目前房价已经走到拐点
价值中国网 专访经济学家孙飞博士
孙飞：中国的房地产市场是资源垄断下的资源稀缺导致的市场失灵，房地产市场已经非理性了，特别是一线城市房价在疯狂的上涨，已经蕴含了大量的泡沫。这次出台的国十条精准的打击了投资、投机行为，就目前来看，我认为拐点的出现是必然的。
价值中国：近几年，中央一再声明要抑制房价增长过快，并陆续出台了系列政策，但是像今年这样高密集、大力度的政策还前所未见，您认为是什么原因促使中央今年采取如此严厉的措施？
孙飞：中国的房产市场，从总体上来看还不是太过热，但是从国土资源部的数据来看，去年中国整体房地产市场平均房价增长了25%，如果按CPI来类比，就算通胀很严重了，尤其是一线城市，还有个别热点的二线城市去年房价上涨了100%～300%，就相当于是严重通胀了，这些都是泡沫。
前年由于金融危机，很多城市的房价都跌了四成至五成，但又由于金融危机救市，中国实行适度宽松的货币政策，而在实际操作中，却不是适度宽松，而是过度宽松。去年中国信贷总规模接近10万亿，而其中房地产就占了很大比重。今年一季度，央行最新的报告，进入房地产的资金是8千多亿，个人的按揭贷款就达到了5千多亿，中国的房地产住宅已经沦为了一种投资品。
住宅是商品，但是也不仅是商品，还是公共产品，具有公共产品的属性。而目前中国的保障房体系还没有健全，商品房又供不应求，住房是严重稀缺的产品。中国的房地产市场是资源垄断下的资源稀缺导致的市场失灵，商品房稀缺、保障房更稀缺、土地被政府垄断了也是稀缺的，然后卖给开发商又被开发商垄断了。比如说，去年广州的开发商囤了2/3的土地没开发，所以整个社会就形成了严重的供不应求，再加上投资、投机行为大力的推动、开发商的炒作、刚性需求的拉动，还有恐慌性购买，就是说房价一直在涨，害怕越涨越高，不买不行了，各种力量博弈的结果，就造成了房价的高涨。但这其中最主要的还是供求关系决定的，土地供应、商品房供应、保障房供应都不够。特别是在住房沦为了投资品的情况下，很多人买10套、20套、甚至100套，这次政策出台后，很多抛盘价值达1个亿，这就说明，房地产市场已经非理性了，特别是一线城市房价在疯狂的上涨，已经蕴含了大量的泡沫。
从一线城市来看，有几个指标，表明了泡沫非常严重：
第一个指标：房价收入比，这个已经严重超标。国际上的房价收入比不能超过6倍才算正常，而中国的一线城市房价收入比甚至达到50至100倍，这就意味着你要不吃不喝50至100年，家庭的年收入才能买一套房，这说明泡沫已经非常大了。但中国的土地是国有的，而外国比如美国的土地是私有的，在中国买一套房子只是70年的使用权，所以这之间是没有可比性的，即使是中国的房价已经涨到跟纽约房价一样了，中国一线城市也不能跟纽约、东京来比。
第二个指标：租售比也严重超标。租金与住房出售资金比，国际上不超过1：100算正常，而北京已经达到1：1000了，所以从数据来看确实存在着泡沫，这一点就连开发商自己都感到恐慌了。北京的房价确实是非理性上涨，比如说北京的楼盘原来是1万8一平米，现在涨到4～6万一平米了。这次的调控既有经济手段、市场手段、也有计划手段。住建部的政策是行政手段，比如说限制购第三套房，限制外地人在当地购房，这是行政的；银行采用的手段是经济手段。
由于投资、投机的推动，货币市场的过于宽松，流动性过于泛滥，再加上刚性需求、恐慌性需求，各种因素导致了非理性上涨，房地产市场聚集了大量泡沫，如果国务院不调控，市场就非常危险，若真涨到了10万一平米，连投资、投机者都感到很恐怖了，更不用说老百姓，根本就买不起。就北京现在的房价，很多老百姓全家几代人合力都买不起，四环以内一套房要4～5百万，在这种情况下，如果再不调控，就会像香港、海南那样泡沫破灭，美国就是次贷危机的泡沫破灭了之后引发的金融风暴。如果不调控，经济就会硬着陆，现在的调控就是要让它软着陆，让房价缓慢下跌。
最近银监会做了一个银行业测试，房价跌30%的话，商业银行还能承受，如果跌40～50%，银行业就要引发金融危机了，所以我的观点就是支持房价跌3成，跌了3成之后，房价还会不会再下跌，就要看各方力量的博弈，这之间就很复杂。房地产业有泡沫就会引发银行业的风险，金融市场的风险，如果不调控，中国也会出现美国的金融危机，虽然不至于是全球性的，但也会对实体经济造成巨大的影响。
