造成我国房地产现状的深层次原因分析
笔者对我国房地产的研究总是有一种很强烈的兴趣，也就此写下了不少的文章，包括对我国房地产现状的原因、国家宏观调控政策的作用、未来房地产市场价格的走势、房地产问题的解决办法等都进行过探讨。今天，笔者结合自己对房地产的研究以及所收集到的各种资料，再一次对我国房地产现状的深层次原因进行分析，使自己对我国房地产的认识更系统、更深入。
那么，造成我国房地产现象的深层次原因究竟是什么呢？针对这一问题，笔者曾在《导致房地产现状的直接原因分析》中写到，要了解房地产现状的深层次原因，就必须对我国房地产的前世今生进行了解。
1998年，那一年是朱镕基给自己立下豪誓的一年，但同时也是为中国埋下“祸根”的一年。因为这一年已被“冰冻”多年的房地产被解冻了。起因是朱总理要在三年内改变中国经济增长模式——靠拉动内需来振兴中国经济。
当然，朱镕基之所以会放开房地产市场，主要的原因是因为当时我国经济外围市场出现非常不利的局面。1997年东南亚金融风暴中，以索罗斯的量子基金为代表的国际金融大鳄对泰国、马来西亚、韩国、中国香港等进行了强烈狙击。这之后“四小虎”全死，“四小龙”死伤大半，往日风采一去不复返。由于我国政府对汇率进行了强有力的管制，加之金融市场对外国资本尚未敞开，我们从这次金融危机中“死里逃生”。“死罪可免，活罪难逃”，这次危机之后，我国的国内消费市场一片萧条，出口压力倍增，为了保证经济的持续增长（因为只有这样才不至于出现大量的失业人口，引起社会动荡），一些经济学家向高层建议可以解冻房地产，让房地产行业来拉动中国的经济。国务院思考再三，最后朱镕基决定冒险一试。
坦白讲，依靠房地产的繁荣来刺激一下低迷的经济是可行的，但如某些所谓“二奶”经济学家或学者所言，房地产将成为我国经济增长的支柱产业。关于后者我是坚决反对的。从世界的范围来看，还没有哪个国家把房地产业作为经济的支柱产业，如果他们这样做了，那结果一定是崩盘。经济学家，中国人民大学教授黄卫平教授说过，在这个世界上凡是靠房地产拉动经济的国家，结果没有不是崩盘的。美国、日本均是明证。“尤其是当房地产和金融紧密结合成一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就是不是经济”，迪拜即是一例。我想问的是，我们的经济实力较美、日如何，连他们都不能逃脱的“宿命”，我们有什么理由相信自己可以改写历史？
当然这是后事，当年朱总理是不会知道这些“后事”的，但搞经济的他不会不知道这其中的利害。说实在的，决定冒险一试也是一种无奈，因为当时确实很难找到一种快速有效拉动中国经济的方式。但这并不是导致我国房地产行业这头“吸血怪兽”急剧成长的关键原因。为什么这么说呢？因为根据国务院98年下发的文件对房地产行业商品房，经济适用房和廉租房的供应比例有严格的限制：即后两者的供应量占整个住房供应量的比例不得低于80%。如果地方政府能够严格执行度这一政策的话，如今的房价肯定不会这么高。
此时此刻您也许会有两个疑问：第一个疑问就是地方政府为什么“明知山有虎，偏向虎山行”，他们难道不知“违法必究”吗？这样做的动机是什么？第二个疑问就是我们当今房价居高不下，究其根源在哪里？是某些所谓的专家、学者或媒体上的报道“供不应求”吗？
首先回答第一个问题：地方政府逆中央指令而行的动机。关于这个问题，我们得追溯到1994年中央实行的分税制度改革。
可以这么说，这次分税制度改革是中央经济领域内的一次高度集权。中央将那种税源广、税基稳、交税量大的税种全揽自己麾下，而留给地方政府的是一些税源窄、税基不稳定、交税量小的税种。这样一来，地方政府的财政收入锐减，而中央的税收激增。有人统计，94年中央的财政收入比93年猛增200%。这次税收改革是对税收财富的一次重分配，是地方政府与中央政府的一次利益博弈。这次之后，地方政府在资金来源上陷入了常年饥渴状态。有这样一个顺口溜在网上、民间流行甚广：“国家财政蒸蒸日上、省级财政稳稳当当、市级财政摇摇晃晃、县级财政哭爹叫娘、乡级政府精精光光”，其中境况可见一斑。
