最近总有许多开发商朋友不断的向我问几乎同一个问题，那就是“这次的房地产新政究竟能持续多久，究竟是一次演习还是一次战争”，究竟是一个革命发展阶段论的问题，还是不断发展革命论的问题…… 针对此，我总是笑着对他们说：“你们这是一种研读两本书之后的必然心态，一本是《简单历史回忆录》，一本是《复杂社会主义经济学》”。 看了《简单历史回忆录》，会让人感觉每一次新政都是政府在同企业作一个阶段性博弈，而博弈的结果则往往是“政府管的越多，行业反弹的越大；新政的针对性越强，市场的飞跃性越高；老百姓观望的越久，踏空的成本就越大”。由于这种历史事件发生的次数多了，于是就产生了妄想，演习活动开始了，只要抗得住，熬过这个烟雾弹，今天损失的、明天丢失的后天还会大大地补救回来。 看了《复杂社会主义经济学》，会让人在稍纵即逝的“资本原罪恐慌”中回过神之后，立刻想到社会平均利润、行业平均利润的日趋并轨化。进而让房地产这个不足二十年的新兴行业进入传统行业的行列，进入社会平均利润率的行列。于是恐慌便产生，这种恐慌心理跟那些“做惯了资本市场而不愿做实业；做惯了期货而不愿做现货”是一样的。 正是这两种心态，让你们这些老板们就像被股市小套了一样，既怕继续被深套下去，又怕马上反弹而错过了。所以一面安慰自己不要怕，一面提醒自己要注意。反复折腾着，真相也就无法发现了。毕竟两种矛盾的东西在交错中形成了困惑，那也就形成了“业”，有了“业”而不能“戒”，那就不能“定”，不能“定”当然也就不能出“慧”，不能发现真相。 所以，针对友人的这种情况，我想从几个方面协助大家找找真相，判判趋势。 政府是否真的是“摸石头过河”，房地产新政是否则真的是“倒因为果，倒果为因” 腾挪跌宕、层出不穷，招招致命、条条切害的房地产新政真的就是因为舆论的力量而想去保障首次置业么？真的就是想对开发商深恶痛绝的进行打击么？真的就是在混沌市场中要去摸索一条真正的行业经验么？真的就是想通过房地产这个行业进行杀富济贫么？真的就是看不惯资本寄生虫而想彻底打压投资投机么？真的就是在束手无策的前提下见缝插针见子打子解决燃眉之急么？真的就是…… 也许上面的所有猜想都成立，都对，但也许都不全对，都只是一部分。 说他对，是因为这些本来就是一个政府所必须要作的，即让麻烦不断产生，让麻烦不断消失，过程中，旧麻烦变成新麻烦的基石；新麻烦变成进步的动力；进而“一朵花开千叶红，花开又不藉春风”…… 于是乎，从阶段的角度来看，上面每一个观点都对，因为它们都可以是阶段性的目标。都可以是新、旧交替的一个动态过程，而不是结果。 说他不全对，是因为政策的制定实施者在盼望这种新政结果的同时，还必然有一个他们最不愿意或是最怕见到的一个情况要在这种结果中向良性方面进行转化，或者说要让能危及到自身利益的某种因素在全国相对大多数人的皆大欢喜中消失殆尽。而只有这种情况，我们才能认定这种因素要在一个持久战中发生质变，而这种关联自身的因素在因素关联者没能有效控制在“可以彻底发生质变的临界域内”，任何外界要素都是可打破这种相对稳定格局的，都会“千尺丝纶直下垂，一波才动万波随”。 于是，这种质变的方向究竟会如何，谁都无法预料。 李源潮说，“改革有风险，但不改革党就会有危险”。因为改革是立竿见影的特殊因素，所以改革具有不可精确预知性，是真正的摸石头过河。 房地产说，“房地产只是经济形态的一个产物，虽然相关部门多，相关资源多，相关经济多，相关产业多，但终究它是通过市场买卖双方阶段博弈—刚性需求同弹性需求阶段博弈—企业同政府在政策上阶段博弈—政策同时间商阶段博弈……这样一个相对漫长的阶段博弈来激化社会矛盾，进而带动政治矛盾”。因此，通过间接起到缓慢作用的房地产不是特殊因素（它只不过相对普通产业来说稍微高级一些而已），所以它具有相对可以预知性，即可控性。 如果说，对房地产的调控是一个“人”要改变“蚂蚁”搬家路线的话，那么虽然蚂蚁路线是锲而不舍的，但只要用糖水撒出一条路，用特殊气味液体铺出一条路，都可以引导这种路线的走向的。 这就是我要说的，两种博弈关系的不是真正、持久存在。 政府同开发企业不存在真正的博弈，开发企业与市场不存在真正的博弈 政府同开发企业不存在真正意义上的博弈，因为企业本来就是在政府所制订的游戏规则中从事商业活动的。 这本身就是猫跟老鼠之间的关系， 这本身就是裁判同运动员之间的关系， 这本身就是政府借助企业这个过程来实现政府想要的结果的利益传递式从属关系， 这本身就是一个“绝对不对等的关系”， 如何博弈？ 或者说，如何持久性的进行博弈？ 开发企业同整个需求市场也不存在真正意义上的博弈，因为相对普通商品来说，房地产的“投资价值、使用价值、投机价值、符号功能、保障功能、大众需求功能、特权需求功能”，均决定了企业同市场的这种“相对不对等关系”的基础，另外，一个城市充其量就几百、几千个开发企业，但对应的城市需求则可能要几十万、几百万到几千万，在这样一个前提下，为了各自的共同利益，前者要达成一致的成本肯定要远远低于后者，成本低了，那优势自然也就转移到前者身上。 