杨晓刚律师

 

 一、物业管理行业发展，对物业公司的影响

 主要条款：第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

解读：本办法与《物业管理条例》的规定不同，更体现了“业主自管”的概念，这必将是物业管理行业发展的趋势。物业公司未来发展的方向是更加专业化、细致化。

 

二、物业公司对物业管理区域的理解，区分住宅与非住宅设置可不同的物业管理区域。

主要条款：第五条第二款  物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 
解读：住宅与非住宅应当划分为不同的物业管理区域，物业管理成本也存在很大差别，物业企业接管时，尽量要求开发建设单位在商品房买卖合同中予以明确。否则，如果今后再进行划分，难度会比较大。

 

三、物业公司对物业服务用房的要求，以及如何改善物业工作环境。

主要条款：第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

解读：物业服务用房属业主共有，小区成立业主大会后，建设单位应当将物业服务用房移交给业主委员会管理。同时，物业服务用房必须有地上部分，从而业主到物业公司投诉、保修、交费等更加容易，也使物业公司工作环境发生一定变化。

 

四、建设单位承担前期物业管理责任，物业公司如何收取物业费用？

主要条款：第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

   前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

   建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

  解读：今年10月1日后，取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。

 

五、物业公司提供物业服务时，前期物业服务合同与物业服务合同有重大区别。业主共有部分如何进行查验，物业公司如何面对开发商遗留问题。

主要条款：第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：
　　(一)物业管理区域划分资料；
　　(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；
　　(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；
　　(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
　　(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　(六)业主名册；
　　(七)物业管理必需的其他资料。
　　全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

解读：业主可委托第三方验房，就是类似于各种监理，且独立于物业公司和开发商，又具有社区公共部位、设施验收专业知识的机构。目前北京已经出现多家类似的机构，市建委将对其进行监督和监管。业主、物业公司或开发商，都可以委托这样的机构，对小区公共部位和设施进行评估和验收，让各方可以有令人信服的检验结果。 这也是物业公司将来可以做的工作。

 

六、业主表决范围对物业公司支取专项维修资金的必要性。

主要条款：第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 

  解读：业主如果认为本单元需要加强保洁工作，本单元业主同意即可，具体需要在业主大会召开时，通过议事规则予以明确。物业公司与业主委员针对大修、更新、改造等无需面向全体业主收取表决票。

 

七、业主申请成立业主大会的基本要求，物业公司如何配合？

主要条款：第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

解读：业主申请成立业主大会，需要占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主可以提出申请。通常情况下，街道办事处对收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

 

八、物业公司签订物业服务合同后，应当办理如何手续？如物业公司没有办理如何处罚？

主要条款：第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

     解读： 物业服务合同中要明确项目负责人，这是原来合同中所没有的。合同签订后要进行备案，以便加强监管。未进行备案的，区建委可责令限期改正，并可处一万元罚款。

 

九、物业公司提供物业管理、服务时，对一些特殊工作要有资质的要求，对此物业公司如何避免？

主要条款：第二十二条 物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

  解读：《办法》中明确，锅炉、电梯、电气、制冷、有限空间、高空等作业，必须具备资质，否则即视为违法。

 

十、物业公司如何公开物业服务收支情况，是否应当接受业主的审计请求？

主要条款：第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

   物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

解读：物业企业应当公示服务内容、收费项目等，同时，物业企业应当公开物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主共同决定或者业主委员会要求审计的，应当进行审计，但审计费用，物业公司不予承担。需要说明的是，单个业主无权提出进行审计。

 

十一、业主大会决定不再续聘物业公司，应当履行哪些手续？未履行协议手续，物业公司可以拒绝撤离。

主要条款：第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
　　决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
    解读：对物业公司来讲，物业合同期限届满与物业服务合同终止并不是一个概念，物业服务合同期限届满，业主大会未决定更换物业公司的，且未向物业公司发出通知的，物业公司应当继续提供物业管理、服务。

 

十二、物业公司何种情况下，不得单方终止合同。物业公司决定撤离在管项目，如何履行通知义务？

主要条款：第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
　　物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

解读：本办法涉及物业企业利益表现在，1、“业主共同决定”是否更换物业企业，而不是业主委员会决定；2、决定续聘物业企业，应当签订合同，决定解聘物业企业，应当在合同期限届满前三个月通知；3、物业企业决定不再续签合同，也可以提前三个月通知业主委员会。

 

十三、业主未与物业公司签订任何协议，物业公司如何向业主主张物业费？业主不履行相关义务，物业公司有权制裁该业主？

主要条款：第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

   解读：针对开发建设单位与物业企业的前期物业委托管理和购买二手房的业主，却不再物业企业办理手续，但仍应当交纳物业费用。物业企业擅自停止物业服务的，由区建委责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

 

十四、物业合同终止后，物业公司如何办理交接？物业公司办理交接过程中，提供物业管理、服务的，能否收取物业管理费用？

主要条款：第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

　　(一)移交物业共用部分；

　　(二)移交本办法第十条规定的相关资料；

　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

　　(四)结清预收、代收的有关费用；

　　(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

   解读：物业企业未按规定交接的，由区建委责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

 

十五、物业公司项目负责人如何进行更换，业主是否有权要求更换项目负责人？

主要条款：第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

　　物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

解读：物业企业更换项目负责人的，应当予以公示。业主要求更换项目负责人的，应当由业主共同决定。

 

十六、物业管理区域内的车位、车库，如何进行分配？物业公司在车辆管理中的责任。

主要条款：第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

　　建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

　　业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

解读：停车矛盾在各小区非常突出，《办法》规定车库使用要优先满足业主需求，小区车位不得出售给非业主；开发商如果出租车位，需先在保证业主的前提下，再考虑他人，且租期不得超过6个月；如果开发商中途要调高车位租金，需先与全体业主协商。

 

十七、物业公司进行物业管理、服务时，应当掌握业主共有设施设备的基本信息。物业公司应当明确供水、供电、供气等设施设备的维修、养护单位。

主要条款：第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

解读：不应由物业公司进行维修、养护的，应当由上述专业经营单位进行。物业企业收取的物业费用，应当按照物业服务合同约定的服务内容支出，否则属于违约行为。

 

十八、业主转让房屋未到物业公司办理手续，未结清相关费用物业公司如何催费？业主是否应当主动到物业公司结清费用？

主要条款：第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

解读：业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业，但缺乏实施细则以及相应处罚条款，仍需进行完善。

 

                                                                  杨晓刚律师

                                                                    2010-6-3