谢逸枫:保障房不应该有开发商建
住房问题不仅是国家民生大计问题,更是国家一项公共事务重大问题,居住和住房及房屋开发建设等问题,应该有政府作为主要解决问题的出口,不应该让商人或者法人参加。尤其是保障房的开发和建设及土地等资金问题,政府应该作为保障房市场主要开发者，因为政府有土地出让金收入和税收及有土地，同时政府建的房具有价格上的优势和质量上的保证及体现国家的福利政策。所以，保障房不应该有开发商建，应该有政府出钱出地建。
为什么政府有地不肯建保障房，难道是土地使用性质改变，还是政府没计划出让保障房土地，要留给开发商建保障房，政府好增加财政收入？为什么偏偏要让国企建保障房？为什么要让民企建限价房和经济适用房？为什么政府自己不建保障房，每年土地出让金到那里去了，等到要建保障房时，难道是政府没钱？
2010年1月2日， 广州市政府日前刚刚公布“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造一揽子政策，在昨日的全市国土资源和房屋管理工作会议上“三旧”改造也成为热议话题。会议首次公布了广州2010年的“三旧”改造整体规模，今年计划进行9条“城中村”清拆工作、启动20个旧城片区整治改造、开展30个旧厂改造、盘活土地5平方公里。据统计，这个改造规模将拆建房屋1000万平方米，拉动投资1000亿元，这在广州城建史上尚属首次。在住房保障方面，广州原定2012年底前基本解决全市2008年统计在册的77177户低收入住房困难家庭的住房问题。困难家庭的住房问题有望提前解决了，广州目前要把上述计划提前到2011年底前全部实现。
广州市国土房管局表示，今年要解决25000户低收入家庭的住房困难，力争完成总目标任务的85%。在抓紧推进在建221.3万平方米保障性住房建设的基础上，2010年新开工建设保障性住房300万平方米、41875套，其中廉租住房150万平方米、25000套；经济适用住房和经济租赁住房150万平方米、16875套。广州今年还将制定《广州市经济租赁住房管理办法》，探索以券代金保障方式，完善租赁补贴的使用管理，进一步健全租售并举住房保障和供应政策。
广州去年楼市表现也异常火爆，2009年全市十区商品住宅(含一手和二手房)交易面积为1937.06万平方米，同比增长92.5%。成交金额为1374.55亿元，同比增长92.3%。广州市国土房管局指出，去年楼市创下广州历年来同期成交金额最大的纪录。对于今年的房地产市场调控，广州市国土房管局表示，将坚决贯彻落实国家房地产宏观调控政策，在注重房地产宏观调控政策的稳定性和连续性的同时，增强调控的针对性。今年要根
据市场供求动态，适当增加商品住宅用地供应规模。以“三旧”改造为契机，增加中心城区居住用地供应，优化全市居住用地供应布局。今年还将优先保证和有效增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应，进一步改善居住用地供应结构。此外，今年广州还将从防范和平抑房价过快增长出发，保护和促进自住型和改善型住房消费，因地、因时、因需地确定限价房用地供应规模、布局和时机。今后广州土地管理关键在于正确处理好供应总量和供应结构的关系，要控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量，推动土地利用方式向节约集约、内涵挖潜转变。“实际上，在看到广州耕地保护压力较大、新增用地有限的同时，广州存量土地盘活的潜力可观。”
