昨天下午，参加了一个主题为《特区扩容短期内对“关外”楼市有无影响？》的论坛，以下节选笔者颜宇丹律师的发言：

    主持人：下午好，今天，我们的主题为“扩关对楼市的影响”。到底深圳扩关对关内、关外楼市价格有没有影响？我们来听听知名律师颜宇丹的观点。

    颜宇丹：可能我的观点没有在座的地产专家那么专业，房地产法律是房地产业配套的一个服务行业，对于房价我没有过多的研究，但是作为一个老百姓来看，二线关现在已经没有像特区刚建立时那么重要了，邓小平当年画了一个圈，设立了一个界限性的关。近些年，关内、关外一体化，二线关没有以前过关要求得严格。以前需要检查证件，证件有一点小瑕疵，便会拒绝过关，甚至罚款，以至拘留，在90年代我们经历了这样很严厉的政策。后来慢慢检查证件比较宽松了，时代在变迁，一开始是每个人都要下车排着长队检查;之后经过了几年，大家不用下车，边防武警上车检查;到后来武警都不上车检查了。虽然目前这个撤关的政策没有正式开始实施，就是正式实施，虽然不再检查证件，二线关的检查站和通道没有完全撤掉，跟现在也没有太大的区别，心理上的距离也没有产生太大的变化。比如还有一个关口在那里，还有一个窄窄的过道，有关口就会影响车行效率、速度，现在还好一点，不用一个一个人下车检查，特别是上下班高峰期的关口，像有些关口有时排队半个小时甚至一个小时缓步前行，布吉、南头、梅林等都是特别拥挤的地方。扩关对房价的颠覆性的变化，我觉得不会很大。

    比如像梅林关口，地铁马上通过的地方，有了地铁，就无需再过关口，附近的房价也会随地铁的开通和所处关口位置有关。所以，我认为二线关撤关，对房价影响不会太大。

    像去年春节前后，梅林关口的几个楼盘价格波动就非常大，现在已翻了倍。还有现在关外修了几条高速公路，比如南坪高速等准高速公路的开通，房价本身已经在向关内房价靠拢，这个涨幅不会受二线关的影响，主要是交通的影响。即使过关不检查，还有高速和准高速使车行变通途。虽然专家们会分析，但是老百姓也会分析，撤掉二线关是否会导致关外物业涨价老百姓是否会接受，平等民事主体的交易权最终掌握在老百姓手上，房价还是要跟老百姓的心理承受能力息息相关，我觉得短期内不会有太大影响。

    主持人：总结颜律师的话：如果交通方便的话，房价就不会降。

    颜宇丹：比如像盐田，对工薪阶层来讲位置很远，上班不方便。像我有个香港当事人在蛇口买了一套房，均价就为4万元/平米，只要乘船来深圳很近这个价格也能接受。价格是根据地段、环境来决定的。环境再好，如果牺牲的代价很大，老百姓需要天天上班，再加上过关车程或过关时间长一点都很难接受，这只适合的富裕阶层购买。

    主持人：最近颜律师接的案子哪个区域多些？
    颜宇丹：新政后南山的有两个，福田的有一个，龙岗的有一个，等等，我没有做具体的统计，基本上哪个区域的都有。像关外偏僻地段，炒房的人一次可以买很多套，为了享受首套房的待遇，在老家借了十几个身份证，一次性购买。他们交了点定金，把评估价做高，这样银行可以贷高。退房的人中，有的贷款人是50多岁的老太太，连深圳都还没来过，有的是17、18岁的小女孩，一看就是炒房人买的。炒房的可能1、2个月就能倒手卖出去了。前段时间炒房的人，比如买的都是预售房，还没拿房产证就可以倒手，只要签了合同，在没有备案之前，就比较容易转手。如果备案的话，国土房管局一个是要收税，再一个要凭借法院的判决或仲裁委的裁决才能撤销备案，目的是为防止开发商有捂盘惜售的现象。当房价一天一个价的时候，炒房者签了合同在备案前就可以倒手卖掉，当然开发商也很配合他们。