从金融的、中立的角度来讲，目前必须调控，否则风险性巨大，可能会导致泡沫的破裂，这会造成巨大的经济损失。比如说，一个购房者花500万买了套房，结果跌成了250万，光按揭就付了300万，结果都成负资产了，这些风险都是可能会出现的。所以国家必须调控，第一、住房是公共产品，政府是可以调控的；第二、市场失灵的时候，需要政府调控，比如香港在1997年金融危机的时候，香港政府拿出巨额资金，成功打败索罗斯，这个时候不能不去管制他。还有2009年的这次金融危机，各国政府也是纷纷动用计划手段来救市。
房地产市场上还有一个理论是区域性理论。房地产市场必须要按区域来划分有没有泡沫，一线城市、二线城市也应该分开来。去年整个中国平均房价涨了26%，这个泡沫还不算太大，而单看一线城市、个别二线城市，泡沫确实太大，这要区分；还要区别中心城区和郊区，目前城郊房价倒挂了，甚至郊区的房子比市区还贵，通州、大兴的房子能卖到2～3万一平米。通州目前就在炒国际新城的概念，毕竟它还需要十年才能建成，毕竟还不是市中心区，从郊区到市区的经济成本、时间成本是很高的，房产的位置还是很重要的。
此外，房地产市场还有一个市场细分化的理论。住宅必须要区分为保障性住房和商品房，政府一定要建立健全保障房体系，开发商要开发好商品房。目前这两块体系都不健全，都是资源垄断。在这种情况下，政府更要出手。另外，商品房就分为普通商品房和高端商品房。如果国家保障房体系健全的话，普通商品房的价格不会太贵，而现在普通商品房都达到4～5万一平米，房价高了，其他的商品需求就被挤压了，普通老百姓光攒钱买房了就不敢再有其他消费了，这对中国的GDP实际上很不利，第一、会造成房地产市场的系统风险和金融系统风险，第二、实际上它抑制了中国的内需。
价值中国：政府选择在今年这个时候出台政策来调控楼市，是不是说明现在楼市已经走到了一个临界点？
孙飞：目前，中国的房地产市场，已经透支了未来五到十年的价格增长幅度，一线城市透支了十年，如果十年后达到目前的这个房价还有可能，而现在就涨到了十年后的这个水平，房价就没有上涨空间了，而房价是有天花板的。假定，纽约的房价全球最贵，北京现在一些高端住宅的房价已经与纽约房价差不多了，但是在美国买了房，土地是自己的，但是在中国买了房，土地还不是自己的。中国目前的经济水平、国际地位、收入水平还没达到美国那么高，却远远透支了未来的收益和增长空间。如果，房价增长与CPI 相同或者略高一点都没问题，但是现在北京房价一年就能涨个两到三倍，涨得太快了。
还有一点，政府应该大力保证保障房的供应，大家都有住房了，房价也会下跌，而目前住房的刚性需求太强了。
第三、目前有一些非常有钱的人、或者利用金融杠杆的人，买了很多套房，资源被大量占用，就显得更稀缺了。
我有一个观点就是，房价是会上涨的，但也不是没有止境的上涨，房价是有天花板的，它涨到了一定点位就不会再涨了，这并不矛盾。
价值中国：您认为目前一线城市的房价已经达到天花板了吗？
孙飞：北京、上海的房价已经达到天花板了，至少未来五年～十年的天花板已经达到了，现在只能往回落。
价值中国：政策出台以后，五一期间楼市成交量已经明显减少了，您认为这说明调控政策已经开始起作用了吗？
孙飞：对，已经起作用了。北京、广州的房价都降了，当然可能有一部分开发商还撑着，也不一定能撑很久，我认为最多两到三个月，这要看他们资金链的情况。这次出台的国十条精准的打击了投资、投机行为，断了金融杠杆这一条路，如果房价还是处于非理性的状态，政府还可以出台“杀手锏”，更厉害的政策是征收房地产消费税、物业税，这会直接增加持有房产的成本；还有一个“杀手锏”是加息，央行最近又提高了0.5%的存款准备金率，大的商业银行已经达到17%，这说明中央在收缩流动性，这也会对房地产有很大的影响；另外，从CPI来看，现在已达2%以上，虽然它不含房地产，第二季度可能会达到3%左右，中央可能会加息，但针对全国来讲，还不用加息。我在凤凰卫视的访谈中提到，可以专门针对房地产加息，并且针对泡沫大的城市加息，这个完全可以做到。这些都还没用，所以说明调控政策的作用是非常大的。
价值中国：您认为在近两年之内，房价有可能大幅下跌吗？
孙飞：我认为，在3～6个月之内，一线城市的房价会有30%左右的跌幅，但即使跌了30%，房价仍然很贵，到时候的房价走势，就需要再看各方势力博弈的结果。
价值中国：您认为北京的房价在什么价位合理呢？
孙飞：我认为，目前，北京的房价跌一半是比较合理的，但实际上可能跌不到那么多，可能跌了30%就会企稳。因为，目前毕竟房地产还是供不应求，还是稀缺资源，这是供求决定的。
价值中国：您认为目前房价已经走到拐点了吗？