据不完全统计，广州以“三旧”地为典型代表的低效利用的存量土地在80平方公里以上，此外还有不少历史上批而未用、供而未用的土地，这些存量资源是宝贵财富，如果能有效盘活，不仅能缓解土地资源供需矛盾，而且促进广州产业结构优化转型战略，为现代产业发展拓展空间、提供保障。例如，2010年2月2日，省政府在广州召开全省国土资源管理工作会议上,省国土资源厅厅长招玉芳表示，2010年“三旧”改造工作各市也要注重增加保障性住房和普通商品房用地,在“三旧”改造中也将注重保障民生用地。6月底前全省各市都要完成“三旧”用地转向数据库建设。今年,珠三角各市要争取每个县(市、区)有一个示范点,东西北地区争取每个地级市有一个示范点,以带动面上工作的开展。
省国土资源厅还将适时举办全省“三旧”改造项目推介会。在“三旧”改造中,也要安排保障性住房和普通商品房用地,切实保障民生。在开发补充耕地方面,2009年全省新开发补充耕地面积53.7万亩,是往年平均水平的5倍,大大拓展了建设占补平衡的空间。其中,阳江、清远、肇庆三市开发补充耕地数量位居全省前三位,占全省总量的四成。招玉芳介绍,今年我省还计划完成开发补充耕地30万亩。例如，2010年3月30日，广州建300万平米保障房，国企首试自供地建房。广州史上最大规模保障房建设计划正式出炉。广州市住房保障办30日
召开新闻发布会，通报广州市计划新开工建设约300万平方米保障性住房，19大新社区开工。其中，有7个项目引入社会力量建设，4个省市国有企业首次拿出自有用地建设保障房。值得一提的是，今年将储备5平方公里的保障房和限价房用地，规模首次超过广州商品住房用地的年度供应量。广州今年保障性住房建设计划和土地储备计划日前获批，这个广州有史以来最大力度的保障房建设计划昨日终于揭开面纱。广州市住房保障办公室副主任黄信敬表示，今年，广州市计划新开工建设约300万平方米保障性住房，其中已落实用地的项目有19宗，拟建建筑面积180.19万平方米，含廉租住房建筑面积96.97万平方米，经适房、经济租赁房建筑面积共83.22万平方米。可以看到，廉租房的建筑面积明显超过经济适用房。
今年计划开建的保障房主要分布在白云区、天河区、黄埔区三个区，其中有8大新社区项目扎堆白云区，而天河、黄埔则分别有4个项目落户。萝岗、南沙、花都各安排了1幅保障房用地。在19个新社区项目中，位于白云区的金沙洲项目用地面积超过10万平方米，将建成37万平方米的保障房，在今年开建的所有新社区项目中供应量高居首位。在今年19个建设项目中，有7大项目将引入社会力量建设。分别是：田心村项目、西槎路项目、南湖项目、石化院项目、金沙洲项目、东圃珠村项目和棠东项目。
其中，金沙洲项目原是富力拿下的限价房项目，后来申请改建保障房，将由富力地产"操刀"建设。而东圃珠村项目和棠东项目将公开招标，引入社会力量参与建设。另外四个项目，则是省、市属国有企业用地，列入了今年的建设计划，总共将建设40.96万平方米的保障性住房。这也是国有企业首次拿出历史空闲用地建设保障房。其中，田心村项目由广州市建筑集团三建公司建设，西槎路项目由广州市市政集团建设，南湖项
目由广东粤旅集团下广东南湖旅游中心建设，石化院项目由广东省广业资产经营有限公司旗下的广东石化建设。由企业提供自用土地参与保障性住房建设是今年主推的新建设模式。广州市住房保障办表示，建成的房屋，属于廉租房的，由该办收购后用于安置廉租住房保障对象；属于经适房的，除部分优先解决该企业符合广州市住房保障条件的职工家庭的住房问题外，其余房屋由市住房保障办统筹向符合广州市经济适用住房申购条件的家庭出售。
