物业税改革势在必行

    “物业”一词来源于香港和东南亚，特别是东南亚地区，物业几乎等同于房产。其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。物业是房地产(不动产)的别称。在各国税制实践中，不动产保有课税的具体称谓并不完全相同，主要称“财产税”或“地产税”，有的国家（如美国、加拿大、新加坡等）称之为财产税（property tax）；有的国家（如波兰、巴基斯坦、塞浦路斯等）称之为不动产税（real estate tax）；有的国家（如英国、新西兰、马来西亚、博茨瓦纳等）称之为地方财产税（local property tax）或差饷（rates）等等。目前，我国城镇对房产、地产征税办法不规范、不统一，现行房地产税收政策还存在许多问题：一是计税依据、税率设置不科学，从开发期间征纳的各种税费所占比重看，前期税费是最大的；二是房地产税费名目繁多，包括从前期获取土地产生的前期税费、报建税费、建设期产生的税费和销售期产生的税费等，不利于房地产市场健康发展；三是不同阶段和环节的税费负担不公平，房地产税制中诸如流通环节税费高、保有环节税费少、征税范围狭窄等；四是收入规模过小且占全部税收比重较低。

    “实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”，已被明确写入党的十六届三中全会发布的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。”由此可见，对现行房地产有关税费的改革已经势在必行。

   出于防范金融风险的考虑

    我国现行的城市土地使用政策是土地“批租制”，根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而大部分税费，用地者需在取得土地使用权时一次性支付。尽管这种方式可以使政府在短时期内集中大笔建设资金，但是从长远看，这种地方政府 “一次性获得大笔的土地出让费用”，是用未来土地升值来支付现在的建设需求，是一种超前集中消费。由于是大进大出，一旦房地产市场发生逆转，政府资金链将产生断裂，持续发展将无法维系，整个经济都要出问题。

  开征物业税是公平税负的需要

    现代税收制度的精神是“多收益者多纳税”，按照过去土地批租的方式，对于物产增值部分的价值，没有税收调节机制，使政府无法对其进行调控，使财富流向物产保有者，物产升值越多的业主受到的保护越多，导致了炒楼盛行，贫富差距拉大。“物业税的开征，将有望改变原有的体制，将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，也就是说，把现在买房子前一次性缴纳的税费，放到买房子后，由房屋所有者按年缴交。

    物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税.基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。

    在改革房地产税制的时候,应该废除(合并)那种与房地产有关的现有税种, 以确保不重復征收，例如：哥伦比亚将4种房地产相关税种合并为一种，印度尼西亚将7种房地产相关税种合并为一种。

   与国际接轨，开征物业税大势所趋，越早开征越好

    世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税（以加拿大为代表），以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税（以香港为代表），以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况。近两年，全国大部分地区房价涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平与和谐。研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税，以调控房地产市场，稳定房价。

    首先，来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。

    其次，房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升，理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。   

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