谢逸枫：二线城市开发商“潜龙吸水”

楼市新政出台半个多月，房子成交量大幅下降，在上海、深圳等一线城市下滑幅度在40%到70%之间。虽然成交量下滑，但房价并没有下降多少，远没有像此前学者估计的那样至少下降50%。相反，开发商们倒一个个都成了“朱坚强”，正在用各种手段对抗新政。作为资金密集型企业，房地产开发商资金成为市场关注的焦点，而目前开发商持有的现金超过2500亿元，可谓不差钱。开发商资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。

新政实施已“满月”，市场反应依然不企稳。从上周成交量看，多数城市成交量出现短暂反弹。而房价在此次调控中依旧坚挺，虽然住了部分城市遏制房价过快上涨，并没有打压房价，却为房价后期出现报复性上涨打下铺垫。4月12日到6月份，国务院政策基本上失去调控效力，政策在市场上已经消化，而地方政府的政策基本是有气无力，或者是严格却执行不到位，或者是调控方向有问题，或者是开发商联合不下降。

在投资客和热钱及通货膨胀等政策无用情况下，一线城市成交面积多数出现短暂反弹，房价波动不大。二线城市成交量下降居多，房价涨幅不一，但依旧高位运行。从各地方已出台楼市细节看，大多数温和乏力，如广州、重庆、杭州等。市场对楼市后期预期基本已定，调控政策不会比中央更严厉；在此影响下，房企及购房者心态依然不企稳。

相关调查显示，新政实行一个月来，国内房产市场确实经历了一番波动。北京、广州等一线城市的房产成交量明显锐减，但并未出现明显降价。相反，受“挤出效应”影响，西安、长沙等二线城市的房价出现明显提升。例如，楼市新政的影响下，深圳一手房成交大幅下跌。楼市新政出台前，深圳楼市一周成交一手房1061套，新政出台后第一周成交量即跌至417套，跌幅超六成。 4月30日成交66套，5月1日成交27套，5月2日成交7套。5月3日恰逢春交会期间，楼市成交仅1套。而据深圳市国土房产部门5月1日公布的统计数据显示，4月份，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，比同比涨66.79%，销售面积却同比下降60.95%，为29.12万平方米。

例如，限价房也拉不下房价，深圳新房成交量价均上涨。（5月9-16日）深圳新房成交共343套，环比涨18%，成交均价20419元/平方米，环比涨6%。虽有5200元/平方米的限价房“帮忙”，可是均价、成交量依旧都在涨。上周（5月9-16日）深圳新房成交共343套，环比涨18%，成交均价20419元/平方米，环比涨6%。虽有5200元/平方米的限价房“帮忙”，可是均价、成交量依旧都在涨。

目前投资客转向二线城市，房价也在暗涨。新政出台后，北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨产生的“挤出效应”向二线城市扩散，高房价的压力开始向西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线城市蔓延。从国家统计局公布的今年4月70个大中城市房屋销售价格指数来看，西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线城市房屋销售价格指数同比、环比涨幅偏高。至于二线城市房价上涨的原因，主要是一线城市高房价压力，使得投资客从一线城市转向二三线城市，导致部分二线城市交易活跃。