目前，保障性住房的用地缺口仍然比较大。广州市住房保障办有关负责人表示，今年将多渠道、多模式解决用地缺口问题，其中包括：从经营性储备用地中安排具备今年供地条件，无拆迁遗留问题的土地用于保障性住房建设；结合"三旧改造"政策，盘活存量国有建设用地用于保障性住房建设；适当提高项目的开发强度，尽量地尽其用，多建保障性住房，龙洞、萝岗、新塘、广州新城将建限价房。今年，广州计划储备保障房建设用地8宗、约5平方公里，是去年广州市辖十区公开出让的住宅用地面积4.4平方公里的1.14倍。这些储备用地来源主要是结合当前"三旧改造""退二进三"，大规模征收企业存量用地，同时还加大储备地铁沿线土地，在地铁沿线选取合适的地块用于建设保障性住房。这5平方公里的保障房储备用地，首次把政府建设的限价房用地纳入其中，包括龙洞林场地块、萝岗区中心城区地块、增城新塘地块、广州新城地块。
目前国企充当开发和建设保障房的主力军，但是遭遇到强烈反对。例如,2010年3月31日，广州市4国企首建保障房消息传出后，备受关注。国企为何愿意将自己的地拿出来建保障房，这对它有何好处？甚至有市场上的声音怀疑“国企建保障房有猫腻？”但是,广州市住房保障办的有关人士回应，广州保障房的建设不缺资金，关键是缺地。此次国企拿出来建设保障房的地块位置都相对较好。而国企腾退出来建保障房的地块，如果不用来做合作保障房项目，在“三旧”改造中也要腾退出来收归政府。
广州市住房保障办多次回应，广州保障房的建设不缺资金，关键是缺地，尤其是周边生活配套相对齐全、方便市民生活的地块。而事实上国企腾退出来建保障房的地块，如果不用来建保障房，在“三旧”改造中也要腾出来收归政府。现在腾出来建保障房，首先可以让企业中符合申购经适房条件的职工不必再在全市范围轮候，而是在企业范围内优先轮候，早日买上房子；另外，廉租房打包卖给政府能快速收回成本，经适房还可赚3%，也是一举多得。对于政府而言，也可以较快地拿到位置较好的地块，建设保障房。
另外，4个国企建的保障房小区都有一半的廉租房，可能动工时有廉租房建设的财政投资注入，国企几乎不需动用自有资金就可启动项目。销售经适房有3%利润。这样可以低成本优先解决职工住房问题，还有钱赚。广州市住房保障办有关人士表示，与国企合作建设保障房有详细合同规定，早期会给予土地使用成本资金，但全部廉租房财政投入资金要等待达到预售条件后才可注入。但是，广州今年将首次推出四幅国有企业自留用地建保障房，消息刚刚公布，其中省石化院项目的现有用地职工就站出来反对。2010年4月12日，省石化院成立“护院队”反对被建保障房。他们指责企业上级部门在石化院不知情的情况下申报了用地改造项目。他们甚至组成护院队进行“维权”。 “要把研究院用地改建保障房，如果报纸不登出来，我们还蒙在鼓里。”广东省石油化工研究院的员工小梁近来和许多同事都很惊讶。
并非闲置地块，却被纳入改造。按照广州目前的政策，国有企业用自留地建保障房包括廉租房和经济适用房两类住房，省石化院地块规划的总建筑面积达到15.6万平方米，廉租房和经济适用房各占一半。广业公司建好房子后，廉租房要由政府回购，经济适用房将按照政府核定的价格向企业内符合条件的职工和社会公开销售，利润控制在3%以内。广东省石油化工研究院相关负责人最近一直在研究相关土地政策，“广州现在结合三旧改造政策，盘活存量国有建设用地用于保障性住房建设，但我们不是工业用地，也不属于三旧改造范畴。”该负责人昨日向记者出示了省石化院的土地使用权证，显示的用地性质是公共建筑用地。
