建设国际旅游岛背景下——海南房地产现状及发展方向

作者：蔡仁潭  来源：《南方房地产》2010年第4期

    2010年1月4日，国务院公布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，谋划多年的海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略。在此背景下，海南房地产业又一次备受关注。本文就海南房地产市场做一些个人分析，仅供参考。

一、近期市场状况：狂热回归理性

    新年伊始，“国际旅游岛”甫一登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。1月份，全省商品住房销售140.73万平方米，同比增长620.2%，环比增长51.1%；销售金额103.62亿元，同比增长855.9%，环比增长51.6%；销售均价7363元/平方米，同比增长32.7%，环比增长0.3%。
    透过快速攀升的数据，可以看到海南房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作；职业炒家操控市场；购房者浮躁、恐慌、盲目跟风；部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，采取措施整顿规范市场，严查违规行为，尤其1月15日做出了“从现在起到今年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目（简称两个暂停），新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动”的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降。2月份，全省商品住房销售84.5万平方米，比1月份成交量减少了56.23万平方米，环比下降39.96%；成交金额112.54亿元，环比增长8.6%。3月1日—25日，全省商品住房销售75.59万平方米，环比下降10.55%；销售金额79.14亿元，环比下降29.68%；销售均价10470元/平方米，环比下降21.38%。由此可见，市场逐步回归理性。

二、2009年市场状况：平稳较快增长

    如果放宽视野，考察2009年海南房地产市场运行状况，也许更能有效把握其走势。在全国“保增长、扩内需、促发展”的主基调下，在宽松的货币政策和积极的财政政策及全国房地产市场快速回暖等因素的影响下，2009年海南房地产业保持平稳较快增长。
    （一）房地产开发投资情况。房地产开发投资完成287.9亿元（占城镇固定资产投资总额的30.52%），同比增长44.3%，增速基本维持2007年以来平均水平，规模与2005年相比增加3.06倍；房地产开发投资额占全国的比重为0.8%，与人口占比保持在基本一致的水平。海口、三亚增长较为稳定，三亚市的房地产开发投资额2009年已超过海口市；琼海、文昌、万宁、陵水等东部二线城市增幅巨大，呈现快速发展势头，上述六市县房地产开发投资量占全省的92.4%。
    （二）商品房开发建设情况。商品房施工面积1992.78万平方米，同比增长32.8%，比2005年增加1.19倍，其中本年新开工面积804.99万平方米，同比增长35.4%。商品房竣工面积368.51万平方米，同比增长19.3%，远低于商品房销售面积。
    （三）主要城市商品住房销售情况。全省全年商品住房累计销售570.77万平方米，同比增长54.5%；销售61806套，同比增长76.4%；销售金额366.28亿元，同比增长93%。
    海口销售236.51万平方米，同比增长23.6%；销售金额121.71亿元，同比增长53.6%。三亚销售123.36万平方米，同比增长16.0%；销售金额129.57亿元，同比增长25.9%。海南岛东线沿海市县陵水、琼海、文昌的商品住房销售面积同比增幅较大，分别为836.0%、192.0%、117.1%。陵水香水湾、清水湾、土福湾等优质资源组成的“珍珠海岸”综合性地产开发的发力，是其房地产业实现跨越式发展的重要原因。琼海房地产的“博鳌品牌”和万泉河、温泉等休闲养生概念吸引越来越多的购房者。文昌的航天发射中心、航天主题公园建设以及独特的历史人文则给其房地产业发展注入强大动力。
    （四）商品住房销售价格情况。2009年海南省商品住房销售均价6417元/平方米，同比增长15.3%，基本保持平稳增长态势。
    海口商品住房销售均价5146元/平方米，同比增长24.2%。三亚商品住房销售均价10503元/平方米，同比增长8.5%，涨幅处于全国中、下水平（同期上海同比增长27.56%），售价相对较高，其主要原因是2009年三亚销售价格15000元/平方米以上的高档商品住房销售面积占销售总面积的18%。高档商品住房销售对三亚房价的贡献率达到了26.1%，而三亚普通住房价格相比之下只有6070元/平方米。
    虽然海口、三亚2009年房价有一定比例上涨，但其绝对价远低于国内主要城市。海口2009年商品住房均价相当于北京的39.2%，上海的43.6%，天津的69%，深圳的34.3%。三亚2009年商品住房均价相当于北京的80%，上海的89%，深圳的70%。
    （五）商品住房购房对象情况。2009年，海口市岛外人士购买商品住房面积104.24万平方米，占总面积的50.88%；三亚市岛外人士购买商品住房79.74万平方米，占总面积的76.1%；文昌市商品住房销往岛外27.75万平方米，占总面积的91.9%。整体上看，海南的商品住房70%以上销往岛外，过多依赖岛外市场往往会导致行业的脆弱性，再加上海南房地产总量小，一旦宏观经济环境和市场出现变化，则容易引起市场波动。
    （六）二手房交易情况。2009年，海口市二手房交易面积88.25万平方米，同比增长19.79%；二手房成交金额20.07亿元，同比增长64.5%，交易均价2431元/平方米，同比增长37.3%。三亚市二手房交易面积25.25万平方米，同比增长90.42%；二手房成交金额14.17亿元，同比增长244.43%，交易均价5610元/平方米，同比增长80.85%。
    海口、三亚二手房成交量占新建商品房成交量的比例分别为是0.33：1和0.19：1，和北京市的1.82：1、上海市的1.67：1有很大差距。二手住房市场和房屋租赁市场发育不足，住房流动性较差，不利于资源的优化配置和房地产市场持续健康发展。

