二套房贷新政严厉却难持久
二套房贷细则终于露面，可能会让部分人，尤其是开发商略感失望，因为基本上属于从严认定。众所周知，在房地产调控政策体系中，房贷政策可谓举足轻重，由此看来，楼市调控短期难以松懈。
部分业界人士之所以对“宽松型”细则心存期待，原因有三。一是从宏观经济政策看，前段时间国家领导人表示“刺激经济的政策不宜过快退出，要防止当前调控政策出现叠加效应”；二是从地方政府态度看，地方落实“国十条”出现“温和”迹象，比如广州、重庆等皆末严格限制三套房贷；三是从市场形态看，5月份部分一二线城市商品住宅成交量环比剧降7成左右，调控效果显著，已现市场降温过快隐忧。
然而，三部委联合出台的二套房贷细则严厉程度超出预期。集中体现在两点。第一点，认房又认贷。这是从未有过的，2007年9月首现“二套房贷新政”后，总体上只认房，彼时住建部并未参与到政策制定中，所以即便是只认房，如果地方房管部门不积极提供房产登记资料，银行其实无法从严认房。只认房，则那些曾经贷款购房，甚至是多次炒房，但现在全已转售的购房者不受政策限制；只认贷，则那些以前没有使用贷款购房的人，也成“漏网之鱼”。而如今既认房，又认贷，打击面相当大。
第二点，约束跨地区的购房行为。推高我国部分城市房价的市场需求类别中，最重要的当属投资投机性需求，而投资投机性需求多是流动的、外来的，尤以东部地区的社会余资居多，温州炒房团即为典型。2009年，一线城市中的外来需求占比在30%左右，二线城市中的外省需求一般占10-20%。
而细则中规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。”当前只有深圳和北京明确对上述外地人停贷，而提高二套房贷款门槛和成本，却是全国范围的。
上述政策看似严厉，但笔者预计，上述两条都难以完全被落实。三部委细则是 5月26日出台的，至今在很多城市的很多商业银行，多数执行的只认贷。或许部分商业银行的总行尚未来得及制定细则，但信贷系统全国联网，商业银行可以方便的查询客户贷款购房的纪录，而认房还须通过房管部门，到底有些麻烦。至于对外地人实行二套房贷，在很多中心城市存在问题，比如武汉、郑州等地，非本市但属本省的购房者所占比重甚高，可达30%左右，其中多属自住需求，地方政府不见得会压制本省需求。
总而言之，二套房贷认定标准确实比较严厉，再次证明中央调控房价的决心，但在具体执行中还存在很多难点和矛盾，将改善需求与投资投机需求一并抑制，只是权益之策，一旦部分城市房价过快上涨势头得到有效遏制，则二套房贷政策必然放松，而且将是“自下而上”式的。
刊发于中国房地产报
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理财一周谭·第3期
《冲破楼市迷局》
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集合时间：2010年6月20日 13:00 （星期日）
集合地点：上海市静安区余姚路66号同乐坊入口处（地铁7号线昌平路站附近）
会议议程：
13:00
13:40-14:00
14:00-14:50
14:50-15:10
15:10-16:00
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