2010年4月17日，国发[2010]10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件中规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。随后，许多大城市人民政府对国务院文件做出了贯彻实施性规定，各一线城市房屋交易量直线下降，但价格基本没有大的变化。

据国家统计局5月11日公布的数据显示，2010年4月全国房价同比上涨12.8%，创历史新高。一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。说明这次房地产业国家调控政策出台，暂时还没有达到降价的目标。

 

回想中国房地产业的发展过程，对高房价现象，不能说国家不重视。仅国务院专门发的调控文件就有五个。

一是2005年4月28日，国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施” （俗称“国8条”）；

二是2006年5月17日，国务院常务会议通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》（俗称“国6条”）；

三是2009年12月14日，国务院常务会议提出四条政策（俗称“国4条”）；

四是2010年1月10日，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（俗称“国11条”）；

五是2010年4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（俗称“国10条”）。

从2009年12月到2010年4月，五个月时间内，国务院制发了三个“遏制房价过快上涨”的文件。

而同期房产价格与调控的关系是调涨并行，有如孪生兄弟一般。近一年来，国家统计局的房价上涨月份报告是：

2010年04月全国70个大中城市房价同比上涨12.8%；

2010年03月全国70个大中城市房价同比上涨11.7%；

2010年02月全国70个大中城市房价同比上涨10.7%；

2010年01月全国70个大中城市房价同比上涨9.50%；

2009年12月全国70个大中城市房价同比上涨7.80%；

2009年11月全国70个大中城市房价同比上涨5.70%；

2009年10月全国70个大中城市房价同比上涨3.90%；

2009年09月全国70个大中城市房价同比上涨2.80%；

2009年08月全国70个大中城市房价同比上涨2.00%；

2009年07月全国70个大中城市房价同比上涨1.00%；

2009年06月全国70个大中城市房价同比上涨0.20%；

2009年05月全国70个大中城市房价同比下跌0.60%；

2009年04月全国70个大中城市房价同比下跌1.10%；

2009年03月全国70个大中城市房价同比下跌1.30%。

 

作者，对当前中国房地产业发展状况的基本评价是：胶着。招银国际投资银行高级副总裁郑磊博士，在接受《香港经济导报》记者张卫东时，说的一段话，对当前这种胶着状描述得比较全面。他说（记者提问作小标题，此处引用已征得本人同意）：

1、当前处于楼市重压调控下的政策调控底线是？具体依据是？

我认为，调控底线是部分民愤极大的热点城市的房价必须下降，并且以后也必须将增速控制在合理范围内。短期而言，这不仅是经济意义上的目标，更是涉及民生的政治目标。中央政府对此的态度非常坚决，务必看到成效，很难半途而废。目前，为了避免多重政策带来过度调控的政策重叠效应，会有一个窗口观察期，根据之后监控房价的表现，决定后续调控措施的出台。

2、房企和购房人如何看待楼市调控的政策底线？应如何抉择？

现在房地产市场出现了量缩的情况，但房价并没有明显的下降趋势。反映出市场浓厚的观望气氛，如果在未来2个月仍处于这种情况，很可能会推出进一步调控的措施。由于前几次出现了越调控越无法控制价格上升的尴尬局面，所以对于本次调控，房企和购房者都还在观望。我认为，房地产行业的发展已经进入了新阶段，靠圈地和信贷杠杆的粗放型发展阶段已经结束，暴利不再有，房地产企业应该看清楚这种趋势，早转型比晚转型好。

这次调控，房地产企业应该尽快转变态度和发展思路，硬抗硬扛，只会导致全行业受损，并影响中国经济大局。对于购房者，分为两个层面，一部分是消费者，一部分是投资者。对于消费者而言，何时买房的判断因素不是房价，而是自身的经济承受能力，因为从长远来看，房价始终是呈上涨趋势的。对于投资者而言，建议根据自己的情况考虑投资收益和投资成本，要相信，政府这一次并不会手软，不要抱有投机的侥幸之心。

3、影响楼市调控效果的关键因素是？如何出台措施为针对有效？

影响楼市调控的主要因素有以下几个方面：（1）市场的心理预期；（2）市场供求关系；（3）地方财政收支；（4）房地产行业发展阶段。

心理预期，现在对于突破博弈困局非常重要。这主要决定于社会和市场给出的信号。现在各种传言很多，中央政府应该及时做出明确表态。

市场供求关系，是决定价格走向的根本因素。除了在建完工的楼盘之外，还要看保障性住房的推出速度和规模。另外，对于海外热钱投资国内房地产市场必须加以控制，使供求关系逐步趋于平衡。

