《合同法》第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。

    法律规定了合同的订立必须存在要约、承诺的过程，只有经过当事人的要约、承诺并协商一致，才能形成法律规定和保护的合同，才能对合同当事人产生法律约束力。

    有一起房屋确权案，原告购买了一套二手房，与原房主签了买卖协议、支付了购房款，原房主也将房屋钥匙交付原告。但在办理房屋产权过户登记时，原告为了帮助被告在当地上户籍，便要求原房主将二手房的产权过户登记在被告名下（原告的本意并非要将房屋产权赠与被告，而是待被告的户籍转至本地后再将产权变更回来）。办理过户登记需要提供买卖契约，由于买卖契约是原告和原房主签订，并且，该案涉及的房屋属于存量房，本地产权部门规定，买卖存量房必须使用产权部门制定的统一文本。所以，原告便让原房主与被告重新签订了一份存量房买卖合同，产权部门凭该份合同办理了过户登记手续，将房屋产权登记在被告名下（该份合同在产权部门备案）。后被告采取非法手段侵占了该房屋，双方发生纠纷。   

    本案诉至法院后，出现一种观点，认为既然是被告与原房主签订的存量房买卖合同，被告就是房屋买受人。但这种观点完全经不起推敲。

    合同是双方当事人协商一致，形成合意的结果。这起案例中，虽然被告与原房主签订有买卖合同，但该合同的订立并非是双方要约、承诺并协商一致的结果，真正的房屋买卖关系发生在原告与原房主之间。被告与原房主之间并没有发生房屋买卖的要约、承诺事实，原房主从没有向被告发出过出售房屋、邀请被告来购买的意思表示，而被告也没有向原房主发出希望购买房屋的意思表示，在双方均没有向相对方发出过买卖房屋的意思表示的情况下，自然不存在承诺的情况。这意味着，原房主与被告之间从来没有就买卖房屋形成一致意思表示，双方之间依法不存在合同关系。

    也许还有这样的认识，原房主与被告签订合同之时，不就表示双方形成了一致意思表示了吗？笔者认为，这种理解完全系以形式和结果论。要约和承诺是两个互有前后顺序的事实，先有要约，才有承诺，承诺的最终体现就是双方形成合意并签订合同。原房主根本没有向被告发出过售房要约，被告也没有向原房主发出过购房要约，双方根本没有相互协商的过程。签订合同系承诺的体现，在原房主和被告均没有承诺的情况下，双方不可能签订买卖合同。显然，本案的合同并非原房主和被告合意的产物，而是原告和原房主合意的产物。

                （完成于2010年5月14日）

                  杨 洋    专业诉讼律师

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