琶洲-员村新规划 又一轮投资热潮将临

许婉婷

6月12日，耗时已久的“琶洲-员村地区城市深化及控制性详细规划”终于尘埃落定。这次规划的范围包括珠江两岸员村、琶洲岛的大部分地区，总面积达到13.5平方公里。本次规划将把琶洲-员村地区打造成为会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区和新城市滨水中心区，这是继珠江新城后又一跻身CBD的地区。格局分布方面，从西到东，琶洲岛依次为总部商贸区、国际会展区和文化旅游区，北岸的员村地区则分别是金融服务、创意产业区和滨水休闲居住区。

环境配套更佳了，但住宅却少了

根据规划，琶洲-员村地区将建设八大城市公园，规划绿地覆盖率达45.1%，人均公共绿地达11.8平方米，绿化面积非常大。而居住区级公共配套也非常齐全，包括7所中学、2所九年一贯制学校、12所小学和4所综合医院等。交通设施方面，为缓解交通将新增3条过江隧道，除此之外，还有5条轨道交通线路从该区经过，同时还将增设6条地铁循环接驳巴士。

如此宜居的环境，居住功能却弱化了。琶洲-员村地区规划的三大核心功能为：会展、金融服务和文化创意，居住功能并不在列。该地区现有的居住人口就达16.4万人，其中三分之二人口集中在员村，因此员村地区的城中村改造主要以完善与优化为主，琶洲地区则保留黄埔村和黄埔村少量居住功能。而从规划可知区内控制居住人口约17.5万人，可见未来新增的居住人口仅1.1万人，预计该区的居住用地除了解决回迁户外，作为商品房对外销售的面积并不大。

规划利好推动区域楼市，一二手市场价涨势在必行

从该区的发展远景来看，未来该区新推的一手住宅必定备受关注，售价也将水涨船高，再加上区域内住宅供应的稀缺性，估计售价会赶超珠江新城的楼盘，成为广州的又一个价格标杆地区。但由于该区住宅用地并非主导，未来新增的一手住宅供货量并不多，因此琶洲-员村区的房地产市场或将是以二手房市场为主导。就近期而言，规划区内在售的一手楼盘仅有邦泰国际公寓、雅郡花园少数几个楼盘在售尾货，其他均是二手住宅。规划出来后，不仅有利于一手楼盘尾货的销售，同时二手住宅放盘价也会推高。

从周边区域来看，由此琶洲-员村地区规划的就业人口将达33.5万人，购房和租赁需求是比较大的，但在区域住宅用地较为稀缺的情况下，大部分居住需求将会外溢，这势必带动周边区域的房地产市场，但这种影响还需要一定的时间。就近期而言，周边区域的楼盘可能更多的受到投资投机者的关注，例如东圃板块、赤岗板块新推的楼盘，售价将会有所提高。而紧邻该区的珠江新城，并不会因为新的CBD的产生而失去原来的投资价值，珠江新城和琶洲-员村地区两者的功能是相互补充，相互促进的，因此在投资价值上并不存在冲突，反

而会更加巩固了珠江新城的投资价值，而且琶洲-员村地区的崛起还需要一定的时间，珠江新城则日趋成熟，因此从这一方面来讲，珠江新城的楼盘在一定时间依然是广州楼市的价格标杆。

会展、金融、商贸成核心功能，或掀商业办公投资热潮

从琶洲-员村地区的规划来看，该区将以会展商贸、金融服务和文化创意为三大核心功能，打造国际会展商贸中心、区域金融中心和文化创意中心，产业集聚效应增强，再加上珠江新城CBD日益成熟，其影响力将辐射琶洲-员村地区，同时，该区的交通、配套服务设施也将非常齐全，不久的将来该区势必成为广州市的商务核心区，因此商业办公需求是比较大，预计会掀起一股商业办公投资热潮。