从4月1日至4月30日，新政出台后北京新房成交量波动明显，据有关数据统计，4月政策前后日均成交量下跌37%，4月15日新政出台后，4月17号是成交量下跌的分水岭……

    对于房地产行业来说，宏观调控不是第一次了，2007年9月27日的宏观调控对市场影响也非常大，而且那次调控直接影响2008年全年的地产市场及09年初的房价。因此，分析今年政策对市场的影响，有必要将两次政策做一个比较，这样可以看出今年政策的真实意图，以便有一个正确的判断。

宏观经济：

    2010年的外部环境较07、08年相比要好，政府调控楼市的决心更大更明确。07、08年次贷危机的爆发增加了我国经济发展的不确定性，同样也影响了政府调控楼市的决心。而2010年次贷危机的阴霾已经逐步散去，经济整体发展的前景明朗，政府调控楼市的决心强于07、08年。2010年，一季度GDP增长11.8%，今年“保八”目标有望成功，经济整体企稳；通胀苗头虽出现但整体可控，同时世界经济已经步出次贷危机阴霾，平稳发展前景明朗。

调控重点：

    08年次贷危机虽然在一定程度上迟滞了中国经济的发展，但08年前三季度经济整体发展过热的态势依然十分明显，而房地产在此之中也起到了推波助澜的作用。08年政府对楼市的调控在很大程度是“醉翁之意不在酒”，政府调控地产更是在调控经济过热。10年的中国经济虽然已经整体企稳，但存在变数的可能性比较大，目前来看中国经济还经不起大折腾，保持经济的整体平稳发展才是大目标。在经历了09年的大牛市之后，房价的高企已经严重恶化了民生，在民怨沸腾的情况下，政府层次调控的目标别无他物，直指地产。

金融环境：

    07、08年调控期的前后半年内共有六次加息政策出台，表明银行处于被楼市胁迫的境地，银行面临巨大的债务风险，对调控的反应冷淡。而10年的金融环境相对比较宽松，信贷投放量充足；2010年的银行纷纷表态成为政府调控的坚强后盾，各家银行都表示可以承受房价下跌，民生银行表示可承受房价下跌40%、农业银行可承受房价下跌20%、交通银行表示可承受房价下跌30%。

政策力度：

    2010年“4.15”新政在打击房产投资与投机方面较07年“9.27”为大，凸显了政府调控市场的决心。

   “4.15”新政：A、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庨,贷款首付款比例不得低亍30%；B、贷款购买第二套住房的家庨,贷款首付款比例不得低亍50%,贷款利率不得低亍基准利率的1.1倍；C、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。而北京随后出台的政策更是厉害，1、自10年5月1日起，同一购房家庭只能再新购买1套商品住房；2、商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；3、对不能提供1年以上本市纳税证明戒社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。

   “9.27”新政：A、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例丌得低亍20% ；B、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低亍30%；C、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例丌得低亍40%，贷款利率不得低亍基准利率的1.1倍。

执行力度：

    2010年调控实行中央挂帅，地方问责的制度。其政策执行的严肃面远远大于07、08年。08年调控，地方政府对中央政策的执行力度相对比较散漫，救市政策频出。同时对供给结构的态度：无保障性住房计划；10年调控期，出台了地方问责制，对房价调控实施不力的地方政府将会被问责。同时要求各地明确对供给结构的调整态度，必须加大保障性住房计划。

  结论：

    从对比的结果来看，10年政策主体对调控的步调相对比较一致，在调控政策能够得到地方政府切实执行的前提下，政策的效力表现将会较08年大的多。

开发商对比

    宏观调控主要针对的是开发商，而作为被调控的主体，2010年开发商较07、08年相比，也有了很大的变化：

    1、资金更充裕。08年遭遇调控的开发商心中发慌的根本原因在于资金。因为地产开发多为借贷，在房地产项目从拿到土地到卖完项目至少要进行三次甚至三次以上的各式各样的贷款，一旦银行收紧银根，相当于断了开发商的活路。而经历了08年低谷后，开发商对房地产现金流有了新的认识，加上09年及10年初的“大牛市”，多数开发企业大都手中有充分的资金来应对危机；

    2、经验丰富。08年由于中国地产行业一直平稳持续发展，开发商应对调控无经验，因为资金相对短缺，只能停工不买地，几乎整体开发商一起降价；2010年因为经历07、08年的调控期，开发商应对调控相对有了些经验，且许多开发企业资金相对比较充裕，买地、不停工，不过目前也出现部分开发商率先降价。

    3、渠道多样。经过多年牛市后，中国地产已经被世界投资机构和投机机构所关注，境外上市、信托基金、小额基金等已经成为地产业众多的新融资渠道，这也增加了开发商与政府博弈的砝码。

  从对比来看，10年的开发商无论是在应对宏观调控的经验还是在资金的充裕度方面都较08年有本质的改发，开发商对本次调控的应对将会更加游刃有余，可以说10年调控期内房价的走势关键取决于开发商。