休假中，做了一回政府智囊团总策划
--浅谈中国织里童装产业园未来
休假一周，想让自己轻松下来，然而，“职业病”改不了，“三句”还是不离"本行"。因为有缘，做了一回政府智囊团总策划。关于中国织里童装产业园标准厂房项目市场营销推广策划论证案得到了当地政府的认可，我的合作伙伴及好朋友也因此借这个平台迅速抓住商机成立了中国织里童装网络的最大上线平台，把策划立刻贯彻到实处并被政府职能部门认可，自我感觉欣慰，可喜可贺。
我想，我敬呈给浙江湖州市吴兴区织里镇人民政府的不仅仅是一份策划报告，而是一份对当地产业转型与发展的热切期待和责任使命。
（图：看《浙商是怎样炼成的》，对做此项目有帮助，呵呵）
我们联合织里信息港，因地产人社会责任心驱使，参与湖州市吴兴区织里镇人民政府中国织里童装产业园（标准厂房）前期策划，根据当前对策划、销售、招商工作的具体要求，成立了“织里童装产业园项目专案组”，开展了深入细致的工作。这份《中国织里童装产业园（标准厂房）前期市场营销推广策划论证案》，比较系统、全面地论述了该项目前期动作过程中各个环节的问题，为方便阅读，也对其中的细节问题一一作了说明。
在房地产业竞争日益激烈的今天，我的团队将会对我们服务的项目做全程跟进，强大的定位、策划、销售、招商能力来源于强大的市场调研、项目分析能力，我们，就有这个能力，因此，能起到全程顾问的职责。
作为整合人才资源、理论资源和实战操作的平台，我们根据织里童装产业园项目所在地的市场分析结果，结合织里童装产业园项目本身所具备资源，挖掘出项目的最大潜在价值，并将在实际的运作中，将此潜在价值最大化的体现，确保织里镇镇政府及相关开发商获得最大化的利润，即“天时、地利、人和”做到知已知彼，争取为项目赢取最好的经济效益和市场认知度。
策划案正是遵循这个原则进行全面阐述。报告从项目定位、分析直至项目的财务分析，我为织里童装产业园项目提供最优秀、最合理以及最可实践操作的建议。我希望我提供的建议能够起到抛砖引玉的作用。当然，由于织里童装产业园项目规模十分宏大，加上时间比较紧张，固有不全之处。
应标一开始时，我们开展了深入细致的工作。按照严格的项目管理流程，对此项目表示了高度的重视，成立了“织里童装产业园项目专案组”，我亲任该项目的首席执行，并抽调了各部门专业人员全力配合项目工作的开展。针对该项目的特点，项目组通过几次专案会议，对项目进行了可行性论证，并三次在当地市场进行了考察，对其中的消费者研究部分还安排了专项调研工作。同时，专案组还广泛征求了相关房地产公司的管理人员、建筑设计师等各方专家的意见和建议，获得了较为全面的资讯，从而系统、全面地论述了该项目前期动作过程中各个环节的问题，形成了这份《中国织里童装产业园（标准厂房）前期市场营销推广策划论证案》。
根据织里镇镇政府及相关开发商（委托方）对项目邀标的具体要求，我的策划书对这些相关内容均作了详细阐述：对项目规划设计，建筑设计的合理化建议，
总体规划，对湖州织里房地产市场的调查，提出对项目内楼盘单价、总价的建议，湖州织里当前主要竞争楼盘调研，湖州织里消费者调研，对项目环境设计方案的建议，景观设计、公建配套，针对项目开发理念，对配套设施及其他布置提出建议，商业广场、标准厂房，对项目内景点、公建、广场等设施的经营及功能配置提出建议，结合物业管理对项目内小区交通、安保服务、智能化等各方面提出合理化建议。
在时间安排上，我也为我们团队的高效率表示欣慰。参与人员及负责人从一开始项目会议、专家论证会讨论工作要点基本构想，对湖州织里房地产市场状况的初步论证，专案组各成员、各方专家十余人整理疑难问题和工作要点，草拟目录，结合首次会议讨论成果，完成工作意见文本，根据政府设想与会议要求（标书要求），确定基本构架，明确整体结构与内容。专案组各成员、工作小组确定每一模块项目工作执行人，专案组各成员了解当地建筑风格，实地考察当地地产市场，专业大市场，竞争楼盘，项目，并结合定位，制订视觉识别系统，数据录入、处理撰写研究报告，基础市场调查数据的分析、整理。根据大纲要求，各板块基本完成，形成统一思路。专项论证会主要对前期工作模块的协调统一思想，修正不足因素，可谓专业严谨，用心做事。
最后，我们的主要结论和建议得到了认可。整体市场我是这样认为的：未来的湖州织里特色经济，产业升级导向势在必然，品牌企业逐步崛起，由已往单纯的商贸经济走向商贸和生产并重。随着城市化进程的加快，湖州织里目前的规划状况必定要暴露出多种不足之处。湖州织里新城的发展方向必定要在居住条件方面大加改善，同时随着人民群众对居住要求的提高，也必定对居住区的人口密度、交通干道、绿化提出要求。织里童装产业园项目位于镇政府东旁（东区），西区位于镇政府西面近郊，离现在的织里新城城市中心仅5多分钟车程，高绿化率，人口密度低，空气洁净，适宜商贸、居住，同时将配有各种生活配套，商贸、居住便利，即将成为湖州织里中心城市向两翼时代发展的顶级品质商贸产业园区中心。
当然，商场如战场，现在投资开发产业园的主体不管是政府还是开发商，都面临直接竞争。于是，对竞争者我的看法是：湖州织里房地产市场在相当长一段时间一直处于低级、无序竞争状态，所有楼盘，包括大市场，工业厂房，至今尚未有真正的品牌楼盘出现，尽管有“家具一号”、“金海岸”等所谓的知名项目出现，但即将出现的几大楼盘、大市场、工业厂房将使湖州织里的整个房地产供应量增大，对于本案这样跨时间长度较大的项目有一定威胁。
最后，就是对消费者的看法了。研究发现，消费者最看重的因素是地段和地理位置，其次是价格。最担心的问题是：配套设施不能兑现、园区厂房质量不高、房产贬值，尤其当前正值新政调控，史上最严厉房产新政。
不过，我看到湖州织里的消费者一般具有如下特征：重社交、很重的事业心、行事果断、经济求保障、崇尚忙碌的生活富有理想和抱负。而对于购买园区厂房的人来说，“追求 济上的保障”和“选择安定和有保障的事业”又成为他们的共性。这种心态实际上就是追求“安全”的需要。湖州织里人的族群心理、互助心理只要正确引导，可引导项目内的销售思路上的组团销售策略。
知己知彼，百战百胜。因此，最终，我给项目的定位是：本案是具有湖州织里地方特色的现代成功人士的标准化产业园。在湖州织里即可享受国际同级水平的生活事业追求。只有在这里，我们才找到自己的生活空间和事业归属感。“织里童装产业园项目”（中国织里科技城）— 一个属于现在以及未来湖州织里顶级成功人士的生活事业园区！一个标注地位和身份的高科技产业园区！
休假中，我能做一回政府智囊团的房地产项目总策划，我是欣慰的。
我更多的是期待。。。
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