地方财政收支，是推动房价的幕后黑手。这与财政和税收改革有关，是个大课题。地方财政如果摆脱不了“土地财政”这个影子，就不可能割断高价土地，势必将土地成本转移到消费端。推出物业税，让地方获得这部分收入，是解决的一个途径，但远远不够，需要对财政和税收体制做出重大改革。

房地产发展已经进入新阶段，但多数房地产商还没有认识到这一点，这必然会造成房企因不能及时转型而受到市场的惩罚，同时，由于房地产业对中国经济的巨大影响，也必然拖累宏观经济表现。相关部门应该出台产业引导措施，推动房企尽快转型，将转型成本降至最低。

 

（一）中央政府对房地产调控的主要心理倾向有六点：

一是我国处于工业化、城市化过程之中，人口向城市集中是不可避免的发展趋势，房地产业必然、必须有一个大的发展过程，在其发展过程中，只能促进其平稳健康发展，国家调控政策不能致其于“死地”（现有高成本房，有一个消化过程）。

二是在房价高涨过程中，又遇上世界金融危机，中央出台促进经济增长的项目中，把房地产业的增长列入其中，是特殊情况下的特殊政策，使房价持续高涨，有违初衷。

三是炒房现象，是市场经济条件的投资行为，不违背市场经济原则，但它与住房供需矛盾、宽松的货币政策等因素共同作下，房价失控，必须打压。

四是打压房价与保护房地产业稳定发展、经济增长、就业等目标之间存在冲突，其调控力度把握有难度，力度大了，负作用也大，力度小了泡沫消除不了。

五是中国城市住房供给政策和户籍管理政策，保证了中国城市没有出现“贫民窟”现象，既保持这种好的现象继续下去，又要保证居者有其屋，短时间很难实现。“快与好”的矛盾在住房消费问题上，十份突出。

六是宽松的货币政策与整体经济发展相关，住房产业只是其中之一，但它有标志性，房价过快下降，幅度过大，必然直接影响银行业的贷款安全和资金链窒息性断裂，有可能带来对整体经济的打压，单一行业“硬着陆”，使整体经济下滑，就会因小失大等等。

（二）城市地方政府对房地产调控的主要心理倾向有五个：

一是城市的发展，的确需要房地产业有一个大的发展，不能因为打压高房价，把现在房地产企业给调整到关门停业状态，这与整体发展目标相悖。

二是地方政府的财政收入来源有限，与地方政府需要承担的责任和义务，从1994年税制和财政体制改革，收入量与制度、体制都不配套，“巧妇难为无米之炊”已经17年了。

三是除卖地外，地方没有其他增收来源，在分税制条件下，国家长期搁置地方税收体系的完善于不顾，地方政府没有税收立法权，高价卖地，事实成了“逼良为娼”。

四是城市居民住房供给体制商业化条件下，地方政府借机从中获得相应的行政管理收入，弥补各方面的收入不足与应对人员膨胀、支出增长，是地方的无耐所在。

五是炒房行为，不是地方政府的政策使然，而是中央货币政策暗示允许与应对世界金融危机调控政策使然等等。

（三）房地产业开发商的主要心理倾向有四个：

一是商人心理倾向就是盈利，房地产开发商的动机不是为了解决住房问题，而是为了盈利，利大多做，利小少做，无利不做。企业不是慈善组织。

二是满足城市居民住房需求，是政府的责任，与商人、企业的行为无关。商人、企业按政府的社会住房供给政策行事，没有义务为贫困人口提供廉价住房。

三是商人和企业的责任是为消费者提供与售价相匹配的优质产品、服务，并诚实守信，以自己的诚实劳动为消费者服务，为企业主负责，为企业品牌而努力。

四是商人和企业对自己生产的产品价格，只要不是暴利，不违反法律，与成本相对应，有利润空间，没有高与低的概念，只要有人购买，就是合适的、正当的。

（四）城市住房购买者的主要心理倾向有三个：

一是以住房为投资品人群的心理倾向，即炒房者个人和家庭积攒和富余的资金，认为社会上哪能种商品未来可能有涨价空间，都可以作为投资品，没有道德要求。

二是因为炒房行为导致房价上涨，正好满足了住房具有典型投资品的品质，说明大众都看好住房需求大于供给，因此，导致最终消费价格高企，这正是市场的力量在发挥作用。

三是住房需求者认为房价过高，甚至认为价格高到望尘莫及，一方面，只能租房栖身，另一方面，要极力反对住房高价现象，尤其是反对政府允许炒房现象存在，并力荐住房消费改成社会福利性质，尤其中低收入者。