三、发展方向：优化结构、转型升级

    如今站在新的历史时期，回顾海南房地产业二十多年的发展历程，可以清晰看见一条曲折向上的路径：孕育与开创（1985年-1991年）—膨胀与泡沫（1992年-1993年）—停滞与低迷（1994年-1998年）—处置与恢复（1999年-2005年上半年）—回升与高涨（2005年下半年-2009年）。经过四分之一世纪的发展，在建设国际旅游岛背景下，海南房地产业正开始进入“优化结构、转型升级”的阶段。

    （一）协调推进保障性住房和商品住房建设。
    目前上至中央下至地方，都高度重视保障性住房建设，这已成为解决居民住房难问题的一条重要途径。海南在这方面的力度不断加大。2007—2009年，海南累计开工建设（筹集）保障性住房9.73万套，今年计划开工建设10.09万套，比前三年开工建设量的总和还要多。今年初，海南省委省政府明确提出，力争在两到三年内有效解决海南城乡居民，包括中低层公务员、教师、医生和低收入群众的住房困难问题。预计2010-2012年，海南每年建设保障性住房将超过10万套。
    海南保障性住房建设力度的加大，并不意味着会对商品住房的价格和销售产生很大影响。海南商品住房主要消费群体在岛外，而且随着市场对建设国际旅游岛背景下的海南房地产的看好，岛外需求将逐步增加。综合各种因素，预计2010年海南省房地产开发投资将保持增长态势，商品房施工、销售面积也将稳步增长。某种程度上可以这么说：只有保障性住房和商品住房这两条腿协调前进，海南房地产业才能平稳健康发展。

