开发商期盼的深圳城市更新实施细则即将出台，将有助于深圳旧改的有序发展。在楼市预期不佳的时期，这无疑会给深圳楼市的增长和结构转变带来新的动力。

深圳，作为全国改革开放的排头兵，在城市更新领域，又一次走在全国前列。2009年10月，《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）经市政府常务会议审议通过。该办法的出台，标志着深圳城市发展的重要转型，今后城市发展将由增量土地开发为主向存量土地再开发为主转变，此举对推动城市重点区域功能提升与转变、促进老区活力重振与新区的结构优化以及全市产业的空间布局优化和结构调整有着不可估量的意义。一个全面城市更新的时代即将到来。

深圳土地资源非常有限，《更新办法》的实施，在于最大限度、最高效地利用城市空间，这必然会对现有改造模式和开发格局造成较大的影响和冲击。结合深圳以前出台的旧改政策，《更新办法》的重大亮点主要表现为以下九点：

一、改造主体多元化

过去，城市更新在确定实施主体方面设置诸多限制。《更新办法》规定，城市更新可以分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。此次将原权利主体纳入旧改的主体范围，将大大促进原权利人进行改造的积极性，进而推动旧改项目的进展。

二、土地出让模式更加灵活

按照以前旧改政策的规定，改造主体拆迁完成之后，土地必须经过招、拍、挂等方式出让，这样原改造主体不一定会拥有土地后续的开发权，这也大大挫伤了企业前期参与旧改的积极性，进而影响了深圳市旧改项目的进展。

《更新办法》此次对土地使用权的出让方式进行了明确规定。如《更新办法》第35条规定：“拆除重建类更新项目的实施主体在取得规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。”尽管《更新办法》没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土地使用权可以通过协议方式出让。

三、城市更新改造对象的全面覆盖

过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升级改造方面。《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更新活动的全方位覆盖。“城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵更加深刻。

四、首创“城市更新单元”概念

《更新办法》首次引入城市更新单元这一全新的概念。过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元，城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的“腾挪”余地，保障城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。这样，一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。

五、对非商品性质房地产的改造留有余地

对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问题，《更新办法》明确：“城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，……取得完全产权，并可以自由转让。”“非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价”。

历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用地只有接受处理之后才可进行更新改造。关于小产权房，深圳一直没有为之正名，此类房屋能否进入市场流通，需要走怎样的程序，目前尚未确定。未来可能有相关细则出台，值得期待。

六、综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行

鉴于不同区域或项目对更新的具体形式有不同的需求，《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能改变和拆除重建。今后，同一城市更新单元内可能出现多种改造模式并存的情况。未来，深圳的城市更新将是三种改造模式的有机结合，而且以综合整治为主。

七、用地鼓励产业升级

《更新办法》中多处提到产业升级。如，功能改变类更新项目应当符合产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。此外，还有鼓励产业升级的详细规定：拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

《更新办法》的出台将加快旧工业区及用地效益低下的产业空间的整合改造，集约利用土地，并通过“腾挪置换”为高成长型企业的发展提供空间。此外，城市更新将推动传统制造业的优化升级和现代服务业的快速发展，积极推进创新型产业用房建设，实现产业空间布局的优化整合。同时，引导工业用地合理置换。工业用地功能转换将逐步降低全市工业用地比例，加大产业空间置换力度，实现土地利用结构的进一步优化配置。

八、特区内外优惠政策（地价标准）统一

关于地价标准，《更新办法》第36条规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。”

《更新办法》明确了城市更新项目中城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准，在保持与原城中村改造地价政策的延续的基础上，对特区内外的地价标准进行了统一。

九、明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能

《更新办法》明晰了城市更新项目运作的基本流程和市、区政府及相关主管部门在城市更新工作中承担的职能，优化了许可事项，取消了重复审查、缩短了审批时长。为项目的快捷审批、有效实施和后续监管奠定了基础。

《更新办法》的出台，是深圳城市发展中的一项重大突破。但也必须清醒地认识到，仅靠一部法规是不足以解决城市发展中所面临的诸多问题。鉴于《更新办法》中一些不明确的地方，近期一部更新细则即将出台。

实施细则以及相关配套政策，特别是各类特定建成区的认定标准，非商品性质房地产转变为商品性质房地产的补缴地价标准等。此外，对《更新办法》可能引发的一些问题也不容忽视，如协议出让导致的权利寻租，原权利人自主改造的资金匮乏等问题，都会给《更新办法》的实施造成一定程度的阻碍。