（五）为住房提供贷款的银行的心理倾向有两个：

一是从国际历史经验和中国现有情况来看，住房贷款是所有贷款类别中信誉度最高、优质贷款项目。只要国家法律允许贷款购房，任何银行都乐于提供房贷。

二是如果因为政府的政策变化带来房价大幅下迭，影响到贷款购房者信誉度降低，对银行造成不良贷款，在政府没有风险预警的情况下，受到的损失，只要银行没有违反政府的贷款规范，其损失政府要负一定的责任。

 

这里的政治决策，不是指国家的政治生活上的重大问题决策，而是指政府或政党等国家管理主体，对国家重大经济政策和涉及普通大众的衣、食、住、行等民生重大问题方向性和选择行动方案的目标、原则、方法和步骤的抉择。

中国房地产业未来的发展，既涉及国家经济发展的重大问题，又涉及普通大众的衣、食、住、行等民生重大政策性问题，需要国家最高决策层做出方向性抉择。

第一个层面需做出重大决策的是：居民供房能不能100%作为商品。是商品，就可以作为投资品炒作，如果不全是商品，非商品部分，就不能作为投资品允许炒作。

第二个层面需做出重大决策的是：现有居民供房提供方案需不需要做出调整。如果不调整，如何实施，对现在做法出现了那些偏差，需要做出那些改革、改善。如果现有方案存在重大问题，实施起来有困难，则新的方案如何设计，其目标、原则、方法和步骤是什么。

对上述两个问题做出直接、全面的回答之后，再来考虑现有住房提供状况下，向新的机制转轨的时间、步骤安排，以及涉及到各种问题的处理。而且，决策结果与调控方向、时间、步骤等，需向民众公开，以稳定民心，防止社会恐慌心理。

在对房地产业未来的发展方向的调整过程中，作为国家最高决策机构，不可能受到利益主体的干扰，而且我国的党和政府是以人民大众的根本利益为主体，只是如何协调好各种利益关系过程中，经济问题决策，不可能实现全赢，也要防止全输的局面出现。

其中，如果调控力度加大，在现有调控政策基础上，对第二套房征收房产税，对所有存量房征收新设计的财产税，短时间内必然出现价格大迭的情况，地方政府和开发商的损失不可避免，降价幅度达到50%以上，银行的损失也不可避免，那么，调控就会“硬着陆”。

如果价格调控政策力度较缓，税收调控政策出台，但实施时间推迟半年实施，一方面，对社会提供明确的信号，另一方面，给市场一个调整时间，暂时只是形成价格下降的趋势，逐步向新机制转轨，其损失就可控制在一定范围之内，留出时间为可能存在的损失找到合适的弥补空间或途径，对社会、经济造成的震荡就能减到最小，即所谓“软着陆”。

关于住房政策调整有三件事不可避免，一是针对中国房地产业的现状，地方政府的税收制度体系，必须建设得相对健全，开征财产税（如房产税、不动产财产税、遗产税等）又是地方政府的主要收入来源，减少的卖地收入靠财产税来弥补，住房调控与地方税收体系建设实际上是一回事，城市居民住房提供主要是地方政府的责任，其财力增强与责任加重，是一个问题的两个方面。二是在住房调控过程中，不可能让所有房地产企业都获利，一个不倒。整个房地产行业只能获得社会平均利润率，对那些以暴利和欺诈为生存手段的房企，没必要让其继续生存下去，不仅可以倒闭，而且还要打击。三是“软着陆”的本质，就是不能因住房供给制度变化，带来大量银行不良贷款，造成银行大面积亏损甚至出现倒闭现象，但对银行违规贷款、被开发商和炒房者欺诈的贷款，出现一定损失，也是不可避免的，这是中国房地产业泡沫破灭后的必要成本。