容磁城市观察27期（2010.03）    

 

万州战略对万州的影响与产业机会

 

2015年，基本实现建成三峡库区特大中心城市目标，城市建成区面积70平方公里，城区人口100万以上，GDP达到1400亿元。

——薄熙来称将把万州建成重庆第二大城市

 

万州区2009年GDP总量为：386.45亿，经济增长速度为25.7%，常住人口为154.22万，人均GDP为25058元。经济总量位列九龙坡区，渝中区渝北区之后，位列重庆第四。

——重庆市统计年鉴

 

市级政府将投入3100亿元，来支持万州在2015年前建设成为重庆第二大城市。这个速度较原计划，提前了5年。

 

2010年04月07日21世纪网-《21世纪经济报道》

 

本月重庆最重大的政策莫过于重庆将投资3100亿，将万州打造成重庆第二大经济中心城市。长期以来，重庆城市发展受制于主城独大，次级城市过于弱小，次级城市对主城经济贡献力度相对较小，反而需要主城对各区级城市进行反哺，导致主城和区县二级城市经济不能有效互动，对整个城市经济发展起到制约作用。

 

其次对于重庆市政府来说，发展万州不仅仅是一个策略问题，而是一个战略问题。从重庆市经济增长来说，目前整个重庆经济增长建立在巨大的投资增长的基础之上，2009年投资对重庆经济贡献率高达90%，而随着主城基础设施投资逐渐完善，主城投资空间逐渐开始减小，重庆必须开辟新的投资空间，去承载经济的巨大增长。万州具有这种天然的优势：首先万州是三峡移民主要安置区，中央政府本身就有较多的政策扶持；其次万州是重庆城市人口最多的次级城市，城市基础良好；三是万州拥有良好的港口资源；第四是万州距离主城区距离相对适中，距离主城区过近，容易被主城区经济所同化，不容易形成独立的经济发展，过远与主城区不能形成有效的联动；第五在重庆市规划中，万州属于两翼地区的核心城市，可以有效辐射周边一些更为次级的区县，形成一个次级中心城市。万州的发展，将不仅可以带来大量的投资空间，还可以形成新的城市化推动力，推动重庆城市化速度的加速前进。

 

而从重庆市地方财政来说，土地市场依然是重庆市地方财政的主要来源。在主城内核土地日渐稀少的情况下，土地价格将不可避免更加高企。一旦土地价格高企，那么对政府对房价的调控将提出更大的挑战，这点是与当前种中央政府的政策相悖的，因此重庆市政府将在短期内控制住主城核心地块的出让，转而寻求新的土地资源；而虽然外环开通，但由于外环与主城内核相对较远，虽然重庆市政府也提出了用公共交通设施来覆盖，但公共交通的亏本运营将很大程度上决定外环公交的方便性与便利性，没有发达的公交系统做支撑，外环短期内要获得市民的认同，还有相当的难度，加上依据以往的经验，新区成立以后，最先进驻的都是地产资本，但地产资本都只会在土地成熟以后才会启动市场，现在即便有开发商进驻二环周边，也不会迅速启动市场，而且政府在这种状况下对土地出让，则会产生贱卖的感受，从这个角度来说，虽然二环开通，但政府并不想如此快速开始出让二环周边的土地。而万州作为一个大力发展的老城市，一方面城市布点已经完成，二是城市要重新规划，大量的拆迁改造可以启动；三是新城会产生大量的城市基础设施建设空间；四是小城市相对空间距离更小，城市整体感更强，新城规划也更能吸引资本进驻。因此土地变现难度相对较小。

 

而从重庆市目标和规划来看，要用5年时间完成1000亿的GDP增量，也就是每年最少完成200亿以上的增量，按此要求，5年要达到1400亿目标，万州5年时间总的GDP总量将达到5000亿，一个现在基础只有400亿不到的城市，如何在5年时间创造超越于现在12倍的GDP，唯一的办法就是投资拉动，但仅仅依靠基础设施投资拉动，显然乘数过小，因此房地产发展是必须的，只有房地产具有如此强大的金融杠杆，才能完成这个宏伟而伟大的任务。依据万州年鉴显示，2005年万州建成区面积为38.9平方公里，而2002年为33.77平方功利，四年时间新增城市面积为5平方公里，按此速度，2009年万州建成区面积约为45平方公里，如果到2015年万州建成70平方公里的城区，每年新增城区的面积将是前面的2.5倍，每年将会有3平方公里的新增建成区。每年将要出让的土地达到4500亩。土地收益大约为每年60—70亿之间。需要进驻的房地产市场资金年大约需要200—250亿之间，房地产市场大概可以给万州经济贡献到1200—1500亿的GDP增量。从这个角度来理解，万州区城市建设的首要任务就是发展房地产市场。

 

而从地产行业来看，万州城市建设或许还会产生一个衍生的福利效应，就是让主城区房价有了比照标准，一方面会有一部分郊区投资对象分流到万州去，缓解一下主城房地产市场上涨的压力；其次也可以告诉所有地产商，万州今后的房价参考对象应该是主城，从而有力的推动万州楼市的向上运行。这也从某种程度上符合政府平抑房价的一种策略和思路。

 

基于以上分析，我们对未来5年内万州城市的发展的基本判断是：整个城市是以基础设施投资建设和房地产市场发展为基础来展开的城市建设，整个城市的发展机遇可能会集中在基础设施建设，房地产市场，城市环境建设等行业。