与此同时，在开发企业同市场的所谓博弈中，市场内部还是存在一定分歧： 有些客户不按市场规律消费的，如机构洗钱、贪官替换财产的（消费不买单，买单不消费）…… 有些客户因为持有多套房子而同开发商站在一条线上的，如拆迁安置获得多套房子的，以及投资、投机性客户…… 有些客户不在乎市场规律的，如富一代们、富二代们、富三代们…… 这么说来，真正博弈的另一方也就是那些略微使点劲就能买得起房子，略微放松下就买不起房子的那些暂时没有房子的人。毕竟很穷的人是无法加入到这场博弈中来的，因为价格再将，买不起房子的人还是买不起房子的。 于是，开发企业同市场需求的博弈在某种程度上也就是开发企业同市场部分客户以及这些客户以下的大量低收入阶层的舆论在博弈。同时，在博弈的另一方开发企业还有房屋持有者的支持（谁会希望自己买的房子贬值呢？）。 真相如此， 如何博弈？ 或者说，如何让房地产买卖双方在市场中进行持久性博弈？ 针对这种特殊关系，我想如果强硬的要将经济社会的各个形态做个“人体”关系图，那就是：个体消费者（细胞）——企业（肢体）——政府（人）——执政党（大脑） 所以说，大家都不是在博弈，都只是在各司其职地做了一个“既是结果的过程，又是过程的结果”。于政府，所谓博弈“也只是政府的前瞻性、阶段性自我保护”；于企业，所谓博奕“也就是” 仅此而已。 这样说来，对企业家、企业者而言—— 经济学家的眼光，政治学家的智慧对老板会很有帮助 政治的智慧是在全局上统筹经济上的小聪明，小聪明在某个阶段占了大智慧的便宜，那么小聪明造就了一批老板、暴发户，大智慧战胜了小聪明，那么社会稳定了，理性了，合和了。 作为老板，我一直强调三点： 小老板要有聪明，否则你抓不住市场，赚不了钱； 中老板要有路子，否则你抓不住形势，发不了财； 大老板要有智慧，否则你抓不住趋势，稳定不了。 但问题出来了， 那就是在每一个阶段，一个老板在界定好自己的地位的同时，究竟要在什么时机开始“见机行事”呢？ 我想作为课题，既然有了“因”——矛盾所引起的改革需要，“果”——改革过程所阶段达成的目标，那么企业跟随因果变化就是需要“超常修炼、深厚积淀”自身的那个“缘”。缘到了，也就是企业自身的综合实力要产生裂变了，是上天为龙，还是钻草成蛇。在这一点上，不同的企业是不能千篇一律的。否则硬要做个指标性的研究、精确性判断，那就成了当下最热门的那些骗子教授和博导，假专家伪学者们在各个电视节目上的表演而已——声嘶力竭地呼喊自己发现了真相，叫嚣自己推演出了某种规律，自己是真正的觉醒者，而附之工具：要么是一碓自己都不知真伪或确无实际意义的数据，要么是自己对某种预言“又言中了”的巧合，在要么就是自己不知疲惫而精心准备的“万言书”…… 尤其是最近的某些所谓有点名气的老板，明明是一个游戏中的小棋子、正在混沌着，却偏偏要在那里呼喊着自己发现了真相（以为政府在房地产上收益更多，官员在房地产上收益更大，就是房地产的真理了）：“呼喊着除他之外，别人都没有觉醒，都没有发现真理”。 还有甚者，有些老板们凭着市场的混沌感悟，凭着某几个个体数据的简单碓码，凭照某些教条理论的一知半解，就开始大放厥词“某某房价还可以涨个一两万（信口雌黄、搏位出名）；某某行业老板们巨额资金流向海外（以偏概全、放大个体）；某某新政导致逆向城市化了（危言耸听、偷换概念）……” 每每听到这种言论，我都感觉很可怕，说他可怕，是因为这种言论在这些家伙嘴里是要成为部分人的向导的（尤其加上媒体的放大），因为更糊涂的那些他的拥趸们会很容易被误导的。 而要彻底推翻它的雌黄言论，有一个最简单的办法，那就是照着他所呼喊的内容全部反过来看，是否就是一条真正的发展之路。 如，某市楼盘再涨一两万没问题，是否这个城市的房价就会处于稳定之中（稳定的定义就是安居乐业的主流群体都居住在这个价位所构筑的市场环境中；老百姓因此拿着合理的工资进行合理的消费；政府因此掌控稳定的社会合理收割着GDP；外地人口因此根据投资、工作的方式动态的与这座城市发生着人员交换；这座城市周边的城市也发生着同这座城市一样的水涨船高——十几万的房价或几十万的天价房……一直到这个国家也……） 简直一派胡言。 再如，让房子无限期的上涨，就是城市化了，让温州游资回来，就是可以变浮资为实资进而发展了…… 这种说法，不仅说他没有政治学家的智慧，更缺乏经济学家的眼光。 客观点，真实点，这一次的调控如果还像以往一样，“一段时间的调控导致更长一段时间的大肆上涨”那么，政府就真的变得无作为和无知了，政府可能无作为、可能无知么？答案不言自明。