售旺市时那样做到“心里有谱”，商场上的观望情绪使得住宅销售变得难以预期。这个时候，自然而然的会把精力放到租赁市场上来，举例来说，像50m²大小的一居室如果有意出租，在以前可能只会受到1、2个中介机构的业务员的关注，但是现在可能会有7、8个不同中介的业务员都会将其纳入自己的房源库中。这样一来，业主每天接到的相关询问电话会大大增加，使得业主对于要出租的房源的信心和期待值都在上涨，租金水平的提高也就在情理之中了。可见中介代理机构业务重点的转变也是促成租金上涨的重要因素之一。

    最后，房地产行业的行内自然规律同样导致了目前住宅租金的上升。原因有两方面。一，对于北京市住宅租赁市场来说，主要面向的客群是以非本市户口的流动人员为主。而春节以后是年终奖发放及其他年度评选完毕之时，正是企业工作人员跳槽的高峰期。随着工作地点的改变，这些非本市户口的流动人员也会随之更换住所。二，对于即将开市的企业来说，由于考虑到税款的统计与上缴以及资质审核等因素，这些企业往往会选择年度统计的初始节点，也就是春节之后这段时间开市。同样地，对于有意更换办公地点的企业来说，由于春节后是一般企业的业务空档期，有足够的空闲时间来处理更换写字楼的相关事宜，所以春节以后这段时间是企业更换办公地点以及企业工作人员更换住所的集中期。

    因此根据春节后对于住宅租赁市场需求的井喷，住宅市场和写字楼的盘源数量也会随之有大幅度增加，这时正是二手房交易的活跃期。而目前正处于年中，在相对平稳的租求市场中，供给的减少也是导致租金的上升的一个原因。从这一点来看，根据市场放量的逐渐增多以及我多年从事房地产行业的经验，预计北京市住宅租金上涨的趋势有可能在十月以后会有所缓解。

    综上所述，造成目前北京市住宅市场售价回落、租金上涨的直接原因仍然是两个月之前出台的一系列新政。这些新政改变了北京住宅市场原有的格局，改变了投资客的赢利模式以及中介代理机构的业务重点，而这些改变都间接地导致了北京市住宅租金的上涨。新政的出台虽然有效抑制了住宅市场的销售价格，但是也间接促使了住宅市场租金的上扬。目前来看，虽然北京市住宅市场的租售比尚未回落至正常范围，但是若要使北京住宅市场得到健康快速发展，北京市政府不仅要对销售市场的过热现象出台相应政策予以抑制，对于租赁市场的异常变化也要随时予以关注，以便及时作出相应措施，使北京市住宅市场可以更快更好地发展。