近段时间以来，中国房地产业的配角商业地产突然转身成为地产商眼中的主角：万科、华润置地、保利、雅居乐等地产商纷纷示好商业地产。

　　但这只是还处在商住倒挂期的商业地产原有价值的部分纠偏。与住宅地产相比，商业地产的正常价值还远未得到真正体现，因此“春天说”还言之过早。

　　至于在时下住宅地产严打背景下，商业地产是否会成为投资客眼中的投资避风港？答案是否定的。从商业地产长期、稳定现金流的属性来看，其本身并不适合短、平、快的散客投机活动，而且近日多位商业地产界一线操作者也公开表示，行业不欢迎热钱涌入，因为这会破坏行业原有冷静与理性的心态。

　　

　　地产商热捧

　　近来，万科突然发力商业地产，在四月前半个月内一举攻下三个商业地产项目，且宣布将商业地产资产比例提升至20%。相比而言，万科还是保守的。其他几家一线地产商则纷纷欲将商业地产资产比例提升至30%或以上，以使商业地产与住宅地产的资产配比达到“三七”开，如保利欲在未来3到5年内将商业地产的投资额占其全部投资额的比例提升至30%。如果该目标得以顺利实施，未来3年内，该公司将向商业地产领域投入近300亿元。

　　眼见对手频频掘金商业地产，华润置地同样不甘人后，近日在香港举行的2009年业绩发布会上，该公司透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。

　　近来商业地产的受宠是中国经济环境趋暖在商业地产上的体现。

　　以北京为例，21世纪不动产的统计数据显示，2008年8月世界经济危机后，中外品牌商户在北京市场的开店计划全面收缩，2009年经济危机高峰时，品牌商户的开店计划几乎停滞，从2008年1-8月3137家品牌开店数下降至2009年的1363家。2010年，中国经济形势好转，品牌开店数爆发，预计今年新增品牌开店数量达3953家。

　　商业地产需求的增加推动商业地产价值回归。

　　更长远来看，城市化进程加速才是中国商业地产健康发展的长线支撑。

　　全国工商联商业地产专业委员会主任兼秘书长朱凌波说，时下中国的城市化率约在46.6%。根据世界其他成熟国家的过往发展轨迹，这个点到70%的城市化率区间，城市化处于加速期。城市化的加速，将不断推动商业的发展，商业的繁荣带动商业地产的兴旺。

　　但时下因为不正常的商住倒挂现象还极为严重，中国商业地产还远未到讨论春天的时候，商业地产价值的正常化回归或许更为准确。

　　

　　住宅严打加速其价值回归

　　除了大环境的决定性影响下，本轮住宅地产调控，也利于调整时下“非正常”的商住倒挂现象，一定程度上加速商业地产的价值回归。

　　以北京CBD甲级写字楼为例。2004年时价格约在15,000元/平米，比如东三环的北京温特莱中心写字楼、富尔大厦等。但当时周边的住宅均价约为6000元/平米。写字楼均价是住宅均价的约2.5倍。

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔向《每日经济新闻》记者介绍说，按照发达成熟国家的惯例水平，城市中心写字楼的价格应该是周边住宅价格的二倍。也就是说2004年北京CBD写字楼与其附近住宅价格对比是正常的。

　　但到了今年楼市新政打压前，北京CBD写字楼的价格最高峰约为三万五六千元/平米，约为2004年时的二倍多一点。而周边住宅价格约为四万五千元/平米，是2004年时的约7.5倍。商住倒挂现象日益严重。

　　近年政策导向一手导演了商业地产价值被扭曲的这种怪象。

　　2004年时，写字楼等商业地产贷款执行最高五成或四成按揭，最高还款期为十年，而住宅基本执行八成按揭，还款期可达三十年。这意味着在投资同样一块住宅或商业地产时，投资商业地产对投资者的现金流压力较大，投资门槛更高，住宅投资导向明显。此外，外资投资写字楼等商业地产时，政策规定其不允许出租。也就是说，如果一个外资以一亿元投资写字楼，购买后的写字楼只能空着，不能出租，因为租这个写字楼的公司办不了营业执照。这增加了外资投资商业地产的持有成本，变相导引他们投资房地产时选择住宅投资。再说近几年住宅价格提升更快，转手更易，追求利润率的投资资金更偏爱，最终促成了中国特色的商住倒挂现象。