例如,2010年6月5日，经适房政策实施"丑闻不断"，人大代表建议叫停。深圳市“两会”于近期召开，保障性住房成为不少代表关注的热点。有代表建议，对骗购经适房的，应该追究其刑事责任。也有代表认为，经适房政策实施以来，可谓“丑闻不断”，既然经适房不能很好地发展下去，就应该及时叫停。也有16名代表联合提出建议，认为深圳应关注超过1000万的非户籍人口的住房难问题，大力兴建公租房。2010年3月30日，深圳一处经济适用房小区内停放多辆名牌轿车，引发媒体曝光、公众质疑。 “豪车门”事件暴露部分地区经适房政策存在性价比失调、监管不到位和惩处力度不足等缺陷。 桃源村三期是深圳市2007年面向社会低收入住房困难家庭出售的经济适用房。按照规定，深圳申请经适房的家庭总资产不得超过28万元。 然而，依媒体报道，这一小区的地下车库内停放着几十辆豪华轿车，包括“雷克萨斯”、“奔驰”、“奥迪”等，称之为“豪车门”。其实媒体报道深圳市首个经济适用房住宅小区——桃源村三期多名业主拥有豪车。毫无疑问,深圳“豪车门”显现保障房存政策缺陷。
深圳市住房和建设局通报调查结果，称媒体曝光的52辆“豪车”中，2辆车牌号为重复提供，１辆车牌号无登记，调查总数为49辆：9辆车为单位所有，28辆非桃源村三期业主所有，12辆为桃源村三期业主所有。业主所有的１２辆车都是入住后购买，其中5辆为2009年6月以后购买的20万元以上新车；5辆为10万元至20万元的车；1辆为二手“宝马”车；另一辆也是二手车。虽然深圳市住房和建设局调查的结果是，媒体曝光的40多辆车中，9辆车为单位所有，28辆车非桃源村三期业主所有，其余12辆车确为桃源村三期业主所有，且这些车辆均在2008年12月购房合同签订后购置，即使媒体曝光的豪车业主没有骗购行为，但桃源村三期车库中停着大概500辆车，深圳市住房和建设局一样要对车主进行调查。
例如,5月，深圳市又爆发经适房“骗购门”。有媒体提及深圳市安托山经适房和深云村经济适用房虽名为“经济适用房”，但却只分配给深圳市机关事业单位人员，一时又引发舆论热议。经适房政策本来是一项惠民利民政策，然而实施以来却一直丑闻不断。第三次当选为深圳市人大代表的杨剑昌发出如此感慨。对于经适房问题，深圳市人大代表黄翔提出《关于追究骗购经济适用房者刑事责任，打击非法侵占公共财产行为的建议》。由于陆续曝出不符合条件家庭骗购经济适用房的丑闻，引起了社会的公愤，使政府及其相关工作部门在这方面的工作受到广泛质疑，声誉受损。深圳市人大代表等16人联合提出了《关于大力兴建公租房解决低收入群体住房的建议》。该建议介绍，截至2010年5月18日，深圳市人口总数接
近1450万，而从人口构成来看，其中户籍人口有246万，流动人口1200余万。而深圳在“十一五”期间就建设了十多万套住房，基本解决了大部分户籍人口中低收入群体的住房问题。目前，最为尖锐和突出的矛盾是，超过1000万的非户籍人口的住房难。在16名人大代表看来，深圳市过去主要试图通过建设经济适用房来解决住房问题，对公租房重视不够。而现在“经济适用房制度暴露出来的弊端越来越多”。代表们建议，深圳应该借鉴重庆等地的做法和经验，大力兴建公租房，并构建与之相应的运营体系，从制度、法律上保证公租房政策的顺利执行，从而一举破解深圳低收入群体住房这一重大难题。
目前包括经适房在内的保障性住房属民生工程，必须杜绝“开着‘奔驰’买经适房”的现象。 在资格审查方面应加强监管，增加透明度，让资格审查、摇号等过程在“阳光”下进行，完善纠错和问责机制。从长远考虑，保障性住房政策应调整重心，多建廉租房，缩小经适房规模。由于产权归属政府，廉租房不能进入市场流通，没有投资吸引力，权力寻租的吸引力不大。 廉租房便于监管，能确保住户是中低收入者。一旦发现在廉租房居住的居民收入水平不符合条件，就可以强制他们搬出去，而这在经适房产权归属私人的情况下没法实现。
