新政调控不明确和不明朗，延长政策对市场发展不稳定和楼市调控周期，尤其是自“4.15”一系列楼市调控政策到5月份开始全面实施，使得大部分城市的房地产市场成交量逐渐萎缩到疯狂锐减。新政不仅沉重打击了投资炒房客，更加以“一刀切”做法伤害了改善和刚性需求及促使楼市观望周期加长。

　　  例如有媒体报道，保利等12房企集体零成交，避“3天开盘”政策。6月17日，来自北京市房地产交易管理网和北京中原市场研究部的统计数据显示，在6月上半月取得预售许可证的12个房地产项目目前全部为零签约状态，创下销售率新低。北京共有保利垄上、芳苑小区、石榴派大厦等12个项目领取预售许可证，共形成供应4788套，其中保利垄上、芳苑小区等项目为住宅，合计供应1147套，而截至6月15日，上述12个项目全部“零成交”。因为购房需求的大量减少已明显影响很多预期开盘项目的定价预期，但却并没有使得开盘价格出现明显下调。

　　  从目前市场购买力和成交数据中分析，其中大部分为刚性需求和改善需求，一方面生命市场回归了楼市居住的本质，另外一个方面说明市场的需求不足，主要体现为成交萎缩超过一半以上和后市观望拉长及房企“捂盘”到“零成交”。特别在政策之中最严厉的金融政策，严重抑制了改善性需求的购买动力和市场主力需求，如果后市依然观望和政策不明朗及投资客不出手，尽管房价“假摔”，最后将转变为房价真下跌的趋势，尤其在今年6和7月还将更加明显，但或许在房价走势未见明朗之前，大部分上市和非上市房企销售“零成交”谜团仍会继续到8月份。这个问题也是项目销售出现问题，也是开发商有意违规“捂盘”的怀疑。

　　  新政严打和后市发展不明情况下，让房企心理两极化，一部分开发商选择观望的时候，另一部分开发商如期推盘销售，甚至提前开盘，或者是延后开盘（其实就是捂盘销售），或者是选择晚上开盘，并展开促销以图夺得销售先机。这使得开发商正在慢慢分化，同时楼市逐渐转向买家市场，而去年楼市火热时期的排号、摇号等现象基本从楼市绝迹。

　　  由于开发商操作上受到政府监督不严，导致被“默认”。其具体操作是，一个项目分批拿了多栋楼的预售许可证，但却只集中推其中的几栋楼，其他栋楼并未按时正常推出，甚至不惜“零成交”。目前，相关政策规定拿到预售许可证后必须在3天内开盘，据悉，如果拿到证后3天内未开盘且不是自留的房屋，将被建委进行公示，情节严重的将被建委“做主”公开销售。但是，在房价走势不甚明朗时期，不少开发商纷纷打起政策擦边球，达到“捂盘”目的。

　　  根据政府部门公开的数据显示，今年1-5月，全市商品房销售面积为610.5万平方米，比上年同期下降18.3%。其中，住宅销售面积为445万平方米，下降30.7%。5月份住宅销售面积为61.8万平方米，同比下降65.1%，比4月份下降47.9%。作为开发商推迟开盘的原因，主要还是认为地产形势和后期新政不明朗，开发商开盘意愿不强烈。一般来说，只要是开发商能拖得起就尽量在形势不好的时候往后拖，希望拖过观望期，以获得更大的利润空间。目前大部分城市的楼盘在今年6月上半月基本上出现“零成交”，反映了购房者和开发商同时进入了“观望期”，一方不敢轻易出手买，另一方不愿轻易出价卖。

　　  由于后市和新政发展趋势不利开发商，市场买卖双方“互位”，楼市渐转向买方市场，这一交易心理的转变直接影响到成交。从新政4月调控以来，二套房贷新政的收紧和三套房贷的停止限制，大部分城市的楼市成交量在5月份全面下降，使得商品房的存量也第一次出现了回升，而银行贷款和融资渠道封闭后，销售款回收缓慢的情况下，这使得部分开发商开始酝酿降价。由于价格在市场上和买卖上最敏感，开发商为保持预期利润和实现高利润及害怕影响到后期房源销售价格，另外是会出现销控问题和出现业主“退房”的现象及公司形象等问题。

　　  所以，不到“万不得已”（面临资金破裂或者是债务纠纷或者公司破产或者房源库存严重）情况下，开发商一般会“死扛”观望和价格促销等让利方式吸引市场关注力，吸引购房者出手，或者是一口价和特价房等违背市场价值的促销方式。由于开发商不愿意轻易降价，导致资金紧张和资金链紧及银行负债高的房企，面临着开盘时机和价格制定及市场需求等资金回收问题而左右为难。