孙飞：已经走到了。虽然，可能开发商不想承认，但是只要房价开始下跌了，它就是拐点。现在的迹象表明，北京的拐点已经开始呈现，而大趋势的拐点是否开始呈现，是否完全确立一个向下走的趋势，这需要一个月的时间来看，因为政策发挥效力具有滞后性，就目前来看，我认为拐点的出现是必然的。
价值中国：您认为房价还有可能回涨吗？或者说在什么情况下，房价还会出现反弹？
孙飞：就目前的政策来看还是不够，它主要是打击投资、投机的，而目前市场上的流动性还是很宽松，如果央行开始加息了、提高存款准备金率了，收缩了流动性，这样就不容易反弹了。如果这个没控制，只是控制了二套房、三套房的贷款，这是不够的。如果政策一直延续下去，反弹的可能性也不是很大，只怕是政策取消了。但具体的情况，还要看各方博弈的结果。比如：有人害怕价格上涨，最后撑不住还是要买；还有种情况，就是买不起了，投资、投机也不敢进了，刚性需求也被封杀了。刚性需求每个人都有，但是要看它是不是有效需求，要看这种需求有没有购买力，大部分老百姓都有刚性需求，但是由于价格太高买不起，这就被封杀掉了。还有一点很重要，就是领导干部要做财产申报，特别是对住房的投资，如果中央严格执行财产公示，这也能抑制北京、上海的房价上涨，其实北京的房子很多都是外地人在买，有的贪官也会在北京买房，还有外国投资者，所以是否反弹要看多方博弈的结果，和政策的执行力度。我认为，市场最终是会自主地调节起作用的。
价值中国：目前房地产市场的泡沫，会在什么情况下破灭呢？
孙飞：泡沫破灭肯定需要一个导火索，这个导火索很可能是加息。加息首先会收缩流动性，然后投资、投机资金就会离场，包括刚性需求也会离场，因为他有按揭，一加息，他可能就付不起按揭了，这一系列情况综合到一起就会引起崩盘。崩盘会由加息引起，金融机构流动性不足、开发商资金链断裂导致全面爆发。
价值中国：那泡沫破灭了会对中国经济造成什么样的影响呢？
孙飞：很多人变成负资产，股市大跌，更可怕的是金融风暴，那会对国民经济造成全方位地打击，损失巨大。
价值中国：就像2008年底的金融风暴那样严重吗？
孙飞：对。但是中国跟全球金融市场还有一些阻隔，可能还不会影响到全球，但是会深刻打击国内经济，在全球一体化的背景下，对世界经济还是会有一定影响，因为中国对全球经济的贡献还是很大的。
价值中国：有个观点说房地产是中国的支柱产业，房价不能跌，您怎么看？
孙飞：说房地产是支柱产业，这是一个误读。房地产只是拉动了相关行业，比如建筑业、钢铁、水泥、物流、建材、家电业等等，十几个甚至几十个行业的增长。说房地产是支柱产业，房价不能跌，这个观点是错误的.。其实房价跌了，增大其他消费，反而会增加GDP。虽然房价高了，买的人少了，看起来GDP下降了，但是建保障房也会增加GDP，带动相关行业的发展。如果硬要把房地产当作一个支柱产业的话，就会出现类似迪拜的房地产与金融危机。我认为，房地产是一个很重要的产业，但是不能把它当作是支柱产业，从狭义的房地产业来讲，它不是，广义的房地产业可以是。
价值中国：您认为，中央在什么情况下还可能将调控政策放宽呢？
孙飞：中央可能不会再放宽了，但是中央和地方之间可以有灵活性，地方政府还可以根据当地的情况制定政策，可以根据当地实际的情况来看，有必要时可以放宽。
价值中国：目前的调控政策主要是从房贷的环节来控制的，您认为这对投资、投机行为的抑制作用大吗？比如说，像某些拥有大量资金的炒房者，他们可能就全额买房，就不走房贷这个环节了。
孙飞：这个说法对，但是有一点，直接全额买房，没有动用金融杠杆。而且，毕竟这部分人有限，这个影响作用是很小的。如果是全民性的都使用金融杠杆，动辄就关系到几千亿的房产，这个影响是很大的。
价值中国：目前的炒房者会把目光转向二三线城市吗？
孙飞：有可能会。针对部分拥有大量资金的人，他其实可能也会观望，看政策下一步是什么情况，这是炒房者的自主行为，但是如果二三线城市也炒得像一线城市这样有大量泡沫，到时候，地方也可能会出台相关的调控政策的。
价值中国：这个政策出台之后，房地产开发商的利润会大大缩减吗？
孙飞：会的。房价下跌了，用资金的成本提高了，现在地产股大跌，市值蒸发了上千亿就说明这个问题。
价值中国：最后，请给自住需求的购房者一些建议。
孙飞：有住房需求的购房者可以根据自己的情况来决定，这个还是要分城市，二三线城市房价没有这么多泡沫的可以买，对于泡沫比较大的一线城市，暂时不宜购买，因为房价刚开始下调，即使你非常有需求也不要买，等到他开始止跌企稳的时候，再做决定。