例如,2010年4月7日，经济适用房“豪车门”和经适房“骗购门”事件还未散去，深圳近日再爆出购豪宅小区用作保障性住房，以及在香蜜湖豪宅区建设保障性住房，引发如潮质疑。深圳市近日在保障性住房上的两项举措引发争议：一是深圳市规划国土委出台的《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》，包括在深圳顶级豪宅区——香蜜湖片区建设保障性住房；二是《深圳市2010年政府投资项目预安排计划表》安排了9亿元购置保障性住房，其中包括正在热销的均价3.5万元/平方米的豪宅“首地容御”，堪称最贵保障性住房。
深圳市此次拟拿出9亿元，购买包括长城地产的双限房、深福保、华达园、首地容御等六个项目做保障性住房，其中，首地容御项目引发巨大争议，正在热销的首地容御现在均价高达3.5万元/平方米。 首地容御项目位于深圳市著名豪宅区——华侨城片区，也是该片区典型豪宅代表之一，小区内绿树荫荫、芳草掩映，更有珍贵湖景和高尔夫草地。首地容御项目周围还簇拥着著名豪宅“波托菲诺·纯水岸”、“天鹅堡”、“香山里”等。 据悉，首地容御包括6栋32层高楼，已经基本建好，主力户型为150平方米至220平方米的三至四居，现在均价约为3.5万元/平方米。置业顾问透露，其中一栋是政府购买的，现在不对外出售。
与此同时，在2010年住房建设规划中，深圳的顶级豪宅区——香蜜湖片区也被划入保障房建设范围内。而目前香蜜湖片区豪宅售价差不多都在3.5万-5万元/平方米，包括水榭花都、堤香名苑、东海花园、香榭里花园等。有深圳市民质疑，在保障性住房分配不公开不透明的情况下，将保障性住房建在豪宅区，难免出现更多的腐败问题。也有市民认为，在豪宅区建保障房无可厚非，但能否保障真正符合条件的困难家庭住进去则令人怀疑。还有人建议，目前政府最应该做的是尽量提供更多的保障性住房，让那些需要保障的穷人获得居住的尊严，而不是在豪宅区建设保障房。
2010年3月8日，广州市国土房管局局长谢晓丹表示，今年广州计划新开工建设保障性住房约300万平方米,预计可提供保障性住房约4万套。为让更多居者有其屋,广州将试行对老城区符合条件的没有电梯的旧住宅楼进行加层加建住宅和加装电梯,把加层住宅或腾空的住房作保障性住房使用。为落实中央的工作要求,今年广州市进一步加大保障性住房建设力度,计划新开工建设保障性住房相当于2006~2009年3年广州保障性住房的建设总量,相当于2009年广州商品住宅交易面积的1/3左右。其中,计划建设廉租住房约150万平方米、约2.3万套,建设经济适用住房、经济租赁住房共约150万平方米、约1.7万套。为实现在2011年底前全部解决77177户低收入家庭住房困难工作目标,广州正在抓紧推进已列入2009年储备计划的1.41平方公里的保障性住房建设用地土地储备工作。2010年,计划再储备8个项目、近5平方公里保障性住房建设用地,为住房保障的长远发展打下坚实的基础。
广州提出了初步解决思路:一是通过提高廉租住房保障收入线标准,将部分“夹心层”纳入廉租住房保障范围。二是出台经济租赁住房制度,通过出租或先租后买的方式解决住房困难。三是在开发企业建设限价房的基础上,探讨政府建设限价房,通过政策扶持,实现适度保障来帮助这部分市民解决住房问题。根据广州目前廉租住房保障的实施情况、房源筹集情况和保障资金落实情况,广州廉租住房保障收入线标准拟从家庭年人均可支配收入7680元(月均640元)以下提高到9600元(月均800元)以下,把部分“夹心层”纳入到廉租住房保障范围。“经测算,廉租住房保障扩面后,将有10219户家庭,约3.1万人受益。这一惠民举措将在广州本月召开的两会审议通过后正式实施。”