　　而本次的楼市新政将一定程度上纠正扭曲的倒挂现象。

　　蔡宇翔说，这次的楼市新政对象是住宅地产，而不包括商业地产。

　　新政下，住宅按揭比例已与商业地产相近，且商业地产一般更便宜，比如北京望京区商品房价格一般为4-5万元/平米，而一层的商铺价格才3万多元/平米，因此投资商业地产时投资者的现金流压力反而较小，利于投资者在进行投资抉择时，选择商业地产投资。

　　另外一方面，住宅严打也导引地产商转型。

　　蔡宇翔指出，这波地产商转型，从心态的主动性来划分的话，存在被迫式转型与主动式转型两种。

　　以万达、凯德置地等为代表的专业商业地产开发商，他们属于主动式转型。在住宅地产调控背景下，主动放弃一些住宅开发项目，进一步增加商业地产的开发比重。

　　对于一些非商业地产专业户来说，这种转型则多少带有被迫的感觉。这里面又可分为两种类型。一种是万科、保利、雅居乐等大型地产开发商，时下经常拿一些面积高达五百万平米或四百万平米的地产项目。

　　蔡宇翔指出，五百万平米的地产项目，入住人口基本上可达二十万人左右，而四百万平米的项目，入住人口也达十三四万人。对于这种地产项目，地产开发商实际上是在经营一个规模等同于县级市的大社区。在这种项目的拿地阶段，政府就会向地产指定商业地产开发指标。为了适应这种大型地产项目开发的需求，地产商需要被迫提升自己的商业开发能力。

　　此外，他也认为，本次住宅地产调控，持续时间并不是二三个月，而可能达一年以上之久，期间，这些大型传统住宅地产商也不能不从事开发，于是以一些小型的商业地产项目作为市场试探，虽然有点被动式，但不失为一种选择，如三万平米左右的社区商业项目等。相信在下半年，伴随调控的持续，这种被动式试探趋势会得到进一步强化。

　　另一种被动式转型体现在中小型地产商身上，他们的转型则更早就发生了。近年来，伴随住宅地产的火热，地王频出时，中小型地产商几乎没有多少拿地的机会，但住宅地产地王不断之际，商业用地拍卖却流拍不断。比如今年的3月15日，中信地产、远洋地产与中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司在北京住宅地产界同日创造了三个地王时，3月18日广州一块名为2010NJY的商业用地拍卖活动却出现流拍现象。

　　商业用地拍卖竞争的冷清为手中无多少住宅土地资源的中小型地产商带来了机会。比如在2008年，21世纪不动产的统计数据显示，北京的商业用地供应量为65万平米，而最终成交量只有18万平米，成交量只占供给量的27%。2009年，北京商业用地成交量只占供给量23.5%。这意味着，2008-2009年，北京的商业用地有近75%的供给量因各种原因未得到最终开发，其中大部分用地在拍卖阶段便被流拍。

　　在住宅地产拿不到地的中小型地产商则在商业地产界发现了蓝海，当初他们半推半就地进入商业地产界，经过打拼，他们中的一部分时下也创造了自己的生存领地。

　　

　　不欢迎热钱

　　住宅调控对资金的挤出效应，这些资金的出口在哪？时下黄金价格高企，投资空间不大。股市跌跌不休，似乎很难成为这些资金的释放口。静躺在银行，在通货膨胀预期下，不到万不得已，投资者不会这样选择。

　　投资工具与选择余地不大的情况下，短期内回暖的商业地产或许会成为投资者的选择工具之一。

　　许多业内人士认为，短期内部分游资可能会进入商业地产，但他们不会成为中国商业地产发展的主流。因为商业地产的增值需要通过商业的专业运营来提升地产的价值，从这个意义上说，商业地产没有散客投资者炒作的空间。换句话说，“商业地产是否是时下散客资金的避风港”一说是个伪命题，根本不成立。

　　    在接受《每日经济新闻》记者采访时，商业地产实战一线的天津万达广场总经理毛谱则更为冷静与直白，“从做实业的人来说，不欢迎短期投机热钱，因为热钱身上的浮躁与投机味与商业地产讲究的长期持有、务实运营的行业心态相违背，甚至会破坏行业从业者原有的健康心态，不利于行业健康发展。”