今年3月15日，北京一天之内先后出现望京、亦庄、东升乡等三幅地王的景象还历历在目，在当前的楼市背景下，这三大地王的近况如何？近日，《每日经济新闻》记者在调查3月15日产生的三个北京地王项目目前的现状时发现，其项目现场或仍杂草丛生，或疑似正在进行土地转手，只有北京中信新城房地产有限公司在亦庄的地王项目X1-1B地块于5月13日刚对外进行了 “北京市大兴区亦庄中信新城X1项目X1-1B地块”项目环境影响评价公示。

　　

　　《每日经济新闻》记者在调查新政前后三块地王周边二手房的价格时发现，地王产生后，周边二手房的价格相应提升了4000元~6000元/平方米，新政出台后价格又回落了2000元~4000元/平方米，一升一落后，时下地王周边二手房价格仍比地王产生前高出约2000元/平方米，接近地王项目的楼面价。

　　

　　东升乡地王：被疑土地已遭转手

　　

　　东升乡地王的竞得者是中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司。5月14日下午，当《每日经济新闻》记者走进东升乡地王项目现场时，入目的仍是杂草丛生的一块荒地。更为奇怪的是，接待记者的是北京市国土资源局一位穿着制服的工作人员。

　　

　　此后记者致电北京市国土资源局办公室，一位工作人员对此解释称，“可能是因为开发商的手续还没办齐，市国土资源局的人先代为看管。”

　　

　　而在现场，东升乡地王附近某个房产中介经理的话令记者大吃一惊。他对 《每日经济新闻》记者说，“目前这块地的开发商正在寻求土地转手，甚至可能已经转手出去了。”这位经理的话也得到了周围某小区几位业主的认同。

　　

　　《每日经济新闻》记者就此疑问致电该地块开发商北京世博宏业房地产开发有限公司，但截至记者发稿，仍未得到此开发商的任何回复。

　　

　　奇怪的是，没过多久，一位号称与北京世博宏业房地产开发有限公司相熟的媒体人士——而非该公司员工——致电记者，谈话的主旨是“北京地王项目这么多，稿件中可否不写这块地王的事情。如果非得要写这块地王的事，能否不写土地转手这个事”。

　　

　　其实，开发商寻求土地转让或已经转手出去的猜测也有现实原因支撑。3月15日，北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元拿下该地块时，其楼面价已达30197元/平方米，成为新的北京单价地王。而在当前，该地块周边的锦秋之春、宏嘉丽园与太月园三个楼盘的价格分别为3.2万元/平方米、3.1万元/平方米与2.8万元/平方米，已接近该地王项目的楼面价，而业内人认为，该地王项目商品房上市后的销售价格需在5万元/平方米才能挣钱。

　　

　　望京地王：中标公司急澄“退地说”

　　

　　3月15日，远洋地产旗下子公司北京远豪置业有限公司以40.8亿元竞得大望京1号地，综合下来，商品房楼面价达2.75万元/平方米，是当时北京市场新的“单价地王”。

　　

　　该地块成交后，SOHO中国董事长潘石屹曾感叹，以2.75万元/平方米的楼面价计算，建成后商品房的成交均价需达到4.5万元/平方米，开发商才能保证10%的利润率。然而时下该地块周边房价却可能对该地块 “预期4.5万元”的价格形成巨大的压力。

　　

　　望京地王诞生后，其周边楼盘融科橄榄城、国风北京、宝星国际与慧谷阳光的成交均价分别为3.5万元/平方米、3.1万元/平方米、2.9万元/平方米与3.3万元/平方米，而在新政出台后，据《每日经济新闻》记者实地走访，上述四个楼盘当前的成交均价依次为3.1万元/平方米、2.7万元/平方米、2.5万元/平方米与2.8万元/平方米。该地块周边四个典型楼盘时下的均价区间为2.5万元~3.1万元，已与望京地王的楼面价2.75万元/平方米相差无几。

　　

　　

　　正因为如此，5月初，业界一度传出远洋地产退地一说。但远洋地产公关部在给《每日经济新闻》记者的书面回复中说，“退地说”只是市场猜测，公司已交付了地价款，时下正在办理开工作业所需的相关前期手续。

　　

　　亦庄地王：现在进行时

　　

　　《每日经济新闻》记者在调查中发现，3月15日北京产生的三个地王中，只有北京中信新城房地产有限公司拍下的亦庄地王项目X1-1B地块正在进行项目开发的前期工作，并进行了该地块项目的环评公示。

　　

　　但与另外两个地王一样，该地块同样面临楼面价与周边楼盘成交均价接近的困扰。链家地产的统计数据表明，亦庄地王周围的瀛海名居、上海沙龙与金地格林三个楼盘在地王产生后，成交价分别涨至1.6万元~1.7万元/平方米、2.1万元~2.2万元/平方米与2.1万元~2.2万元/平方米，但在新政出台后其时下价格分别下降至1.4万元~1.5万元/平方米、1.9万元~2.1万元/平方米与2万元~2.1万元/平方米。

　　

　　北京中信新城房地产拿下亦庄地王的代价为52.4亿元，其楼面价达13395元/平方米，虽然较时下周边楼盘的成交均价稍低，但也相差不大。

　　

　　专家建议

　　

　　开发商需转换思路

　　

　　针对地王项目迟迟未现太多开工迹象一事，北京美联副总经理杨明丽在接受 《每日经济新闻》记者采访时认为这是正常的。因为从开发商拿地到实际进行开发一般都要经过一年至一年半的前期筹备时间。

　　

　　但她认为，在房地产调控背景下，当下地王尴尬的本质在于开发商当时对房地产市场形势大好的心理预期与此后房地产调控大背景间的失衡。开发商时下的出路或许就是对手中的地王项目重新进行差异化定位与品牌包装。

　　

　　她进一步解释说，在房地产市场一路狂奔之际，开发商可能更倾向于将商品房做好，然后尽快推向市场，以粗放式的发展模式不断加快节奏，但在房地产调控的背景下，地王的高成本决定其产品定位必须以高端项目为主。因此开发商需要转变思路，转向精耕细作，通过强化项目小区的增值服务，为其高价的商品房提供品牌支撑。

　　

　　同策咨询资深分析师倪晓玲也表示，以华侨城苏河湾地块5.29万元/平方米的楼面地价计算，将来开发商的售价必将达到7万元/平方米以上。“开发商只能在此建造超豪宅了，通过精装修等手段提高楼盘价格。这样的楼盘将来一般要卖到9万元~10万元/平方米。”