    （二）着重建设专业化、多元化、经营性旅游房地产。
    国际旅游岛建设给海南房地产业提出了更高要求。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》里明确提出“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业”。
    得天独厚的生态资源、地理环境和气候条件是海南发展旅游房地产业的最大优势，但目前海南房地产业产品结构单一，商品住房开发投资占90%以上，比重偏大，且整体上规划、设计、建设水平不是很高，理念相对落后。这是对海南优质、稀缺资源的巨大浪费。
    据了解，海南房地产业将改变以居住地产为绝对主导的单一结构，构筑以专业化旅游房地产为主导，居住、商业、办公地产协调发展的多元化产品体系，积极引导和发展以度假酒店、度假村、主题公园、高尔夫、游艇基地、康体养生、产权式酒店及酒店式公寓等为代表的专业化经营性旅游房地产，配套发展商业、办公、文化娱乐、体育、医疗卫生等配套服务设施，以满足不同类型、不同档次的市场需求。
    海南发展旅游房地产，具有巨大优势和潜力。房地产业与旅游业相结合，能使房地产业和旅游业走出独立发展的困境，通过整合、优化两者资源，促进转型升级。
    总而言之，开发品质和效益将被放在优先位置，发展速度和数量将不再成为主导，以产业经营为主的可持续开发将逐步取代一次性开发、粗放型开发，实行旅游房地产规模化、体系化、产业化的开发模式，以充分发挥日渐紧缺的土地资源价值和良好的生态价值。在这种情况下，海南对开发商的要求将明显提高，实力强、信誉佳的品牌企业将更受欢迎。

    （三）注重发展具有鲜明海南特色的房地产业。
    目前海南房地产产品风格大都千篇一律，盲目照搬、模仿所谓的罗马式、西班牙式、巴洛克式、地中海风格、现代风格、后现代风格和现代中式风格，俨然一个“万国大都会”，就是严重缺少“琼崖式”，缺少海南风格。
    国际旅游岛来了，海南已经意识到，在房地产规划、设计上，首先只有是本土化的，才有可能是国际化的。据了解，下一步将建立具有海南地方特色的房地产发展体系，根据气候、生态、人文等特点，把海南特色元素融入项目的规划、设计和建设。而且在整个“海南风格”框架下，还将根据各市县不同的生态资源、气候环境、地理风貌、人文历史等因素构建起具有地方差异性的风格体系，热带风情、民族风情、滨海风格、南洋风格等海南元素都将得以充分体现。
    风情小镇已经被纳入海南房地产业发展的战略规划范畴。目前海南省住房和城乡建设厅已开始《海南国际旅游岛特色村庄和旅游风情小镇发展规划》编制的前期调研工作，并将风情小镇作为2010年“百镇建设计划”的重点投资对象。可以预见，风情小镇将是海南发展旅游房地产的一个新业态、新亮点。

    （四）逐步推进海南西部房地产业开发。
    海南开始把目光投向西部。2010年1月13日，海南出台了《关于加快海南西部地区开发建设的若干意见》，决定努力把西部地区建设成海南现代产业的重要增长极，面向东南亚开放的重要门户。这也必将带动西部房地产业的发展。
    海南西部地区包括儋州、东方、昌江、澄迈、临高、乐东6个市县和洋浦经济开发区。虽然在区位、资源和整体发展水平等方面与海口、三亚及东部沿海市县相比处于相对劣势，但西部拥有500多公里海岸线资源尚未规划，且大部分属于全国少有的西向海岸。西部优质资源主要包括：儋州滨海旅游区，澄迈盈滨半岛、太阳湾，临高县临高角、马袅湾，乐东龙沐湾、龙栖湾、尖峰岭，昌江棋子湾、霸王岭，东方高坡岭等旅游区，具有“山海互补”的特色和优势，其目标是打造成海南国际旅游岛的“金色西岸”。
    总体上看，海南西部房地产业尚处起步阶段，但富有潜力。据了解，目前已有碧桂园、富力等著名房地产企业前往临高角洽谈投资，准备成片开发建设。

    （五）发展生态、节能建筑，大力推进全装修房建设。
    生态是海南经济生命线。作为全国率先启动生态省建设的省份，海南可谓“健康岛”，但随着经济社会的发展，生态环境面临的压力日益增大。因此，低碳将是海南房地产业发展的一个方向。
    海南建设部门已明确提出发展低碳经济，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅产业化水平。充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境。据了解，对于低碳房地产项目海南将给予政策扶持。
    国际旅游岛建设，将给海南房地产业带来“优化结构、转型升级”的良机，但如何抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南经济社会发展的房地产业，是政府、企业和社会各界应该冷静思考的问题。（作者系海南省房协副秘书长）