    主持人：如果附近有一个地铁线的话对房子本身还会有增值。

    颜宇丹：我也接触过地铁公司这样的案件，受地铁建设影响的居民需要一些补偿。之前有一个小区，地铁塌方楼下塌了一个大洞，楼上的人家正在睡午觉，玻璃突然轰一声掉下来。记者把此事报道出来，最后建设单位用很多车水泥把这个地下的大洞补上，以及附近房屋墙体裂缝修复以后才能住进去。地铁沿线多少米之内是重点监控地区，这个范围内对房屋安全会有影响，当然也会影响这个范围内的房价。
　　主持人：据说，现在“山木”曾居住过的楼的卖二手楼的都没有人要。我们聊聊八卦一点的话题，都说龙华房价上涨是有预期的，后来富士康跳楼后龙华的房价便跳下来了。也就是说，富士康跳楼把房价也跳下来了。人们认为如此的原因有两点：1.可能风水不好;2.有的企业本来想搬到龙华去的，但是富士康跳楼后，就搬出龙华了。
    颜宇丹：网上的笑话这样说：一个领导在对员工训话，你们表现不好的话，女员工送到山木培训，男员工送到富士康。还有一则笑话：有一个女子一边哭一边跑，男的问她你去哪里？女的说：我去山木培训。男的说：你要是去山木培训，我就去富士康。可以想像，最近深圳发生的这两个事件，被网民一忽悠，感觉是影响人生的两大事件，特别是对居住环境也有影响。我还听说一件事，是公安朋友跟我讲的，但这也没有什么科学根据的。说：一般入室的凶杀案，勘察现场的时候都会发现一件很奇怪的事情，好多发生凶杀案的现场房间在整个过道中都是正对着强电弱电的地方。它不是对人体的伤害，是人为发生的凶杀案。富士康跳楼事件之后，富士康便提高了员工的工资。大家议论跳下去的人没有涨工资，白跳了，反而为后面的做了铺垫，而自己却付出了生命的代价。

　  主持人：中高级管理人员的月薪只有6千元左右，支撑不起买龙华新城的房价，因为龙华片区处在中轴线往北的地方。
　　颜宇丹：大家觉得风水是迷信的，但是不可否认的是，房地产是要讲风水的，包括市政府的大楼都要看过风水的。其实在法律上对于这点也有关系，举例：原卖方隐瞒了他的房子有凶杀案的事实，中介也帮他隐瞒了，之前他们家发生了入室抢劫案并灭口的案件，之后他们将房子卖掉，买方住进去以后才发现是一个凶宅，要求退房便告到法院，法院是支持买方的。法律上虽没有凶宅之说，但是他隐瞒了原来的真实情况，没有满足买方的知情权，法院最终支付了退房的要求。
　　主持人：听了大家的观点，我最后来总结一下。记得在过黄浦江的隧道还没有建好之前，附近的房价差得很大;当隧道打通之后，房价的落差便很少了;当浦东优惠政策起来之后，房价就涨起来了。扩关也是一样的道理。过龙华也好，过坪山也好，几条高速公路都建起来的话，房价也会跟着涨起来，因为交通是平衡房价的一个很重要的因素。这是我的个人观点。　

    颜宇丹：我觉得关外的房价会受到小产权房的影响，小产权房一般都分布在关外，关外的集体用地比较多，现在小产权房修得跟商品房一样，除了没有合法产权，其它方面居住条件都一样。现在有些人法治观念很强，购买小产权房的时候也会咨询律师，防范风险。只要十年中还住在房子里，十年后被拆迁了，十年的房租我付出来也是这笔价了，他也会算这个帐，他会采用冒险的心理买这个房子。小产权房的价格很实在，很优惠，对关外房价的拉升会有些影响。
　　还有一部分，深圳农村户籍的人口，当时特区建立时他们不转城市户口，他们家里修了几栋房子，有的甚至不在自己的村上，这是历史遗留问题。赚了钱这部分人也买了几套商品房子，给自己买一套，又给父母买一套，因为商品房的设施配套肯定比他们自己修建的房子配套好。目前撤关对关外房价不会立即催高，会有一段的过程。除非象征二线关的通道全部拆除，而且市内的土地资源越来越有限的情况下，扩关对关外房市的促进以及繁荣尚需一段时间的。
　　主持人：感谢颜律师的总结。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976