京5月开盘项目大幅减少，量跌价涨折射楼市博弈

文/董成竹

5月开盘项目大幅减少，纯新盘项目仅有一个

据亚豪机构统计数据显示，5月份京城共有24个项目入市销售，其中首次开盘的纯新盘项目仅元大都7号一个项目，其余项目均是老项目后期开盘。这些项目总供应套数为5264套，供应面积为58.7万平米。环比4月份，开盘项目减少了42.9%，供应套数减少了47.5%、供应面积减少了27.2%。从数据对比来看，5月供应量出现了明显的减少。但与当月的成交量相比依然呈现出供大于求的现象。数据显示，5月份实际成交的期房商品住房的成交量仅为3405套，成交面积为36万平米，而据北京市房地产交易管理网数据显示，截止5月31日，北京市可售期房商品住宅套数为59437套，与5月初的56796套项目，增加了2641套。

对于上述数据变化，笔者分析认为，5月份正值楼市调控的威力期，各项调控措施共同发力，对楼市的影响正在显现。据亚豪机构销售一线反馈的信息表示，自新政出台以来，外地看房、购房的客户明显减少，同时投资性购房者也变得更加的谨慎。这些因素均导致了5月成交量的大幅下降，与此同时，开发商面对当前的楼市环境也非常的谨慎，不敢轻易入市销售。尤其是缺乏客户积累的新盘项目，入市更加的小心，有许多新盘项目均选择了等待和观望。因此才会出现上述现象。

高端项目增加致价格明显上涨，楼市博弈愈加突出

5月开盘项目不仅供应量明显下降，还有一个明显的特点就是高档项目入市量增加，导致开盘价格明显上涨。数据显示，5月开盘项目整体开盘均价达25680元/平米，环比四月开盘均价上涨了2.5%，同比去年5月份，开盘均价上涨了84.4%，涨幅的非常巨大的。一方面是成交量下跌，一方面是新开盘项目价格高涨，对此，笔者认为，5月份开盘项目开盘均价出现了上涨态势，其中重要的原因是一些较为高端的项目入市，整体拉高了开盘价格。据亚豪机构调查数据显示，5月仅万科地产的项目就达三个，如：万科公园五号开盘价格52000元/平米、万科中粮假日风景(紫苑)开盘价格25000元/平米，万科蓝山开盘价格39800元/平米。其次像太阳公元、华翰国际等项目开盘价格均在40000元/平米左右。这些项目集中入市自然会提高整体的开盘价格。

对于5月份为何会出现高端项目入市销售的现象，笔者认为，当前的楼市处在调控漩涡之中，消费者观望气氛较重。在弱市环境下，名企名盘项目更加具有抗跌性，而且这些大型的开发商资金实力较强，更容易采取保价策略。因此这些价格相对较高的项目会在此时入市。

另外从5月份新入市项目的成交情况来看，整体成交均价达23736元/平米，虽然价格不菲但每平米低于开盘均价近2000元。从成交量来看，仅成交了1195套，整体销售率仅18.4%，不足两成。由此可以看出，当前楼市博弈的现象愈加突出了。

5月开盘项目除了上述几个明显特点外，区域分布及环线分布的特点也是比较明显的，此外从开盘项目的物业类型来看，别墅、花园洋房等低密度产品供应量也明显增加，占总开盘项目的比重达33%。这些均是5月楼市的明显现象。