例如，2010年4月14日，广州市住房保障办表示，广州市住房保障制度除了要解决双特困户的廉租房外，还要解决“内夹心层”、“外夹心层”的租房、买房问题。总的来说，保障性租赁房占七成，保障性售房占三成。2010年广州保障房面临四个“最”：一，开工量历年之最。今年广州计划新开工建设保障性住房4万套；二，建筑面积之最。今年达300万平方米；三，储备用地最多，计划储备保障性住房建设用地8宗、约5平方公里，规模首次超过广州商品住房用地的年度供应量；四，率先全国以政府引导的方式，建设经适房出售。广州市的保障性住房中，更多是以租房为主，“租七卖三”。今年国土房管局计划新开工的保障性住房面积300万平方米中，已落实180万平方米，其中廉租房建筑面积96.97万平方米，经济租赁房接近30万平方米，经适房50多万平方米。
经济租赁房将来占广州保障性住房的多大比例？广州是全国住房保障体系最完整的城市，有廉租房、经济适用房、经济租赁房、限价房，对于经济租赁房，控制在合理比例，比如在整个保障体系里，占20%-30%，不过总体出租的保障房，包括经济租赁房和廉租房，要占保障住房总量的70%。至于这两种出租房的比例，则可以灵活调整。符合经济租赁房条件，2008年调查登记在副册的大概有两万户，具体以申请的为准。
首批经济租赁房面市具体时间未定，今年将推出3000套。今年3000套经租房只供本地人，首先解决本市人口；其次是对经过有关部门认定的优秀外来务工人员，在取得广州户籍后，也可以考虑租赁。目前广州登记在册的有600万外来务工人员，假如按照省里1%-2%的标准，将来的待租人口为60多万人。现在广州的常住人口有1300万人，先要满足广州本地人。当然，我们也会考虑如何满足外来人口，一是在番禺、广州开发区等工业园里，由企业自建员工宿舍；二是引入民营资本，建设外来务工人员公寓出租；第三种是通过政府主导，整治城中村或者城乡接合部的住所，把居住环境、卫生、安全改善后，变成公寓出租。
通过限价房。有两种模式：第一种是开发商组织建设；第二种是政府主导建设，这也在全国首开先河。开发商竞标的时候，我们限土地、限户型、竞地价、竞房价。对于政府主导建设的限价房，将在推出市场时灵活定价。政府主导的限价房占多少？具体数字还不能公布，但今年一定会启动政府限价房建设。希望通过限价房来解决“外夹心层”的问题，同时增加中小户型、中低价位商品房的供应数量，让百姓更容易买得起房子。政府不是专业开发商，如果政府建房，是不是会降低市场效率，也不符合“政企分开”的原则？不会。政府主导，同样可以搞招投标，既可以代建，又可以直接把土地交给施工企业，只要设计品位不低、质量监督有保证，出售就有人买。我们考虑让广州市住房保障办作为开发商。
我们曾经在2006年出让了一些限价房地块，在2008年房子建成时，正好碰上房地产市场走低，限价房跟商品房相比价格没有优势。假如政府主导建设，就没有那么多的市场顾虑，房地产市场走高，我们就多推限价房，平抑房价；房地产市场稳定，我们就定量推；房地产市场走低，我们就少推、不退，多余的房子还可以作经适房出卖，或者作为经济租赁房出租，三者可以灵活转换。这样既可以平抑房价，又可以解决“内外夹心层”的问题。
据调查，目前广州在册低收入住房困难家庭有77177户，至2009年底止已解决39915户，占77177户总解决目标的51.72%。根据2011年底前全部解决的要求，今年计划解决约2.5万户，至年底力争完成总解决目标的85%。其中，计划实施廉租住房保障约2万户，经济适用住房保障约0.5万户。广州市住房保障办计划从今年上半年起，分批推出经济适用住房预售。具体推出时间表、项目位置和套数将稍后公布。