洪维：房价从遏制走向回落已经成为定局（地产评论）

                                   洪维

    房市新政下，楼市成交量的不断萎缩正在逼迫深圳的部分中小型地产中介公司关铺裁员应对。这可能仅仅是一个开始。如果市场成交量继续下滑，今后还有更多的中介店铺关门停业。尽管深圳楼市的相关政策是“五一”后才出台，但在“五一”期间的深圳春季房地产交易会上就已经出现了冷清场面。

    与冷清的春交会相匹配的是成交数据的惨淡。统计显示，自4月17日出台楼市新政后，深圳一手房市场成交量就开始急剧下降：4月18日至30日成交总量为753套、日均57.9套，而在4月上旬，这个数字还一直保持在百套以上。5月1日春交会开幕当天，深圳全市成交26套，几乎创下近期深圳单日成交的最低值。紧接着，5月2日的成交量又给深圳楼市泼了一盆更冰冷的水——当日全市成交仅7套，其中，罗湖和盐田等多区均为零成交。 

    中国不动产研究中心昨天发布的楼市走势调查报告显示，76%的开发商认为，本轮楼市新政的实施可以遏制目前房价上涨势头，而超过50%的开发商更直接表示会调低公司今年的销售目标。在针对25家知名房企进行调查后发现，超过五成的企业表示会调低今年的销售计划。对于降价的幅度，多数开发商给出了20%的可接受空间。该中心数据显示，截止到4月25日，北京在4月当月取得销售许可的项目为21个，相比3月同期的18个，上涨了16%，而销售率明显下跌，当月销售率仅为12.1%，相比3月预售项目销售率的37.8%，降幅达到了68%。4月预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下降达78%。成交量大副萎缩，按此态势，预计房价短期将回调20%到30%左右。约72%的开发商认为在2010年底本轮房地产市场的调整会“见底”。

    据上海市统计局数据显示，截至2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。业内粗略估计，上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。北京统计局数据显示：截至09年底北京空置房面积高达1400万平方米，其中住宅面积高达800万平方米，而09年全年新开工商品房面积仅为2965.9万平方米，住宅面积仅为1983.2万平方米，对比可见，目前北京空置房面积已经高达09年商品房与住宅新开工面积的50%左右，目前北京楼市出现的供需失衡，原因就在于多数房源囤积在炒家手中。此外据电力部门统计数据可见，全国有6450万套住房在空置中，形成一方面令多数居住需求无法通过寻租渠道解决居住问题，另一方面投资需求占有过多有限资源，浪费了大量可保障民生需求的土地与住房资源，而且又形成人为制造了房源紧缺的市场状况。

    保障房建设力度步入快车道。齐骥透露，住房和城乡建设部正在会同相关部门制定2010年到2012年全国保障性住房建设规划，这个规划将在今年7月底以前向社会公布，主要包括各类保障性住房和棚户区改造计划的内容。北京市提出，今年将确保完成新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。

    目前，无论是苦肉记，还是真摔，并不重要。而随着时间的推移，开发商死扛，在房市新政和不购房人的围观下，心理防线逐渐动摇，空置房和保障房的大量出现，使开发商发现，房市供需发生根本性逆转，而房价从遏制走向回落，标志着一个新房地产业的出现，尽管阵痛不可避免，或死亡或重生。