事情到此，还不至于发展到最坏，问题的关键在于中央将“财权回收”，而地方政府的“事权”却没回收，这就出现了一种“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面。你若是地方政府，你会怎么办？向上级打报告说自己不是“巧妇”吗？还是向上级哭诉“无米”呢？大多数官员上肯定是不会选择后者——这不是明摆着告诉上层自己不是“巧妇”吗？于是各种各样的“巧妇”应运而生，至于这样产生的后续结果我会在后面专门分析和举例说明，在此不再赘述。“没钱怎么办”，在这个严峻的现实，大多数官员选择了出让出地。现在“土地出让金”已成为地方政府的第二大税收来源。“可哪有那么多土地可供出让的呀？”看下面报道的一组数据：我国耕地面积已经从1996年的19.51亿亩减少到2004年的18.37亿亩。8年平均每年减少1425万亩。还有，2006年土地违法行为131077件，涉及违法占用土地近10万公顷，其中耕地4.3万公顷。如果你感觉这对你还是比较遥远的话，看看每天的新闻报道。有多少百姓的房屋被强行拆迁，有多少农民的土地被非法强行占用，有多少农民在拼命的呼喊……我们应该明白某些人在媒体上说的“我国的土地供应从来不缺”的真相了吧？除此之外，各种税费也成为地方政府的重要来源。有的地方政府甚至对自己的部下定额量限制一年必需上交或完成多少税额。这势必会造成地方政府乱收费的现象。有些官员为了完成税额，保住自己的“乌沙帽”，甚至都已经跨跃了道德的底线。我们家就见证了这样的事。如果你到下面走访一趟，没有一个老百姓不对各种名目繁多的税费报怨，咬牙切齿的。《福布斯》发布的“全球2005税务负担指数”报告显示，在全球52个国家和地区中，中国内地是全球税负第二重的地方，仅居法国之后，也是亚洲税负最重的国家。
难道中央对地方政府“缺米”这一事实不知道吗？傻子才信呢。他们当然知道，也许是因为自己理亏，所以在责问地方政府时才底气不足，对地方政府的“违非做歹”才睁一只眼，闭一只眼。只要地方政府不太过分就行。地方政府也是摸透了中央的心思，胆子越来越大了。据媒体批漏：现在很多地方政府其实不缺钱，但他们却不断向高层释放缺钱的信号，好借机捞一笔钱搞地方政绩工程，好拉抬GDP。
现在笔者来回答第二个问题，即我们当今房价居高不下，究其根源在哪里。
近几年来，房价翻翻，已远远超过了中间阶层的购买能力，即便如是，房价依然坚挺，难道真是如某些人讲的“供不应求”吗？表面上看，好像是，你看，房地产商每年只能提供7亿平方米的住房面积，而中国的市场这么大，13亿人口，可不是“供不应求”吗？
事实上远非如此！“供不应求”只是一个借口或假象，“囤地已成为拉抬房价飙涨的重要推手”。马红漫博士在她的《戳破房地产供不应求的神话》中用数据帮我们揭下了画皮的真面目：“目前在上海房地产市场上，拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅性质或含有住宅性质用地的项目，其可建面积达4356.5万平方米，而整个2008年上海市商品房住宅预售登记面积不过1560万平方米”。下面我用一个反例来对比说明。拿京沪和东京对比吧，按人口密度计算，前者绝对不比后者高。如果东京都不缺住房，我们的京沪就如此“断供”吗？我不需要用量化的指标来衡量，单是定性分析便可揭开这个虚假的谎言。再谈一个大家都很有感受的事实：空置率。这里我们不听官方公布的数据，统计局和住建部为争夺这一发言权已经打得不可开交了。我建议你去问一下、调研一下。你很容易会发现我们的购房者在买了房之后都在干什么？我的一位老师告诉我他知道的一个朋友中最多拥有60套住房，几乎完全是闲置的：不租、也不卖（只是暂时不卖）。如果一个国家的房地产“空置率”达如此之高，我们还要说是“供不应求”，鬼才信呢。
我来告诉大家真相吧，造成这种格局的的根源就在于三种住房供应比例严重错位。98年到如今，一些房地产开发商与地方政府勾结，对“80%”的住房供应比例偷换概念。基本上取消了经适房和廉租房供应（尤其是廉租房地方政府更不愿建），取而代之的是具有“保障性质的商品房”。有数据显示，目前我国商品房所占整个住房体系供应量的90%以上，这种严重的供房结构的不合理才是导致房价居高不下的根源。
廉租房是给低收入者住的，主要应由政府来负责建造，商品房是给富人住的，那是富人的游戏天堂，但他们毕竟只是少数，80%的人还是要住经济适用房的。而我国的现状是经济适用房被地产商们偷换概念变成了“保障性商品房”。这就剥夺了一大批本来买得起房的人购房权利，形成了一个巨大的“夹心层”。时寒冰曾写过一篇文章《“夹心层”受委屈是明摆着的事》大家可以看看。中国是一个特别注重“家文化”意识的民族，家有其居在每一个中国人开来都是一个神圣的问题。于是当一代人越是买不起房时他们越感到一种被排斥的痛，于是越要拼命买房，越买房房价越高。如此一来便形成了一种死循环。而我们的房产商在做什么呢？他们通过媒体，博客等给你谈哲学，讲文化，还有理有据地告诉你高犯罪率常与低自有房率有密切的关系。这无疑加重了你们买房的心理预期。他们只需等着收钱就是了。这俨然就是一场欺骗！
——2010年5月29日于鹏城